Sąd Apelacyjny w Białymstoku  powziął wątpliwość, czy rozliczenie z właścicielami lokali zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz pozostałych nakładów na remonty nieruchomości, następuje z uwzględnieniem wszystkich wpłat dokonanych przez osoby zobowiązane do ich uiszczania – bez cezury czasowej, czy też obejmuje jedynie środki wpłacone na fundusz remontowy i zgromadzone od dnia wejścia w życie ustawy z lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze?

Czytaj też: Specjalny fundusz poprawi stan budynków z "wielkiej płyty”; będą pieniądze dla gmin>>

Czy w przypadku wystąpienia z żądaniem rozliczenia powinno ono uwzględniać wyłącznie nakłady poczynione na remonty w obrębie danej nieruchomości, w której znajduje się lokal żądającego rozliczenia, czy także nakłady na remonty innych nieruchomości, będących w zasobach danej spółdzielni?
Sąd Apelacyjny zauważył, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 5 lutego 2015 r., K 60/13  rozstrzygnął zagadnienie dotyczące losów środków zgromadzonych na funduszu remontowym przez tzw. byłych członków spółdzielni, dostrzegając potrzebę wprowadzenia do systemu prawnego uregulowań prawnych przewidujących możliwość zwrotu na rzecz występujących członków spółdzielni środków niewydatkowanych przez spółdzielnię na remonty i modernizacje danej nieruchomości.

Czytaj omówienie w LEX: Sondej Marek Zbigniew, Oczekujący na lokal nie może być członkiem spółdzielni >

 

Nowela wprowadza mechanizm rozliczenia

Uwzględniając to orzeczenie, ustawą z 20 lipca 2017 r. wprowadzono obowiązek i mechanizm rozliczenia funduszu remontowego prowadzonego dla danej nieruchomości w znaczeniu prawnym.

Na tej podstawie w orzecznictwie sądów powszechnych pojawiły się rozbieżne poglądy odnośnie do cezury czasowej tego typu rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a jej byłymi członkami. Rozważano, czy rozliczenie powinno uwzględniać wszystkie wpływy zgromadzone na funduszu remontowym i zaewidencjonowane przez spółdzielnię mieszkaniową, czy tylko te wpływy, które zostały wpłacone przez byłych członków spółdzielni od dnia wejścia w życie przepisów przewidujących obowiązek spółdzielni dokonania tego rodzaju rozliczenia.

Podobne wątpliwości towarzyszyły uprawnieniu spółdzielni do żądania zwrotu od właścicieli lokali nakładów na nieruchomość, które nie zostały pokryte z funduszu remontowego.

Czytaj w LEX: Sługocka Martyna, Rozliczenia środków funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej  >

 

Nie ma limitu czasowego

Sąd drugiej instancji podniósł, że ustawodawca nie zakreślił cezury czasowej tego rodzaju rozliczeń, zarówno w przypadku rozliczenia nakładów poczynionych przez spółdzielnię, jak i wydatków wpłaconych na fundusz remontowy.

Skoro na podstawie art. 24(1) ust. 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku zastosowania art. 24(1) i 26 właściciele lokali stawali się współwłaścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości odpowiadającej przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, to powinni móc tymi środkami dysponować, nie ma jednak jakichkolwiek regulacji w tym zakresie.

Sprawdź w LEX: Z jakich środków spółdzielnia może wykonać remonty?  >

 

Wypłata dla właścicieli?

Brak również regulacji wskazujących, że środki te mają być przekazane wspólnocie mieszkaniowej, więc nie jest jasne, czy właściciele mogą żądać od spółdzielni wypłaty tych środków, indywidualnie lub zbiorowo, czy w inny sposób wpływać na sposób ich wydatkowania.

Nawet w razie tzw. salda ujemnego funduszu remontowego również należy niezwłocznie rozliczyć się z właścicielami lokali, ale w tej sytuacji nie wiadomo, czy i czego współwłaścicielami mają stać się ani czy i w jaki sposób właściciele ci mają zwracać jakieś kwoty spółdzielni mieszkaniowej oraz na jakiej podstawie spółdzielnia mogłaby dochodzić takiego zwrotu.

Sprawdź w LEX: Czy wydatki poniesione na termomodernizację, wynagrodzenia i projekty powinny zostać pokryte z funduszu remontowego, czy powinny powiększyć wartość początkową nieruchomości i podlegać amortyzacji? >

 

Przepisy na przyszłość

Sąd Apelacyjny zauważył, że wszystkie mankamenty zmienionych nowelizacją z dnia 20 lipca 2017 r. utrudniają stosowanie tych przepisów w praktyce. Odwołując się do uzasadnienia projektu nowelizacji wskazał, że zastrzeżono w nim wprowadzenie przepisów określających zasady rozliczania kwoty zaewidencjonowanej na rachunku występującego członka spółdzielni, przy założeniu, iż będą one działały wyłącznie na przyszłość, nie ma jednak możliwości dokonywania na ich podstawie podziału funduszu remontowego za okres wcześniejszy.

W uzasadnieniu projektu nowelizacji wskazano też, że w przypadku powstania na funduszu remontowym nadpłaty, rozumianej jako różnica między kwotą wniesioną przez właściciela lokalu a kwotą stanowiącą sumę nakładów poniesionych przez spółdzielnię, spółdzielnia zobowiązana jest do jej zwrotu.

Analogiczna zasada obowiązuje w przypadku powstania niedopłaty ze strony właściciela lokalu, pozwalając w ten sposób na dochodzenie przez spółdzielnię należności od właścicieli, gdy wniesione na fundusz środki nie odpowiadają rzeczywistym wydatkom poniesionym
na tą nieruchomość.

Sprawdź w LEX: Czy w przypadku, gdy remont elewacji wykonuje spółdzielnia, wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na przeprowadzenie czynności? >

 

Naruszenie prawa własności

Sąd Apelacyjny dostrzegł wątpliwości co do interpretacji, że rozliczeniu podlegają tylko środki zgromadzone w funduszu remontowym od dnia 9 września 2017 r., tj. od dnia wejścia w życie unormowań.

Z punktu widzenia podstawowych zasad własności i równości wobec prawa powstałaby wówczas nieakceptowalna sytuacja, w której brak możliwości rozliczenia środków zgromadzonych do 9 września 2017 r. w świetle ustawy nie naruszałby prawa własności właścicieli lokali. Do dysponowania tymi środkami, a często są niemałe, uprawniona byłaby wtedy wyłącznie spółdzielnia, która mogłaby je przeznaczać na dalsze remonty i modernizacje, ale już nie w interesie osób, które przecież przestały być członkami spółdzielni lub wyszły spod jej zarządu.

Sprawdź w LEX: Czy członkowie spółdzielni powinni mieć dostęp do wszystkich planów gospodarczo-finansowych spółdzielni?  >

Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że rozliczeniu powinny podlegać wszystkie zaewidencjonowane wpływy i wydatki niezależnie od okresu, w którym były dokonywane, oraz nakłady spółdzielni, czyli zarówno nadwyżka, jak i niedopłata, bez wprowadzania sztucznego podziału na środki wpłacone i zgromadzone przed dniem wejścia w życie nowelizacji albo przed inną datą (np. datą wydania wyroku Trybunału Konstytucyjnego), oraz środki wpłacone i zgromadzone po którejś z tych dat.

Sprawdź w LEX: Czy jest możliwość sfinansowania z funduszu remontowego budowy kotłowni gazowych w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowej? >

 

Ewidencja dla wielu nieruchomości

Sąd drugiej instancji przywołał także rozważania Trybunału Konstytucyjnego, który zauważył, że obowiązek spółdzielni ewidencjonowania wpłat na fundusz remontowy w podziale na poszczególne nieruchomości nie oznacza nakazu przeznaczenia zgromadzonych środków na remonty wyłącznie tej nieruchomości, której lokatorzy dokonywali wpłat. Finansowanie remontów z tego funduszu odbywa się w sposób zbliżony do zasady solidarności i współdziałania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, więc środki zgromadzone na funduszu remontowym, niezależnie od przypisania do danej nieruchomości, mogą być angażowane w remonty innych nieruchomości. Trybunał wyłączył zasadę pełnej ekwiwalentności dokonywanych wpłat do podjętych prac remontowych w danej nieruchomości, więc powstało kolejne zagadnienie budzące poważne wątpliwości.

Sprawdź w LEX: Które fundusze stanowią fundusz podstawowy w spółdzielniach mieszkaniowych? >

W ocenie Sądu Apelacyjnego, sytuacja byłych członków spółdzielni będzie szczególna, gdyż od chwili ich wyjścia spod zarządu spółdzielni nie będzie ona zaspokajała już ich potrzeb mieszkaniowych. Część obowiązków spocznie na nowopowstałych wspólnotach mieszkaniowych, zatem byli członkowie i właściciele lokali z chwilą wyjścia spod zarządu spółdzielni nie będą już obowiązani do solidarności ze spółdzielnią i współdziałania w zakresie zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych, skoro potrzeb tych spółdzielnia nie będzie zaspokajać.

 

Uprzywilejowanie spółdzielni

Poważne wątpliwości wywołuje uznanie, że nie należy im się zwrot nieskonsumowanych przez remonty i modernizacje nieruchomości środków, wpłacanych przez wiele lat pozostawania pod zarządem spółdzielni.

Taka sytuacja prowadziłaby do nieuzasadnionego uprzywilejowania spółdzielni kosztem jej byłych członków i temu właśnie starał się zapobiec Trybunał Konstytucyjny, wskazując wyraźnie, że rozliczenie powinno uwzględniać nie tylko wysokość kwoty zaewidencjonowanej na rachunku występującego członka spółdzielni, ale też nakłady poczynione na remonty nieruchomości, w której znajduje się jego lokal, w tym zaciągnięte na ten cel i niespłacone kredyty, w szczególności jeżeli zostały zabezpieczone hipoteką na innych nieruchomościach spółdzielni.

Trybunał, akcentując szczególną sytuację tzw. byłych członków i nie kwestionując prawa spółdzielni do dysponowania całym zasobem funduszu, nie wyłączył jednak możliwości rozliczenia wpłat posiadaczy lokali danej nieruchomości z nakładami spółdzielni poniesionymi na tą konkretną nieruchomość - zaznaczył Sąd Apelacyjny.

Termin posiedzenia w Izbie Cywilnej SN nie został jeszcze wyznaczony.

Sygnatura akt III CZP 43/21