Umowa najmu okazjonalnego wydaje się być rozwiązaniem odpowiednim dla wielu stron takich kontraktów. Jawi się jako rozwiązanie bezpieczne szczególnie dla wynajmujących, który mogą liczyć na to, że najemca w razie problemów dobrowolnie opuści zajmowany lokal, skoro powinien on wskazać inny adres, pod który może się wyprowadzić z najmowanego mieszkania.
Jak wskazuje dr Weronika Wenda, radca prawny z Kancelarii Radcowskiej w Krakowie umowa najmu okazjonalnego to rodzaj najmu, który dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Zwraca uwagę, że wedle założeń ustawodawcy instytucja ta miała pomóc osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej w wynajmu takich lokali, zabezpieczając ich interesy.
Czytaj też: Umowa najmu to czasem wyzwanie dla najemcy i wynajmującego>>
- Umowa najmu okazjonalnego pozwala na to, że właściciel lokalu niebędący przedsiębiorcą może wynająć lokal na okres do 10 lat i skorzysta z takich uprawnień jak żądanie od najemcy, iż poddaje się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu – gdy umowa najmu wygaśnie a najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie – podkreśla dr Wenda.
Zaznacza, że najemca ma wskazać inny lokal, do którego mógłby być eksmitowany. - Należy dołączyć oświadczenie właściciela lub innej osoby mającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać– mówi.
- Termin najem okazjonalny odnosi się wyłącznie do szczególnych umów. W praktyce tego rodzaju umów nie spotykamy często – wskazuje sędzia Katarzyna Wręczycka z Sądu Okręgowego we Wrocławiu, członek Zespołu ds. Prawa Cywilnego Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia”.
Czytaj: Eksmisja z lokalu mieszkalnego i użytkowego >
Jej zdaniem może być to związane z wymogami przewidzianymi w ustawie o ochronie praw lokatorów, które trzeba spełnić przy zawarciu umowy, w szczególności dołączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu. Taką umowę wynajmujący musi też zgłosić w ciągu 14 dni do Urzędu Skarbowego, w przeciwnym razie będzie traktowana jako zwykła umowa najmu na zasadach kodeksu cywilnego.
Umowa najmu okazjonalnego
Kluczowe regulacje dotyczące umowy najmu okazjonalnego wynikają z postanowień ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W art. 19a ust. 1 tej ustawy przewidziano, iż umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ustawodawca w art. 19a ust. 2 ustawy przewidział to, jakie dokumenty powinny być załączone do umowy.
Czytaj: Czynsz jako obligatoryjny element umowy najmu >
Specyfika najmu okazjonalnego sprawia, że nie w każdym przypadku strony potencjalnie zainteresowane zawarciem kontaktu zdecydują się na podpisanie umowy.
- Najem okazjonalny wchodzi w grę, gdy najemca dysponuje innym lokalem, do którego może się wyprowadzić. Takie rozwiązanie realnie dotyczy więc studentów, a oświadczenia do umowy najmu mogliby składać ich rodzice. Problem mógłby powstać, gdyby np. cudzoziemiec chciał zawrzeć taką umowę. Jeśli nie ma on krewnych lub bliskich w Polsce, może się okazać, że umowa nie dojdzie do skutku – wskazuje radca prawny Weronika Wenda. Dodaje, że możliwość praktycznego zastosowania tej umowy jest więc ograniczona.
Jak przypomina dr Weronika Wenda umowę o najem okazjonalny należy zgłaszać do urzędu skarbowego.- Fakt, iż podatek był odprowadzany może być dowodem w sporze co tego, czy umowa była wykonywana – zauważa.
KOMENTARZ PRAKTYCZNY: Kamińska Anna, Najem okazjonalny >
Kaucja w umowie najmu okazjonalnego
- Właściciel mieszkania powinien mieć świadomość tego, że w toku trwania umowy najmu mogą powstać różnego rodzaju problemy. Powinien już więc na etapie przygotowania do wynajmu tak skonstruować umowę, aby zadbać o swoje interesy i ustalić w umowie kaucję – wskazuje radca prawny Aleksandra Ejsmont prowadząca kancelarię w Warszawie.
W ustawie przewidziano, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W świetle art. 19 ust. 4 zd 1 ustawy zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- To będą więc opłaty za media, opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, do spółdzielni – wskazuje mec. Wenda. Jak dostrzega może powstać wątpliwość co tego, czy kaucja zabezpiecza także pokrycie szkód majątkowych, czy tylko zaległych świadczeń pieniężnych (czynszu i innych opłat).
- W piśmiennictwie prawniczym wyrażono stanowisko, że pojęcie "należności z tytułu najmu" obejmuje także należne wynajmującemu odszkodowanie za uszkodzenie lokalu z winy najemcy. - W mojej opinii kaucja zabezpiecza też szkody majątkowe w lokalu powstałe z winy najemcy - twierdzi mec. Wenda.
Kaucja może być więc szczególnie istotna, jeśli okazałoby się, że mieszkanie po zakończeniu trwania umowy wymaga remontu, co może generować znaczne wydatki. W razie sporów na tym tle istotne może być to, czy strony są w stanie wykazać jakie szkody powstały w trakcie trwania umowy.
PROCEDURA: Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego >
Zapłata kaucji przy umowie
Mec. Esjmont podkreśla, że dobrym rozwiązaniem jest ustalenie, że zapłata kaucji nastąpi przelewem na konto bankowe wynajmującego. Jest to istotne z punktu widzenia dowodowego, gdyby powstał na tym tle spór. W umowie można zastrzec, że z tych środków zostaną pokryte niezapłacone zobowiązania, których nie pokryje najemca.
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu lokalu.
- Najemca jest chroniony, skoro istnieje limit w zakresie kaucji, która może być od niego pobrana. W praktyce najczęściej kaucja jest ustanawiana w wysokości dwukrotności czynszu lokalu – tłumaczy dr Weronika Wenda.
Kaucja – zgodnie z art. 19a ust. 5 ustawy - podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4. - Kaucja wzmacnia pozycję wynajmującego. Kaucja stanowi zabezpieczenie na poczet ewentualnych szkód. Nie powinno się z niej rezygnować – wyjaśnia dr Katarzyna Julia Kowalska, radca prawny, prorektor ds. Nauczania i Rozwoju Wyższej Szkoły Nauk Społecznych Pedagogium w Warszawie.
Według niej warto pamiętać o protokole zdawczo-odbiorczym. Dla celów dowodowych można zachować zdjęcia mieszkania z momentu przekazania, aby potem porównać ewentualne zniszczenia.
Jak zaznacza mec. Ejsmont gdyby po rozliczeniu kaucji okazało się, że pozostały niezapłacone rachunki należy wystosować wezwanie do zapłaty.- Zanim rozliczymy kaucję należy sprawdzić, czy wszystkie zobowiązania zostały uregulowane przez najemcę – podkreśla.
Kiedy umowę trzeba rozwiązać
Zagadnieniu wygaśnięcia i rozwiązania najmu okazjonalnego poświęcony jest art. 19d ustawy. Z przepisu tego wynika, że umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jednocześnie po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Należności z tytułu najmu lokalu
Może powstać pytanie, co stanie się, jeśli po zakończeniu trwania umowy najemca opuścił zajmowane mieszkanie, tymczasem pozostały po nim niezapłacone rachunki. Co w takim przypadku pozostaje właścicielowi mieszkania? Jak podkreśla dr Wernika Wenda jeśli najemca po zakończeniu trwania umowy wyprowadzi się i nie zapłaci części zobowiązań, wówczas wynajmujący w pierwszej kolejności powinien rozliczyć kaucję.
- Ma on na to określony czas. Kaucję możemy wykorzystać także przy powstaniu szkody w mieniu. Gdyby kaucja nie wystarczyła na pokrycie wierzytelności, to właściciel nieruchomości może dochodzić należności na drodze sądowej. Podstawą prawną roszczenia o zapłatę może być art. 471 k.c., dotyczący nienależycie wykonanych zobowiązań– zwraca uwagę dr Wenda.
Dodaje, że poddanie się egzekucji, o jakim mowa w ustawie, dotyczy wyłącznie opróżnienia i wydania lokalu. Nie jest to poddanie się egzekucji w zakresie przyszłych wierzytelności.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.