W 2021 r. w Polsce wybudowano 6,2 mieszkania na 1000 mieszkańców. To więcej niż w Niemczech, Czechach i Słowacji. Nasz kraj prześcignęła tylko Francja (7,0). Jednak w zdecydowanej większości rynek zdominowały inwestycje deweloperów (61,7 proc.) i podmiotów indywidualnych (35,6 proc). W dużych miastach sektor deweloperski osiągnął aż 90-proc. udziału w budownictwie mieszkaniowym.
Raport „Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi” opracowany przez Kamila Nowaka i Alinę Muzioł-Węcławowicz z Obserwatorium Polityki Miejskiej pokazuje że samorządy w tej materii były dość pasywne. Ponad połowa zbadanych miast w latach 2017–2021 nie wybudowała ani jednego mieszkania. Autorzy raportu zauważają jednak, że w ostatnich latach coraz więcej miast zaczyna śmielej angażować w sektor mieszkaniowy.
- Dostrzegają, że polityka mieszkaniowa nie musi być skierowana do wąskiego grona osób. Okazuje się, że może być prowadzona z rozmachem i nie generować strat – czytamy w raporcie. Wskazano w nim grupę miast angażujących się w rozwój mieszkalnictwa. Reprezentują one różne podejścia i modele działania w zakresie polityki mieszkaniowej. To m.in. Pleszew, gmina miejsko-wiejska, w woj. wielkopolskim, nadmorski Kołobrzeg, Jarocin w woj. wielkopolskim, czy Karlino - mała gmina miejsko-wiejska w woj. zachodniopomorskim.
Ważne zdiagnozowanie potrzeb
Położonym poza zasięgiem oddziaływania obszarów metropolitalnych autorzy raportu rekomendują przeprowadzenie rzetelnego badania potrzeb mieszkaniowych i możliwości ekonomicznych mieszkańców w celu programowania działań odpowiadających na ich rzeczywiste potrzeby. Zwracają przy tym uwagę, że polityka mieszkaniowa była zintegrowana z innymi politykami sektorowymi.
- Powiązanie obszaru mieszkalnictwa z proinwestycyjną polityką przestrzenną, rynkiem pracy czy edukacją może stanowić znaczący impuls podnoszący jakość życia w mieście. Już teraz miasta, szczególnie te średnie, poprzez lokalne programy mieszkaniowe zachęcają swoich młodych mieszkańców do pozostania w nich lub powrotu po studiach, a także zapraszają nowe osoby właśnie za pomocą oferty mieszkaniowej, łączonej z ofertą pracy i spędzania czasu wolnego – wskazują autorzy raportu.
Zalecają profesjonalizację lokalnej polityki mieszkaniowej poprzez zwiększenie roli TBS, SIM lub innych spółek gminnych w zakresie administrowania i zarządzania zasobem mieszkaniowym gminy oraz prowadzenia działań inwestycyjnych. Zalecają też intensyfikację działań remontowych i modernizacyjnych. Autorzy raportu uważają, że znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych ustaw da samorządom odpowiednie instrumenty do tego celu.
Miasta muszą walczyć o swoją przyszłość
Raport wskazuje, że mimo ustawowych obowiązków gmin, polityka mieszkaniowa była spychana na margines. To stworzyło warunki do tworzenia się polaryzacji wśród mieszkańców i wzrostu zjawiska luki czynszowej, czyli istnienia znaczącej grupy osób lub rodzin, które nie kwalifikują się ze względu na osiągane dochody do najmu mieszkań komunalnych, ale również nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku mieszkaniowym.
- Pandemia Covid-19 oraz masowy napływ migrantów do Polski spowodowany wybuchem wojny w Ukrainie, gwałtownie te problemy nasiliły. Jednocześnie większość miast w Polsce, zwłaszcza średnich i małych położonych poza obszarami metropolitalnymi, zmaga się postępującą depopulacją i utratą funkcji. Prowadzenie aktywnej polityki mieszkaniowej jest ważnym krokiem, dającym impuls do przeciwstawiania się tym negatywnym procesom. Jeśli miasta chcą walczyć o swoją przyszłość, powinny stać się znaczącym graczem w obszarze mieszkalnictwa – uważają autorzy raportu.
Czytaj też w LEX: Markiewicz Agnieszka, Wzorcowe osiedle WuWa we Wrocławiu w ocenie jego współczesnych użytkowników >
Źródła finansowania
W strategicznym podejściu do polityki mieszkaniowej wydzielić można siedem głównych obszarów: finansowy, podmiotowy, instytucjonalny, zarządczy, społeczny, komunikacyjny i przestrzenny. W raporcie szczególna uwagę zwrócono na pierwszy z nich, który wskazuje na maksymalne wykorzystanie zewnętrznych źródeł finansowania mieszkalnictwa w ramach dostępnych programów rządowych, funduszy unijnych i środków na rzecz poprawy efektywności energetycznej budynków.
Wśród 482 miast (83 proc. badanych) tylko 40 proc. gmin korzystało z dostępnych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa w latach 2017–2021. Stosunkowo najwięcej gmin pozyskiwało fundusze w województwach:
- warmińsko-mazurskim (58 proc.),
- śląskim (56 proc.).
Największą bierność wykazywały miasta z województw:
- lubelskiego (18 proc. miast),
- świętokrzyskiego (27 proc.),
- łódzkiego (27 proc.).
Gminy ubiegały się przede wszystkim o środki na tworzenie nowych zasobów, zdecydowanie rzadziej aplikowały o pieniądze na remonty i modernizacje.
Sytuacja zmieniła się od 2022 r. po wejściu w życie regulacji zwiększających atrakcyjność oferty z Funduszu Termomodernizacji i Remontów dla gmin (FTiR). Ponadto od 2021 r. zwiększyły się możliwości finansowania działań remontowych z Funduszu Dopłat.
W latach 2017–2021 miasta skorzystały z kilkunastu programów związanych z finansowaniem inwestycji mieszkaniowych, zarówno o charakterze ogólnokrajowym oraz dodatkowych, ukierunkowanych lokalnie lub regionalnie. Podstawowe źródło finansowania to funkcjonujące długoterminowo:
- bezzwrotne wsparcie na budownictwo z Funduszu Dopłat (FD),
- Fundusz Termomodernizacji i Remontów (FTiR),
- system preferencyjnego finansowania kredytowego na społeczne budownictwo czynszowe (SBC).
Do tego dwa instrumenty o charakterze czasowym, które rozpoczęły swoją działalność w odpowiedzi na problemy spowodowane pandemią Covid-19. Są to: Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM), Rządowy Fundusz Inwestycji Lokalnych.
Budownictwo przyspiesza
Jak podaje GUS, w latach 2017–2021, wybudowano w Polsce 1,03 mln mieszkań, a czego 61,7 proc. przeznaczono na sprzedaż lub wynajem. Były to inwestycje prowadzone przez:
- deweloperów ( 61,7 proc.),
- podmioty indywidualne ( 35,6 proc),
- spółdzielnie. (1,1 proc., ok. 11 tys. mieszkań),
- gminy (0,7 proc. - 7,7 tys. mieszkań komunalnych),
- społeczne budownictwo czynszowe- (0,8 proc. - 8,3 tys. mieszkań),
- budownictwo zakładowe ( 0,1 proc. ).
W skali całego kraju w latach 2017–2021 oddano do użytku zaledwie 16 tys. mieszkań społecznych. Autorzy raportu wskazują, że ożywienie w społecznym sektorze budownictwa mieszkaniowego nastąpiło w wyniku wprowadzonych zmian prawnych poprzez wejście w życie ustawy z 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa. Zgodnie z danymi Ministerstwa Rozwoju i Technologii w samym 2021 r. rozpoczęto realizację niemal tylu mieszkań, ile wcześniej wybudowano w ciągu 5 lat.
- Mając na uwadze, że przeciętny czas trwania budowy nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w 2021 r. wynosił 24 miesiące, od 2023 r. możemy spodziewać się znaczącego wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań w tym sektorze – przewidują autorzy raportu.
Gminy kluczowym graczem
Autorzy raportu wskazują, że gminy obecnie mogą się stać kluczowym graczem w dążeniach do poprawy sytuacji mieszkaniowej w kraju. A to dlatego, że tylko one samodzielnie lub poprzez swoje spółki komunalne TBS/SIM lub inne, zajmują się w kraju zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych nisko i średnio zarabiających obywateli. Po drugie, poprzez zakres swoich działań obligatoryjnych w szeroko rozumianym otoczeniu mieszkalnictwa mają realny wpływ na rozwój sektora prywatnego. Po trzecie, jak mają kompetencje do współpracy z innymi sektorami w celu rozwoju mieszkalnictwa.
Czytaj w LEX: Zmiany w programach budownictwa społecznego >
O ile 40 proc. ze 482 badanych miast w latach 2017–2021 korzystało z dostępnych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa. To w perspektywie lat 2022–2024 znacząco wzrosło zainteresowanie zewnętrznymi źródłami finasowania – chęć skorzystania z nich zgłosiło już 70 proc. badanych miast.
Spodziewany boom w szeroko rozumianym budownictwie społecznym może trwale zmienić postawy samorządów wobec traktowania mieszkalnictwa jako siły rozwojowej. Będzie miał też korzystny wpływ na całą gospodarkę, ponieważ w warunkach wysokich cen i niedoboru mieszkań działania propodażowe przynoszą korzystniejsze efekty gospodarcze.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.