Powódka to wdowa po zmarłym mężu, który 1 września 1984 r. otrzymał od pracodawcy przydział mieszkania, będąc od tego dnia związany umową najmu lokalu mieszkalnego. W decyzji o przydziale mieszkania powódka wskazana była jako osoba uprawniona do zajmowania lokalu. Podpisała przesłany jej egzemplarz umowy najmu 1 lipca 2011 r.
Następcą prawnym zakładu było P. S.A. W 2002 r. między właścicielem mieszkań oraz trzema organizacjami związkowymi zostało zawarte porozumienie, w którym ustalono, że w przypadku podjęcia przez właściciela decyzji o sprzedaży mieszkań zakładowych ustanowione będą preferencyjne warunki wykupu dla lokatorów zajmujących mieszkania na podstawie umowy najmu. Latem 2006 r. spółka - właściciel skierowała do mieszkańców ogłoszenie, informujące o zamiarze sprzedaży lokali mieszkalnych dotychczasowym najemcom.
Wniosek o wykup mieszkania
Pismem z 14 listopada 2007 r. powódka skierowała do pozwanej wniosek o wykup mieszkania, w którym domagała się ustanowienia i przeniesienia na jej rzecz odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za 5 proc. wartości lokalu.
Spółka odmówiła i wobec tego powódka wystąpiła na drogę sądową.
W ocenie sądów I i II instancji, został zrealizowany warunek, by w okresie od 7 lutego 2001 r. do 18 września 2005 r. skarb państwa był podmiotem dominującym w stosunku do spółki właścicielskiej. Roszczenie powódki ma podstawę w art. 5 nowelizacji ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości. Stanowi on, iż na pisemny wniosek aktualnego najemcy mieszkania zakładowego (jego poprzednika prawnego), spółka handlowa, jest zobowiązana sprzedać tej osobie mieszkanie na zasadach preferencyjnych.
Skutek wsteczny pierwszeństwa
Sąd okręgowy dostrzegł, że zgodnie z art. 4 ust. 1 Ustawy, obowiązującym do czasu wejścia w życie nowelizacji, prawo pierwszeństwa przysługiwało w odniesieniu do „mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż”, jednakże miał na względzie wykładnię przyjętą w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2012 r., V CSK 303/11, gdzie wyjaśniono, iż art. 5 nowelizacji przyznaje roszczenie o sprzedaż mieszkania także tym osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano prawa pierwszeństwa, a doszło do zbycia całej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż uprawnione.
Czytaj też: Prezes UOKiK: Nabywcy mieszkań nie powinni bać się ustawy deweloperskiej>>
Stosownie do tej wykładni, wprowadzony mocą nowelizacji art. 3 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym „Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku”, ma skutek wsteczny. Uznając w tym świetle roszczenie powódki za uzasadnione, sąd pierwszej instancji przyjął, że jest ona osobą uprawnioną, choć jej nie zaproponowano kupna lokalu.
Stanowisko sądu pierwszej instancji zostało zaaprobowane przez Sąd Apelacyjny. Zwrócił on dodatkowo uwagę, że wykładnia literalna art. 4 ust. 1 ustawy musi ustąpić wykładni celowościowej, uwzględniającej cel ustawy, którym było m.in. wyjście naprzeciw oczekiwaniom społecznym, związanym z dotychczasową praktyką sprzedaży niektórych pojedynczych bloków mieszkalnych lub całych osiedli mieszkań zakładowych wraz z lokatorami jednemu nabywcy. Ustawa miała przeciwdziałać przypadkowej prywatyzacji zasobów mieszkaniowych i umożliwić udział w niej najemcom byłych mieszkań zakładowych.
Skarga kasacyjna spółki
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną spółki właścicielskiej. Istotnie projekt noweli z 24 lutego 2000 r. miał ukrócić praktykę sprzedaży niektórych pojedynczych bloków zakładowych wraz z lokatorami jednemu nabywcy za bardzo niską cenę”, co postrzegano jako naruszenie zasad sprawiedliwości społecznej.
W związku z tym art. 14 ust. 1 projektu przewidywał, że „W przypadku działań przedsiębiorstwa związanych ze sprzedażą mieszkań zakładowych lub przekazaniem nieruchomości przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, naruszających zasady współżycia społecznego,(...) lub ma miejsce proponowanie kupna mieszkania zakładowego po cenach wskazujących na nieuzasadnione korzyści, stosuje się wówczas odpowiednio przepisy ustawy z 21 czerwca 1990 r. o zwrocie korzyści uzyskanych niesłusznie kosztem Skarbu Państwa lub innych osób prawnych.
Jak podkreślił sędzia sprawozdawca Roman Trzaskowski, nie można też zgodzić się z poglądem pozwanej, że omawiane unormowanie nowelizacji prowadzi do niedopuszczalnej dyskryminacji spółek wskazanych w art. 5 ust. 1 nowelizacji w stosunku do innych podmiotów, które nabyły nieruchomość z naruszeniem przedmiotowego prawa pierwszeństwa.
Przede wszystkim trzeba zauważyć, że w art. 5 nowelizacji chodzi zatem o podmioty, w stosunku do których ustawodawca przewidywał od początku szczególne wymagania, których nie powinna podważać sama zmiana kapitałowa (mimo tej zmiany chodzi nadal o tę samą spółkę).
SN zaznaczył, że z pewnością przepisy ustawy oraz nowelizacji są dalekie od doskonałości w warstwie literalnej, i wywołują wątpliwości w sferze aksjologicznej. Mimo to poddają się racjonalnej i zgodnej z Konstytucją wykładni, która potwierdza zasadność orzeczenia sądu II instancji.
Sygn. akt V CSK 417/18, wyrok Izby Cywilnej SN z 11 grudnia 2019 r.
