1. Wprowadzenie
Wywłaszczenie jest instytucją wyjątkową ze względu na zagwarantowane i chronione przez Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej prawo własności. Dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Również procedura wywłaszczenia uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) - dalej u.g.n., jest procedurą wyjątkową, dokonywaną w szczególnych przypadkach i ma na względzie daleko idącą ochronę praw właściciela.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie może być dokonane, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Wywłaszczenie dokonywane jest wyłącznie na cele publiczne, którym może być np. budowa drogi publicznej (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej).
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji w postępowaniu administracyjnym, a organem właściwym do wywłaszczenia jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
2. Przeniesienie własności
Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przeniesienie własności gruntu z nakazu organu władzy publicznej w zamian za odszkodowanie stanowi dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) - dalej u.p.t.u.).
Nie oznacza to, że automatycznie dotychczasowy właściciel musi naliczyć VAT z tytułu przeniesienia własności gruntu na rzecz Skarbu Państwa. Sposób rozliczenia VAT zależy od statusu właściciela gruntu.
3. Stawka VAT
Osoby zobowiązane do rozliczenia VAT z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa muszą najpierw ustalić stawkę VAT. Od tego, jakiego rodzaju jest nieruchomość, jakie ma przeznaczenie, zależy stawka podatku, którą należy zastosować w stosunku do transakcji dostawy tej nieruchomości. Możliwe są trzy stawki:
1) zwolnienie z VAT - będzie mogło być zastosowane, gdy dostawa następuje po pierwszym zasiedleniu, a między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dwóch lat lub dłuższy.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zwolnienie przysługuje również wtedy, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jeśli podatnik ponosił wydatki na ulepszenie, od których miał prawo do odliczenia VAT i wynosiły one 30% lub więcej wartości początkowej, to dostawa tych budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, gdy w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.
Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie z dnia 7 lipca 2009 r., ITPP2/443-272a/09/AK, gdzie czytamy:
„(...) Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że część wywłaszczonych gruntów zajęta była pod piesze ciągi komunikacyjne (chodniki). Grunty te były przynależne do nieruchomości stanowiących zasoby mieszkaniowe Spółdzielni i pełniły funkcję infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Wnioskodawca wskazał, iż pierwsze zasiedlenie tychże zasobów mieszkaniowych nastąpiło przed dniem obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług. Spółdzielni nie przysługiwało zatem prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów (zasobów mieszkaniowych i towarzyszącej jej infrastruktury). W stosunku do budowli (chodników), którymi zabudowane są grunty podlegające wywłaszczeniu nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego oraz treść wskazanych przepisów prawa, stwierdzić należy, iż niezależnie od tego, czy dostawa przedmiotowych budowli została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u., transakcja korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., Wnioskodawcy nie przysługiwało bowiem w stosunku do tych obiektów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również nie ponosił On wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej (...)”.
2) stawka 7% - gdy nie może być zastosowane zwolnienie, a są to obiekty budownictwa mieszkaniowego PKOB 11 i ex. 12.64 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.
3) stawka 22% - w pozostałych przypadkach.
Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie z dnia 19 grudnia 2008 r., ITPP1/443-881/08/JJ, gdzie czytamy:
„(...) Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w wyniku decyzji wojewody o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej dla inwestycji polegającej na rozbudowie ulicy działka niezabudowana będąca w użytkowaniu wieczystym spółki, z mocy prawa przejdzie na własność Skarbu Państwa. Odbędzie się zatem z mocy prawa przeniesienie własności działki (towaru) w zamian za odszkodowanie. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości gruntowej w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania. Reasumując stwierdzić należy, iż rozwiązanie prawa wieczystego użytkowania gruntu z nakazu władzy publicznej (czy też z mocy prawa) w zamian za odszkodowanie dokonane przez podatnika podatku od towarów i usług, stanowi odpłatną dostawę towarów i ze względu na przedmiot podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych stawką podstawową, tj. 22% (art. 41 ust. 1 u.p.t.u.)(...).”
Należy pamiętać, że w przypadku dostawy zabudowanej działki taka sama stawka VAT jest stosowana do budynku lub budowli i działki (art. 29 ust. 5 u.p.t.u.). Grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli posadowionych na nich.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest działka niezabudowana. Wtedy o stawce VAT decyduje jej przeznaczenie. Ze zwolnienia korzysta dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Najwięcej problemów sprawia podatnikom ustalenie przeznaczenia. Decydować o tym będzie przede wszystkim plan zagospodarowania przestrzennego.
Rafał Styczyński
Wywłaszczenie jest instytucją wyjątkową ze względu na zagwarantowane i chronione przez Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej prawo własności. Dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Również procedura wywłaszczenia uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) - dalej u.g.n., jest procedurą wyjątkową, dokonywaną w szczególnych przypadkach i ma na względzie daleko idącą ochronę praw właściciela.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie może być dokonane, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Wywłaszczenie dokonywane jest wyłącznie na cele publiczne, którym może być np. budowa drogi publicznej (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej, gminnej).
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji w postępowaniu administracyjnym, a organem właściwym do wywłaszczenia jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
2. Przeniesienie własności
Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przeniesienie własności gruntu z nakazu organu władzy publicznej w zamian za odszkodowanie stanowi dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) - dalej u.p.t.u.).
Nie oznacza to, że automatycznie dotychczasowy właściciel musi naliczyć VAT z tytułu przeniesienia własności gruntu na rzecz Skarbu Państwa. Sposób rozliczenia VAT zależy od statusu właściciela gruntu.
3. Stawka VAT
Osoby zobowiązane do rozliczenia VAT z tytułu przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa muszą najpierw ustalić stawkę VAT. Od tego, jakiego rodzaju jest nieruchomość, jakie ma przeznaczenie, zależy stawka podatku, którą należy zastosować w stosunku do transakcji dostawy tej nieruchomości. Możliwe są trzy stawki:
1) zwolnienie z VAT - będzie mogło być zastosowane, gdy dostawa następuje po pierwszym zasiedleniu, a między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dwóch lat lub dłuższy.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zwolnienie przysługuje również wtedy, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jeśli podatnik ponosił wydatki na ulepszenie, od których miał prawo do odliczenia VAT i wynosiły one 30% lub więcej wartości początkowej, to dostawa tych budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, gdy w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.
Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie z dnia 7 lipca 2009 r., ITPP2/443-272a/09/AK, gdzie czytamy:
„(...) Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że część wywłaszczonych gruntów zajęta była pod piesze ciągi komunikacyjne (chodniki). Grunty te były przynależne do nieruchomości stanowiących zasoby mieszkaniowe Spółdzielni i pełniły funkcję infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Wnioskodawca wskazał, iż pierwsze zasiedlenie tychże zasobów mieszkaniowych nastąpiło przed dniem obowiązywania ustawy o podatku od towarów i usług. Spółdzielni nie przysługiwało zatem prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów (zasobów mieszkaniowych i towarzyszącej jej infrastruktury). W stosunku do budowli (chodników), którymi zabudowane są grunty podlegające wywłaszczeniu nie były ponoszone wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów. Mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego oraz treść wskazanych przepisów prawa, stwierdzić należy, iż niezależnie od tego, czy dostawa przedmiotowych budowli została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u., transakcja korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., Wnioskodawcy nie przysługiwało bowiem w stosunku do tych obiektów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również nie ponosił On wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej (...)”.
2) stawka 7% - gdy nie może być zastosowane zwolnienie, a są to obiekty budownictwa mieszkaniowego PKOB 11 i ex. 12.64 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.
3) stawka 22% - w pozostałych przypadkach.
Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie z dnia 19 grudnia 2008 r., ITPP1/443-881/08/JJ, gdzie czytamy:
„(...) Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w wyniku decyzji wojewody o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej dla inwestycji polegającej na rozbudowie ulicy działka niezabudowana będąca w użytkowaniu wieczystym spółki, z mocy prawa przejdzie na własność Skarbu Państwa. Odbędzie się zatem z mocy prawa przeniesienie własności działki (towaru) w zamian za odszkodowanie. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlega samo odszkodowanie, lecz stanowiące dostawę towarów przeniesienie własności nieruchomości gruntowej w zamian za wynagrodzenie przyjmujące formę odszkodowania. Reasumując stwierdzić należy, iż rozwiązanie prawa wieczystego użytkowania gruntu z nakazu władzy publicznej (czy też z mocy prawa) w zamian za odszkodowanie dokonane przez podatnika podatku od towarów i usług, stanowi odpłatną dostawę towarów i ze względu na przedmiot podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych stawką podstawową, tj. 22% (art. 41 ust. 1 u.p.t.u.)(...).”
Należy pamiętać, że w przypadku dostawy zabudowanej działki taka sama stawka VAT jest stosowana do budynku lub budowli i działki (art. 29 ust. 5 u.p.t.u.). Grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli posadowionych na nich.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest działka niezabudowana. Wtedy o stawce VAT decyduje jej przeznaczenie. Ze zwolnienia korzysta dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Najwięcej problemów sprawia podatnikom ustalenie przeznaczenia. Decydować o tym będzie przede wszystkim plan zagospodarowania przestrzennego.
Rafał Styczyński