Powód Łukasz N. wystąpił do sądu o 80 tys. złotych z odsetkami tytułem odszkodowania za bezprawne korzystanie z lokalu użytkowego.Sąd Okręgowy w Legnicy oddalił to powództwo. Ustalił, przy tym, że Spółdzielnia Mieszkaniowa w Jaworze zawarła 19 października 2005 roku z Edwardem M. prowadzącym przedsiębiorstwo handlowe umowę, której przedmiotem był lokal użytkowy o powierzchni 600m kwadratowych. W umowie strony ustaliły, ze przedsiębiorca wpłaci 170 tys. wkładu (w kilkudziesięciu ratach) i uzyska własnościowe prawo do lokalu. Ponadto Edward M. miał opuścić lokal w dniu rozwiązania umowy i pozostawić go w stanie niepogorszonym. Przedsiębiorca wpłacił część należności spółdzielni. Edward M. wystąpił do sądu przeciw spółdzielni, która nie chciała przyjąć go w poczet swoich członków.

Dwie umowy i jeden wyrok

Uczynił to na miesiąc przed ogłoszeniem przez spółdzielnię przetargu na omawiany lokal.  W wyniku przetargu prawo do lokalu nabyli Łukasz N. i Tadeusz O. wiedząc, że pomieszczenie to jest w użytkowaniu osoby trzeciej. W umowie zapisano, że pożytki i korzyści wynikające z użytkowania lokalu przechodzą na Tadeusza O. i Łukasza N. Potwierdzili przy tym, że znali stan prawny lokalu i mogą sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy z dotychczasowym użytkownikiem.

Doszło, więc do podpisania kolejnej umowy notarialnej 6 grudnia 2007 roku przeniesienia własności odrębnej lokalu użytkowego na dwóch nabywców. W lipcu następnego roku wezwali oni Edwarda M. do uregulowania 37 tys. złotych z tytułu użytkowania lokalu. Pozwany Edward M. twierdził, że pieniądze nowym nabywcom się nie należą, gdyż spółdzielnia nie rozwiązała z nim umowy. Żądał przy tym uznania dwóch zawartych umów z dwoma nabywcami za bezskuteczne: umowy z 18 kwietnia 2007, jak i umowy o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu z 6 grudnia 2007 roku, przeniesienia odrębnej własności lokalu na Łukasza N. i Tadeusza O. Wygrał proces przeciw spółdzielni, a sąd przyznał spółdzielcze prawo do lokalu Edwardowi M. Ten wyrok jest prawomocny.

Sądy przyznają rację pozwanemu

Tymczasem w I instancji toczyła się nadal przeciw Edwardowi M. sprawa o bezprawne korzystanie z lokalu. Sąd stwierdził, ze pozwany ma prawo do korzystania z lokalu, gdyż umowa ze spółdzielnią nie została wypowiedziana skutecznie. Sąd II instancji podzielił ocenę sądu I instancji. Umowa Edwarda M. ze spółdzielnią 19 października nigdy nie została rozwiązana – stwierdził sąd II instancji we Wrocławiu. Natomiast dwie umowy spółdzielni z Tadeuszem O. i Łukaszem N. uznano za bezskuteczne. Wobec tego powodowi nie przysługuje żadne skuteczne prawo, które mogłoby go uprawniać do odszkodowania za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Adwokat powoda przed Sądem Najwyższym powiedział, że naruszono prawo procesowe, gdyż stwierdzenie Sądu Apelacyjnego, że podziela opinię sądu I instancji jest zbyt lakoniczne i niczego nie wyjaśnia. Nie wyjaśnia, dlaczego Edward M. miałby korzystać nieodpłatnie z lokalu. Dlaczego właściwa jest wykładnia postanowień umowy, która nie uwzględnia zapisu ograniczającego prawa i obowiązki związane z przejęciem lokalu? Dlaczego nabywcy mieliby nieodpłatnie udostępniać lokal kupiony za 750 tys. złotych? Co więcej – opinii powoda - Sąd Apelacyjny naruszył art.59 kc., Który mówi, że „w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały„.

SN podziela wątpliwości powoda

Sąd Najwyższy 10 marca uznał za słuszne argumenty kasacji. Uchylił, więc zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Sędzia Krzysztof Strzelczyk podkreślił, iż Sąd Apelacyjny naruszył art. 378 kpc, gdyż nie rozpoznał zarzutów skargi apelacyjnej. Sąd II instancji nie może tylko stwierdzić, że podziela poglądy sądu I instancji. A nie rozpoznanie zarzutów apelacji – zdaniem SN - mogło mieć wpływ na wynik postępowania –zaznaczył sędzia Strzelczyk.

- Należy też podzielić zarzut naruszenia art.59 kc, który chroni roszczenie, a nie przedmiot umowy – stwierdził sędzia sprawozdawca. – Chroni konkretne roszczenie o ustalenie za bezskuteczne umowy, tylko w zakresie, w jakim wykonanie tej umowy czyni niemożliwym ustanowienie własnościowego prawa do lokalu. Sąd Apelacyjny nie odniósł się w ogóle do zarzutu możliwości korzystania z lokalu przez pozwanego. Wyrok II instancji wobec tego jest w sposób istotny wadliwy.

 

Sygnatura akt V CSK 284/10