SN: Zasiedzenie gruntu reszty rodziny - pod warunkiem woli samoistnego posiadania
Jeśli współwłaściciel nieruchomości pyta się o zgodę w zakresie robót budowlanych innych współwłaścicieli, to nie wykazuje woli samoistnego posiadania. Posiadanie rzeczy wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od uprawnień innych współwłaścicieli wymaga, aby współwłaściciel, który chce zasiedzieć rzecz wspólną udowodnił, że zmienił zakres swego posiadania ponad realizację uprawnień i udziałów – orzekł Sąd Najwyższy.
Spór ten ma swoją długą historię, gdyż zapoczątkowany został 11 lat temu w 2015 r. gdy dwóch członków rodziny C. wystąpiło o zasiedzenie ¼ części gospodarstwa rolnego, które było współwłasnością pozostałych krewnych i powinowatych.
Gospodarstwo leżące w Prusach Wschodnich o wielkości 2 ha należało do rodziny, po przeprowadzeniu tzw. Akcji Wisła. W latach 1944–1946 władze polskie przymusowo wysiedliły ludność z terenów wschodnich.
Gospodarowali wspólnie od lat
Wnioskodawcy występowali przeciwko siedmiu osobom ze swojej rodziny oraz gminie. Jarosław C. i Georgij C. chcieli zasiedzieć część gospodarstwa rolnego, na której gospodarowali od lat, a właściciele nie interesowali się nieruchomością w ogóle. Wyprowadzili się ze wsi i zamieszkali w miastach, a adres jednej ze współwłaścicielek był nieznany.
- Nie pozwalają nam zasiedzieć terenów, które obejmują nasz dom, garaż i oborę – mówi syn wnioskodawcy. – Chcemy z ojcem podzielić to gospodarstwo, a od lat nie możemy. Wydawało się nam do tej pory, że wszystko jest nasze, nawet nie wiedzieliśmy jakie były udziały pozostałej rodziny. Wszyscy gospodarowali na nieruchomości jak współwłaściciele i nie było sporu do czasu, gdy w 2015 roku wnioskodawcy założyli siatkę dzielącą wspólną przestrzeń.
Problem prawny w tej sprawie sprowadzał się do odpowiedzi na pytanie czy można zasiedzieć nieruchomość, której jest się współwłaścicielem? – wyjaśniał pełnomocnik wnioskodawców, radca prawny Tomasz Kuprian.
Oddalenie wniosku
Sąd pierwszej instancji oddalił wniosek o zasiedzenie co do udziałów Jana M. i Zofii K. – nieznanej z miejsca pobytu. Dla niej sąd ustanowił kuratora. Sąd ustalił, że Jan M. nie żyje. Pozostali tylko jego synowie – Michał i Adam. Wnioskodawca Georgij mieszka na spornej nieruchomości w domu z dwoma niezależnymi wejściami i do tej pory wspólnie z innymi remontował wodociąg i zagospodarował łąkę. W oborze wnioskodawcy trzymali krowy inni członkowie rodziny.
W tak ustalonym stanie faktycznym sąd stwierdził, że wnioskodawcy byli posiadaczami zależnymi, a nie samoistnymi. Zatem przesłanek z art. 172 kc nie wykazano – orzekł sąd I instancji. Według tego przepisu posiadacz staje się właścicielem, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat. Dobra wiara oznacza, że osoba ta była usprawiedliwienie przekonana, że jest właścicielem (np. weszła w posiadanie na podstawie nieważnej umowy, ale działała w pełnej nieświadomości). Jeśli jest posiadaczem w złej wierze nabywa nieruchomość po 30 latach.
Sąd Okręgowy w Gdańsku 24 czerwca 2021 r. po apelacji – oddalił wniosek, gdyż wnioskodawcy nie zamanifestowali woli posiadania samoistnego przez 20 lat. A wbrew woli pozostałych współwłaścicieli nie można ich wyzuć z własności.
Od tego orzeczenia wnioskodawcy złożyli skargę kasacyjną kwestionując brak zgody sądu na zasiedzenie idealnych części nieruchomości Jana i Zofii. Zarzucono naruszenie art.172 kc.
Bezpieczeństwo prawne i ochrona własności
Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej 19 maja br. oddalił skargę kasacyjną. Jak wyjaśniał sędzia sprawozdawca Władysław Pawlak, obowiązują surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego. Są one uzasadnione koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa stosunków prawnych. Zwłaszcza, że powołanie się przez właściciela na zmianę woli, czyli elementu subiektywnego mogłoby zbyt łatwo prowadzić do utarty prawa przez pozostałych współwłaścicieli.
- Wynikające z art.206 kc uprawnienia współwłaścicieli do współposiadania rzeczy wspólnej jest konsekwencją przyjęcia, że prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Prawo to cechuje jednolitość przedmiotu i niepodzielność prawa. Oznacza to, że z faktu współposiadania wynika jedynie, że korzysta on z rzeczy zgodnie z prawem – mówił sędzia Pawlak. – Nie wykonywanie prawa przez innych współwłaścicieli nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. Posiadanie rzeczy wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od uprawnień innych współwłaścicieli wymaga, aby współwłaściciel, który chce zasiedzieć rzecz wspólną udowodnił, że zmienił zakres swego posiadania ponad realizację uprawnień przewidzianą w art.206 kc. I ją uzewnętrznił wobec współwłaściciela – dodał sędzia sprawozdawca.
SN podkreślił, że TK z 28 października 2023 r. ( P3/03) stwierdził, iż instytucja zasiedzenia jest odstępstwem od gwarantowanej Konstytucją RP zasady nienaruszalności prawa własności. Dlatego wszelkie wątpliwości powinny być tłumaczone na korzyść prawa własności bez względu czy chodzi o współwłasność czy Skarbu Państwa.
Wola samoistnego posiadania
Wnioskodawca stał się formalnym właścicielem nieruchomości dopiero w 1990 roku – wskazał SN. – Sądy obu instancji zwracały uwagę, że rodzina wnioskodawcy ustaliła między sobą „ podział do korzystania”. A więc nie można mówić o samoistności posiadania w zakresie przysługujących im udziałów.
- Istotne znaczenie miało to, jak nieruchomość była wykorzystywana przed 1990 r., gdyż wnioskodawca wstąpił w sytuację wcześniejszą. W ramach porozumienia między współwłaścicielami uzgodniono wykorzystywanie zabudowań. Nie pytano jednak o zgodę wszystkich współwłaścicieli. I nie można przyjąć, że wobec tych, których się pyta o zgodę – wnioskodawca jest posiadaczem zależnym, a wobec tych, których pomija – jest samoistnym posiadaczem. Nie wykazano jednak, że część nieruchomości Jana M. i Zofi C. samoistności współposiadania – zaznaczył sędzia Pawlak. Woli samoistności posiadania nie było. Dlatego, że pytał krewnych czy może wykonać zbiornik na gnojowicę. A pozostali współwłaściciele przechodzili koło budynku wnioskodawcy i mieli przez długi czas na to zgodę.
