NIK badała po cztery urzędy gmin w każdym z pięciu województw: dolnośląskim, łódzkim, podkarpackim, śląskim i zachodniopomorskim, a także 17 zarządców budynków komunalnych (tam gdzie zadania w kontrolowanym zakresie powierzono takim podmiotom). Okres objęty kontrolą to lata 2019-2021.
Przeczytaj także:
- NIK: Brakuje mieszkań komunalnych dla osób z niepełnosprawnościami
- NIK ma zastrzeżenia do prywatyzacji lokali komunalnych
Mieszkań o niskim standardzie jest wciąż za dużo
Mieszkania substandardowe to według Głównego Urzędu Statystycznego akie, w których standard życia jest bardzo niski ze względu na fatalny stan techniczny takiego mieszkania, braki w instalacjach wodno-kanalizacyjnych lub przeludnienie. Mieszkanie w takich warunkach jest zaliczane wg Europejskiej Typologii Bezdomności i Wykluczenia Mieszkaniowego ETHOS, do tzw. ukrytej bezdomności.
W Polsce systematycznie ubywa tego rodzaju mieszkań. Z danych GUS wynika, że
W 2002 r.:
- mieszkań substandardowych było 1,8 mln (ok. 15% ogółu),
- mieszkało w nich 6,48 mln osób (ok. 17% społeczeństwa).
W 2011 r.:
- mieszkań substandardowych było 1,3 mln (ok. 11% ogółu),
- mieszkało w nich 5,36 osób (ok. 14% społeczeństwa).
Wstępne dane z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2021 r. pokazują, że jest ich jeszcze mniej. W 2021 r. 94,8 proc mieszkań było wyposażonych w:
- łazienkę (wzrost o ok. 19 proc. w porównaniu z 2011 r.),
- toaletę spłukiwaną bieżącą wodą (o 16 proc. więcej niż w 2011r.).
Czytaj w LEX: Wpływ pomiaru lokalu na przyznanie dodatku mieszkaniowego >>
Eksploatacja mieszkań o niskim standardzie nadal stanowi jeden z najważniejszych problemów mieszkaniowych w Polsce. W Narodowym Programie Mieszkaniowym z 2016 r. założono, że do 2030 roku liczba osób mieszkających w takich mieszkaniach powinna spaść do 3,3 mln, czyli zmniejszyć się o 2 mln. Osiągnięcie tego stanu wymaga przede wszystkim znacznych nakładów finansowych, które na ogół przekraczają możliwości gmin. Kontrola pokazała jednak, że i gminy mają wiele do zrobienia. Przede wszystkim w sprawie budynków z mieszkaniami o niskim standardzie powinny prowadzić politykę mieszkaniową długofalowo i racjonalnie w oparciu o rzetelnie przeprowadzane kontrole okresowe.
Czytaj w LEX: Budynki i pomieszczenia - wymagania ogólne >>
Gminy stan kontrolują rzadko
Z ustaleń NIK wynika, że wymagane przepisami roczne i pięcioletnie kontrole wszystkich takich budynków i w pełnym zakresie wykonywały w badanym okresie tylko trzy gminy. Dwie nie przeprowadzały żadnych kontroli stanu technicznego budynków.
Ponad połowa nie sporządzała żadnych zestawień czy wykazów, w których ujęto by prace i naprawy wynikające z kontroli, a w efekcie nie zrealizowała znacznej części wynikających z nich zaleceń, ale także decyzji organów nadzoru budowlanego czy zadań ujętych w kluczowych wieloletnich programach gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Pięć gmin w ogóle takich planów remontowych nie miało, co zdaniem NIK utrudniało utrzymanie budynków komunalnych z mieszkaniami o niskim standardzie. Podobnie jak niewłaściwy nadzór nad zadaniami z tego zakresu, który Izba stwierdziła w zdecydowanej większości skontrolowanych samorządów.
Czytaj w LEX: Uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy >>
Mieszkaniowe zasoby gmin
Według stanu na koniec 2021 r., budynki z mieszkaniami o niskim standardzie stanowiły ponad połowę zasobu mieszkaniowego skontrolowanych gmin. Na blisko 700 aż 554 powstało jeszcze przed 1945 r., z tego co trzeci jeszcze w XIX wieku.
Niemal co trzecie mieszkanie w takich budynkach miało niski standard. Z ok. 3200, ponad 2 tys. należało do drugiej kategorii – bez dostępu do WC, a w niektórych przypadkach – bez wodociągu.
Kontrola NIK wykazała, że 30 proc. budynków wymagało natomiast kompleksowych i kapitalnych remontów lub wymiany poszczególnych elementów. W przypadku 42 obiektów poziom ich zużycia był na tyle wysoki, że eksploatacja mogła stwarzać zagrożenie. W 17 budynkach, czyli w blisko co piątym poddanym oględzinom, kontrolerzy Izby stwierdzili bezpośrednie niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia albo powstania znacznej szkody. Jako przykład inspektorzy wskazali różnego rodzaju „samoróbki” instalacji wykonane przez lokatorów.
Czytaj w LEX: Jak otrzymać mieszkanie komunalne? - PORADNIK >>
NIK wytknął, że 2/3 lokali nie miało centralnego ogrzewania co powodowało nadmierną wilgoć, a w konsekwencji zagrzybienie ścian. Na kondycję niektórych lokali miało również wpływ zachowanie lokatorów, którzy, zdaniem władz gmin, nie dbali o mieszkania we właściwy sposób.
We wszystkich gminach NIK zleciała także straży pożarnej przeprowadzenie kontroli ok. 100 budynków - od dwóch w gminie Lesko do 10 w Rudzie Śląskiej. Tylko w trzech gminach nie stwierdzono nieprawidłowości, w pozostałych niemal we wszystkich skontrolowanych obiektach. Najczęstsze dotyczyły:
- braku wyłącznika prądu,
- umieszczania materiałów łatwopalnych na drogach ewakuacyjnych,
- używania niesprawnych instalacji elektrycznych, odgromowych lub bez wymaganych przeglądów.
W przypadku gminy Jarosław i Lesko, w związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami straż pożarna powiadomiła Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego.
W latach 2019-2021 podejmowane przez samorządy działania nie doprowadziły do znacznej poprawy stanu technicznego budynków będących w ich zasobach. Tylko w połowie gmin ubyło obiektów z mieszkaniami o niskim standardzie – w sumie o 34. Główną przyczyną tej zmiany była jednak sprzedaż lub rozbiórka wyeksploatowanych budynków i zmniejszenie przeludnienia mieszkań.
Niewielkie możliwości finansowe
Kontrola NIK wykazała, że w co trzeciej gminie środki finansowe przeznaczane na eksploatację budynków z mieszkaniami o niskim standardzie były nieadekwatne do potrzeb lub wielokrotnie od nich niższe. W zdecydowanej większości gmin pozwalały jedynie na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem takich budynków, ich bieżącą eksploatacją i drobnymi remontami, ale skala prac była niewielka. Władze samorządowe tłumaczyły to ograniczonymi zasobami finansowymi, wynikającymi z realnych możliwości gminy.
Przykładowo w Jarosławiu w latach 2019-2021 na remonty i modernizację budynków z mieszkaniami o niskim standardzie przeznaczono w sumie ok. 50 tys. zł, co pokrywało od 1,5 do 6,5 proc. potrzeb zgłoszonych przez zarządcę.
Mimo ogromnej skali potrzeb i możliwości uzyskania środków z różnych źródeł zewnętrznych, tylko w co drugiej gminie udało się skutecznie pozyskać takie dofinansowanie. Pieniądze pochodziły głównie ze środków Funduszu Dopłat z BGK, Regionalnych Programów Operacyjnych oraz z programu integracji społeczności romskiej. Prowadzone inwestycje najczęściej obejmowały termomodernizacje.
Czytaj w LEX: Weryfikacja dochodów i stanu majątkowego najemców lokali komunalnych >>
Za mało kontroli, dziurawe plany remontowe
NIK wytknął, że tylko trzy z 20 gmin przeprowadzały wymagane przepisami roczne i pięcioletnie kontrole wszystkich budynków i w pełnym zakresie. W połowie badanych gmin albo nie kontrolowano wszystkich obiektów, albo kontrolowano tylko niektóre instalacje, albo z mniejszą od wymaganej, częstotliwością. Dwie gminy nie przeprowadzały żadnych kontroli stanu technicznego w budynkach z mieszkaniami o niskim standardzie. Tymczasem niesprawne instalacje gazowe lub wentylacyjne to najczęstsze przyczyny wypadków w budynkach z mieszkaniami o niskim standardzie.
Równie istotne jak same kontrole są rzetelne protokoły sporządzane po ich przeprowadzeniu. W 17 gminach takie dokumenty nie zawierały wszystkich obowiązkowych elementów, w tym ważnego dla bezpieczeństwa zakresu robót z określeniem kolejności ich wykonania. Braki wynikały głównie z nierzetelności pracowników sporządzających protokoły kontroli lub odbierających je osób.
W opinii NIK, brak w protokołach pełnych informacji o stanie budynków, stwarza ryzyko funkcjonowania nieobiektywnych i niejasnych zasad dotyczących zakwalifikowania obiektu do remontu czy modernizacji. Może to mieć także wpływ na dowolność wyboru kolejności prowadzenia inwestycji służących poprawie ich stanu i wyposażenia. Niekompletne protokoły nie dają też pełnego obrazu stanu technicznego obiektów, co może sprawić, że w pierwszej kolejności remontowane będą budynki w znacznie lepszej kondycji i przesuwanie inwestycji w budynkach wymagających znacznych nakładów, aż do czasu, gdy analizy wykażą brak opłacalności przeprowadzenia ich remontu.
Czytaj w LEX: Prawo do lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego na gruncie orzecznictwa >>
Zalecenia NIK
W związku z ustaleniami przedstawionymi powyżej Najwyższa Izba Kontroli skierowała do gmin wnioski dotyczące:
- prowadzenia długofalowej racjonalnej polityki remontowej, z wykorzystaniem dokumentów strategicznych, zapobiegającej dalszej dekapitalizacji zasobu w zakresie budynków z mieszkaniami o warunkach substandardowych, z uwzględnieniem możliwości pozyskiwania na ten cel środków ze źródeł zewnętrznych;
- zapewnienia należytego, pełnego i skutecznego nadzoru nad realizacją zadań dotyczących budynków komunalnych, ze szczególnym uwzględnieniem tych, w których znajdują się mieszkania o warunkach substandardowych;
- planowania środków finansowych na podstawie rzetelnie sporządzonych zestawień i planów robót remontowych dla budynków z mieszkaniami o warunkach substandardowych;
- zapewnienia właściwej obsady kadrowej lub osób/podmiotów zewnętrznych w celu realizacji wszystkich zadań związanych z gospodarowaniem zasobem mieszkaniowym, a w szczególności wykonywania okresowych kontroli w pełnym zakresie;
- zapewnienia ciągłości obowiązywania wieloletnich programów oraz realizacji przyjętych w nich założeń.
- weryfikacji realizowania obowiązku oznakowania budynków tabliczkami z numerem porządkowym i nazwą ulicy (miejscowości).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.