Projektowana nowelizacja kodeksu cywilnego ma na celu stworzenie możliwości prawnych realizowania inwestycji budowlanych i infrastrukturalnych na cudzych gruntach – za pomocą nowej instytucji określonej mianem prawa zabudowy.
Zabudowca będzie właścicielem budynków
Rada Legislacyjna przy premierze zwraca uwagę, że projektowane założenia omijają kluczowy i podnoszony od lat problem wyeliminowania instytucji użytkowania wieczystego.
Uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości w ramach prawa zabudowy ma polegać na korzystaniu z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem, jak również na wzniesieniu takich budynków bądź urządzeń na, nad lub pod gruntem. Zarazem projekt zakłada, że zabudowca będzie właścicielem budynków i urządzeń znajdujących się na, nad lub pod nieruchomością. Wobec tego - zdaniem Rady - konieczne jest skorelowanie projektowanej regulacji z unormowaniami prawnymi dotyczącymi planowania przestrzennego.
Prawo zabudowy nie powinno - zdaniem ekspertów - dawać tytułu do korzystania z budynków, bądź innych urządzeń, skoro zabudowca będzie ich właścicielem. Takie sformułowanie sugerowałoby bowiem, że mamy do czynienia z nową postacią prawa własności takich budynków, bądź urządzeń.
Relacje z użytkowaniem wieczystym
Rada Legislacyjna uważa też, że ustanawianie prawa zabudowy na użytkowaniu wieczystym budzi kilka innych wątpliwości. Po pierwsze, prowadzi do utrwalenia użytkowania wieczystego, co z uwagi na liczne wady tego rozwiązania jest niepożądane. Po drugie, w projekcie ustawy konieczne byłoby uregulowanie kwestii szczegółowych dotyczących relacji między użytkownikiem wieczystym i zabudowcą. Przykładowo dotyczy to dopuszczalności przeniesienia obowiązków spoczywających na użytkowniku wieczystym (np. wzniesienia budynku) na zabudowcę i unormowania ewentualnej odpowiedzialności w razie ich niewykonania. Użytkownik wieczysty nie powinien stać się wówczas jedynie „pośrednikiem“, rentierem w stosunkach, które mogłyby bez dodatkowych komplikacji i kosztów łączyć bezpośrednio zabudowcę z właścicielem gruntu (Skarbem Państwa, jednostką samorządu terytorialnego).
Wątpliwości budzi konieczność uzyskania zgody właściciela na zrzeczenie się prawa zabudowy w przypadku usytuowania na gruncie budynku, czy innego urządzenia. Należałoby rozważyć zastąpienie tego rozwiązania mechanizmem nałożenia na zabudowcę ewentualnego obowiązku rozbiórki urządzeń z chwilą wygaśnięcia prawa zabudowy. Wówczas konieczne byłoby również doregulowanie kwestii wynagrodzenia należnego zabudowcy.
Czytaj też>>Prawo zabudowy do TK