Nabywając lokal mieszkalny kupujący nabywa także udział w nieruchomości wspólnej, a także wszelkie uprawnienia wynikające z przepisów, w tym w zakresie rękojmi za wady. Ustawowy okres rękojmi za wady dla nieruchomości wynosi 5 lat i biegnie od daty wydania rzeczy, czyli najczęściej od dnia podpisania protokołu odbioru mieszkania. Problem powstaje, gdy w budynku wielomieszkaniowym następuje sukcesywne wyodrębnianie lokali, a tym samym protokoły odbiorów poszczególnych mieszkań podpisywane są w różnych dniach.
Czytaj: Nowa ustawa deweloperska – ważne zmiany dla kupujących mieszkania>>
Proste zasady dla konkretnego lokalu
O ile dla samego lokalu liczenie okresu rękojmi będzie proste, to dla nieruchomości wspólnej może się okazać bardziej skomplikowane. Dochodzi bowiem do sytuacji, gdzie co do nieruchomości wspólnej, która przecież stanowi jedność, okres rękojmi biec będzie odrębnie dla poszczególnych udziałów we współwłasności, przysługujących kolejnym nabywcom lokali. Niestety ze stratą dla dewelopera. Brak jest bowiem regulacji, która wyraźnie wskazywałaby, że w sytuacji sukcesywnego wyodrębniania lokali, rękojmia za wady nieruchomości wspólnej biegnie od daty podpisania protokołu odbioru pierwszego mieszkania.
Sprawdź też: Reklamacja z tytułu rękojmi za wady fizyczne - PROCEDURA krok po kroku >>>
Wątpliwości nie rozwiał również Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04) nie ustosunkował się do zadanego pytania, „w jaki sposób należy ustalać początek biegu terminu zawitego, wynikającego z art. 568 par. 1 k.c., a zwłaszcza czy określa go data sprzedaży (ściślej: wydania) pierwszego czy ostatniego lokalu mieszkalnego?”. Należy zatem przyjąć, że do czasu uregulowania tej kwestii przez ustawodawcę występuje niekorzystna dla dewelopera sytuacja, że w praktyce odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej może być dłuższa niż 5 lat.
Przykład:
W budynku mieszkalnym wyodrębnionych zostało 10 lokali. Pięć z nich zostało wydanych nabywcom w dniu 1.01.2020 r., a pozostałych pięć w dniu 1.01.2022 r. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, w tym za wady nieruchomości wspólnej wobec pierwszej grupy nabywców będzie istniała do dnia 1.01.2025 r., natomiast względem drugiej grupy do dnia 1.01.2027 r. Jak widać w opisanej sytuacji odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej będzie trwała łącznie siedem lat.
Powyższe byłoby jeszcze do obrony, jeśli roszczeniem nabywcy w ramach rękojmi za wady nieruchomości wspólnej byłoby żądanie obniżenia ceny. Wtedy bowiem deweloper dokonuje takiego obniżenia stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a tym samym pozostali nabywcy, którzy z roszczeniem nie występują lub termin przysługującej im rękojmi już upłynął, nie otrzymują od dewelopera żadnych świadczeń. Gorzej jeśli takim roszczeniem objęte jest żądanie usunięcia wady. W takiej bowiem sytuacji również inni nabywcy uzyskują korzyść, jako że świadczenie polegające na usunięciu wady jest niepodzielne.
Czytaj: Senat trochę zmienia ustawę poprawiającą sytuację konsumentów>>
Więcej w LEX: Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi - uprawnienia kupującego >>>
Zarejestruj się bezpłatnie i sprawdź Moje Prawo.pl >>>
Możliwy konflikt interesów
Nie są to jednak jedyne problemy. Uzasadnione zastrzeżenia budzi także kwestia możliwości dochodzenia odmiennych roszczeń przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i wynikający z tego konflikt interesów. Powstaje tutaj pytanie o zakres odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, gdy nabywcy występują z różnymi żądaniami. Przykładowo, jeśli w przypadku wystąpienia wady nieruchomości wspólnej deweloper na żądanie jednego nabywcy obniży mu cenę (w stosunku do udziału we współwłasności), a następnie z żądaniem usunięcia tej wady wystąpi drugi nabywca, to usunięcie tej wady przez dewelopera powoduje, że nabywca, któremu deweloper obniżył cenę, jest wzbogacony kosztem dewelopera.
Na ten moment brak przepisów kompleksowo regulujących odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej prowadzi w rzeczywistości do rozszerzenia tej odpowiedzialności. Zmiany są tym samym konieczne.
Autorką artykułu jest Laura Waloszczyk, radca prawny w Gut i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.