SN: uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniami procedury tylko wtedy może być uchylona, gdy błędy formalne mogły mieć wpływ na treść tej uchwały stwierdził w wyroku z 29 września br. Sąd Najwyższy. Ponadto przy zmianie składu osobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie ma obowiązku powoływania notariusza.
Powód Roman T. zwrócił się do sądu o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej budynku przy ul Hożej w Złotoryi. Uchwały te zapadły na zebraniu właścicieli 30 czerwca 2008 roku. Powód twierdził, że zebranie zwołały osoby nieuprawnione i w czasie podejmowania uchwał popełniono błędy formalne.|
Pierwsza część tego zebrania odbyła się19 czerwca i po kłótni mieszkańców przerwano ją.
W odroczonym zebraniu 30 czerwca uczestniczyło 21 właścicieli, przedstawiciele gminy, pełnomocnicy i jeden współwłaściciel czterech lokali, co stanowiło łącznie 63,3 procent udziałów we wspólnocie liczącej 54 właścicieli. Zarządca nie był obecny. Uczestnicy zmienili porządek obrad. Uchwalili uchwały: o odwołaniu zarządu, o powołaniu nowego zarządu, o ubezpieczeniu OC i wykupieniu polisy od pożaru.
Sąd okręgowy oddalił powództwo stwierdzając, ze nie ma podstaw do uchylenia uchwał. Następnie sprawa trafiła do Sądu Apelacyjnego, który uznał, ze w istocie uchybienia formalne nastąpiły, lecz nie miały one wpływu na treść podjętych uchwał. Art.18 us.2 ustawy o własności lokali nie został pogwałcony.
Sąd Najwyższy rozpatrując kasację powoda stwierdził, ze nie ma podstaw do unieważniania uchwał wspólnoty. Zostały zaskarżone cztery artykuły ustawy o własności lokali.
Sędzia sprawozdawca Krzysztof Pietrzykowski powiedział, ze ustawa o własności lokali zawiera przepisy bardziej ogólne niż ustawa Prawo spółdzielcze. W szczególności nie reguluje ona w sposób precyzyjny zebrania właścicieli lokali. Dopuszcza też sytuacje, gdy uchwały nie są podejmowane na zebraniu, lecz w drodze indywidualnego zbierania głosów. To procedura bardzo odformalizowana. Można mówić o naruszeniach formalnych, takich jak rozszerzenie porządku obrad, jednakże nie są to uchybienia mogące doprowadzić do uchylenia uchwały. Sądy obu instancji powołały się na tezę połączonych izb SN, zgodnie którą uchwała zgromadzenia spółdzielni mogłaby by być uchylona ze względów formalnych tylko wtedy, gdyby uchybienia miały wpływ na treść uchwały. To orzecznictwo zostało przeniesione na grunt wspólnot mieszkaniowych.
Sąd okręgowy nazwał zarządcę administratorem, a jemu nie przysługuje prawo zwoływania zebrań. Poza tym nietrafny jest zarzut podniesiony w skardze kasacyjnej, że uchwała powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza (na podstawie art.1 ust.2 ustawy o własności lokali). Nie nastąpiła w tym wypadku zmiana zarządu nieruchomością wspólną, lecz zmiana zarządcy, czyli składu osobowego zarządu. Sposób zarządu nieruchomością wspólną to jest np. sytuacja. powierzenia zarządu firmie. W powołanym art.18 chodzi o zmianę zasad zarządu.
Sygnatura akt V CSK 52/10
