Prawo pierwokupu mieszkań zakładowych godzi w konstytucję

Poselski projekt ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze ma na celu realizację prawa pierwokupu, którego skorzystają byli pracownicy i lokatorzy mieszkań zakładowych. Eksperci wskazują jednak, że w ten sposób może zostać naruszona konstytucyjna zasada równości, gdyż z przywilejów skorzysta wąska grupa osób. - Wyłączenie lokali z masy upadłości przedsiębiorstw będzie stanowiło uprzywilejowanie pewnej grupy podmiotów w stosunku do innych wierzycieli uważa Przemysław Sobolewski z Biura Analiz Sejmowych.

Projekt jest dyskutowany w sejmowej komisji ustawodawczej. Zakłada on wyłączenie z masy upadłościowej likwidowanego zakładu pracy, którego właścicielem był Skarb Państwa, mienia w postaci lokali mieszkalnych zajmowanych przez byłych pracowników tego zakładu i ich rodziny. Proponowana zmiana ma na celu uniknięcie negatywnych skutków licytacji mieszkań zakładowych oraz realizację ustawowego prawa najemców do tzw. prawa pierwokupu.

- Dzisiaj brak jest przepisów ustawowych, które w sposób wystarczający zabezpieczałyby przed utratą prawa do zajmowanego mieszkania z powodu ogłoszenia upadłości przedsiębiorstwa – twierdzi posłanka Maria Nowak.- Podam przykład z Siemianowic Śląskich, gdzie ogłoszona została upadłość poprzez likwidację Huty „Jedność”, a pozostało 1500 mieszkań zakładowych. Można postawić pierwszą tezę, że istnieje potrzeba zabezpieczenia prawnego najemców mieszkań zakładowych, byłych pracowników przedsiębiorstwa w likwidacji, którego właścicielem był Skarb Państwa, czyli tzw. prawa pierwokupu.

Silniejsze prawa najemców

Przygotowując ten projekt, posłowie oprali się na opinii zleconej przez Biuro Analiz Sejmowych. Autorem tej opinii jest prof. Marek Maj. Według niego mieszkania zakładowe powinny być zbywane z zachowaniem prawa pierwszeństwa w nabyciu tych lokali przez ich najemców. Wprawdzie ustawodawca przesądza, iż jest możliwe zbycie całego budynku, ale zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych. W przypadku licytacji budynku ta zasada prawna nie jest zachowana, ponieważ licytacji podlega cały budynek i najemcy poszczególnych mieszkań nie mają prawa pierwokupu.

- Budynki mieszkalne, o których mowa w projekcie poselskim, nie są własnością tych przedsiębiorstw, a były one jedynie w ich zarządzie – wyjaśnia posłanka Nowak  - Nie są więc własnością Skarbu Państwa. Skoro tak, to uważamy, że nie powinny być zaliczane do majątku przedsiębiorstwa podlegającego licytacji. Nie powinny być wliczane do masy upadłości. Stąd projekt ustawy mówiący o wyłączeniu mieszkań zakładowych z masy upadłościowej przedsiębiorstwa będącego w likwidacji.

Naruszenie zasady równości

Przemysław Sobolewski z Biura Analiz Sejmowych dostrzega problem konstytucyjny. - Wyłączenie lokali z masy upadłości będzie stanowiło uprzywilejowanie pewnej grupy podmiotów w stosunku do innych wierzycieli – uważa Sobolewski. -  Doprowadzi do tego, że pewna kategoria podmiotów, w tym przypadku najemcy lokali, będą traktowani w sposób uprzywilejowany w stosunku do innych wierzycieli, chociażby pracowników. Może okazać się, że jeżeli wyłączymy te lokale z masy upadłości, to wartość masy zmniejszy się, co oczywiście zmniejszy w sposób zasadniczy prawdopodobieństwo zaspokojenia się pozostałych wierzycieli. Takie rozwiązanie wydaje się naruszać zasadę równości wobec prawa i trudno dostrzec argumenty, które przemawiałyby za tak uprzywilejowanym traktowaniem najemców, biorąc pod uwagę, że art. 107 Prawa upadłościowego i naprawczego gwarantuje nienaruszalność prawa najmu w trakcie postępowania upadłościowego. A więc nie dochodzi do eksmisji lokatora.
Ekspert BAS podkreśla, że prawo pierwszeństwa przysługujące najemcom w trakcie postępowania upadłościowego nie jest wyłączane. Najemcy nadal mogą skorzystać z niego do czasu zlicytowania i sprzedaży tej nieruchomości.