Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określa każdorazowo rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szczunkowego. Stanowi on podmiot całkowicie niezależny od stron stosunków prawnych, bezpośrednio zainteresowanych w uzyskaniu wyceny. Jednak liczne próby podważania doniosłości dowodowej operatów szacunkowych, zmuszają do zastanowienia się nad procedurami oceny pracy rzeczoznawców oraz skutecznością przyjętych w tym zakresie rozwiązań prawnych.

W art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej także jako u.g.n. ) wskazano, iż określenia wartości nieruchomości mogą dokonać jedynie rzeczoznawcy majątkowi. Dotyczy to wszystkich nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju, położenia, przeznaczenia, celu wyceny, jak i podmiotu któremu przysługuje prawo własności. Jedyny wyjątek, stanowią postępowania scaleniowe lub wymienne prowadzone w myśl ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów, w których udział rzeczoznawcy majątkowego jest wyłączony lub może mieć charakter jedynie doradczy. Wycena nieruchomości może być dokonywana na potrzeby różnych zdarzeń lub postępowań, które obejmować mogą zarówno czynności cywilnoprawne, administracyjne jak i sądowe. Szeroki zakres unormowania sugeruje zatem, jak znaczący wpływ na prawidłowość i transparentność gospodarowania mieniem publicznym mają efekty pracy rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie z art. 174 u.g.n. rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, które nadawane są w trybie przepisów tego aktu prawnego. Tytuł zawodowy "rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej, zaś swój zawód może wykonywać zarówno prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą, jak i w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej z podmiotem prowadzącym działalność w zakresie szacowania nieruchomości. Zgodnie z powszechnie przyjętą opinią, rzeczoznawca jest osobą zaufania publicznego, któremu przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakazują przy dokonywaniu wyceny zachowanie należytej staranności, z jak najlepszym wykorzystaniem swojej wiedzy specjalistycznej (tak NSA w wyroku z dnia 17.11.2010 r. sygn. akt. I OSK 136/10 oraz WSA w Warszawie w wyroku z 10.11.2010 r. sygn. akt. I SA/Wa 794/10).

Pisemna opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego ma formę operatu szacunkowego. Stosownie do treści § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, operat prezentuje postępowanie, w wyniku którego niezbędne jest sporządzenie wyceny oraz zawiera informacje dotyczące podstaw prawnych, uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz ich wyniku. @page_break@

Zgodnie z § 56 rozporządzenia, w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia dane pozwalające jasno określić przedmiot i zakres wyceny oraz jej cel, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Niezależnie od powyższych informacji, w opinii zamieszcza się stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny, zaś do operatu należy dołączyć istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Należy jednak pamiętać, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę, mimo niewątpliwej doniosłości dowodowej nie jest dokumentem urzędowym. W myśl art. 76 Kodeksu postępowania administracyjnego dokument taki jest sporządzany jedynie przez powołane do tego organy państwowe lub inne organy w zakresie powierzonych zadań. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na kształt wyceny. Po upływie wskazanego okresu operat może być wykorzystany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Ważność operatu może być przedłużana więcej niż jeden raz.

Niejednokrotnie zdarza się, iż podmioty zainteresowane w uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego są niezadowolone z efektów jego pracy, co związane jest przede wszystkim z - subiektywnie pojętym - zawyżeniem bądź zaniżeniem wartości wycenianej nieruchomości. Pośrednio towarzyszy temu zarzut stronniczości, choć jak wiadomo, z samego faktu zawarcia z biegłym rzeczoznawcą umowy cywilnej nie wynika, że opinia jest tendencyjna. Wykonanie tego rodzaju umowy, nie wpływa wszak na zakres praw i obowiązków rzeczoznawcy (tak WSA w Łodzi w wyroku z 02.10.2007, II SA/Łd 531/07). Podstawy prawne oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stwarza art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powyższym, organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych przygotowuje ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie weryfikacji. Postępowanie opiniodawcze przeprowadza specjalny zespół, powołany przez Komisję Arbitrażową działającą przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Jest to zatem organ samorządu rzeczoznawców majątkowych. W celu zapewnienia nie budzącej wątpliwości i rozstrzygającej weryfikacji przyjęto, iż w skład zespołu winny wchodzić więcej niż dwie osoby. Z jego prac wyłączone są osoby, wobec których zachodziły by jakiekolwiek uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności, a także podmioty wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego (dotyczy wyłączenia pracownika lub organu). Skutkiem wydania negatywnej oceny jest utrata przez operat szacunkowy charakteru opinii o wartości nieruchomości. Ponadto, obowiązkiem organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców jest opublikowanie informacji o negatywnej weryfikacji operatu na jej stronie internetowej, przez okres 12 miesięcy od daty wydania orzeczenia. Należy pamiętać, iż skorzystanie z rozwiązania które stwarza opisywana procedura, nie doprowadzi do uzyskania prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Zadaniem organizacji zawodowej rzeczoznawców jest jedynie weryfikacja przedstawionej wyceny, nie zaś obiektywnie prawidłowe określenie wartości nieruchomości. Podmioty kwestionujące poprawność operatu szacunkowego nie mogą wnosić o dokonanie takiej wyceny w postępowaniu sprawdzającym. Podmiot domagający się weryfikacji wyceny nie jest zobowiązany przedstawić kontroperatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę, niejako na wstępie dowodząc Komisji swoich wątpliwości. Zadaniem zespołu jest zbadanie poprawności przedstawionego operatu w oparciu o zgromadzone dokumenty, przesłuchanie autora operatu, a także oględziny nieruchomości, które posłużą do późniejszego wydania opinii.

Pisaliśmy o tym również:
Za wadliwie sporządzony operat szacunkowy rzeczoznawcy grozi odpowiedzialność zawodowa

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)

Negatywna ocena operatu szacunkowego pozbawia go charakteru opinii o wartości nieruchomości