Ulga mieszkaniowa nie na ogrodzenie
Sprzedający nieruchomość odliczy wydatki na położenie kostki brukowej czy płyt na tarasie w nowym domu, który jest integralną częścią budynku. Nie skorzysta jednak z ulgi mieszkaniowej na wykonanie ogrodzenia, położenie kostki wokół domu i na podjeździe. Nie są one bowiem związane z budową czy remontem, lecz zagospodarowaniem terenu wokół budynku. Skarbówka jest pod tym względem nieugięta. Rację fiskusowi przyznają również sądy.
Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat od nabycia. Stanowi tak zasada ogólna określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Podatku można jednak uniknąć pod warunkiem przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży. Mówi o tym art. 21 ust. pkt 131 ustawy o PIT.
- Ulga mieszkaniowa to jedna z najpopularniejszych ulg, która pozwala uniknąć zapłaty podatku lub znacznie zmniejszyć jego wysokość. Sprzedający nieruchomość nie płaci podatku dochodowego, pod warunkiem, że całą uzyskaną kwotę przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Istotne są dwie kwestie: dokonanie inwestycji we właściwym terminie oraz w nieruchomość, która spełnia określone w ustawie warunki - mówi Grzegorz Grochowina, szef Zespołu Zarządzania Wiedzą w Departamencie Podatkowy w KPMG w Polsce.
Ulga na mieszkanie, nie na otoczenie
Katalog celów mieszkaniowych jest bardzo szeroki i obejmuje m.in. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Fiskus potwierdza jednak w interpretacjach, że chodzi o wydatki na nieruchomość, nie na zagospodarowanie jej otoczenia.
Potwierdza to interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 października 2026 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.674.2026.2.DA). Wystąpił o nią mężczyzna, który kupił nieruchomość w 2021 r. i sprzedał w 2026 r., czyli przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Kupił za to nowy dom i planuje jego wykończenie i zagospodarowanie terenu. Chce jesienią wykonać ogrodzenie posesji oraz położyć kostkę brukową wokół domu i na tarasie. W ramach ulgi mieszkaniowej zamierza rozliczyć zarówno usługę wykonania ogrodzenia, położenia kostki brukowej wokół domu, na tarasie i podjeździe, jak również zakup materiałów potrzebnych do ich wykonania, tj. zakup kostki brukowej, płyt tarasowych, płyt brukowych, krawężników obrzeży, podsypki, siatki panelowej oraz furtki. Taras jest integralną częścią budynku.
Jego zdaniem wydatki te są ściśle związane z korzystaniem z domu jednorodzinnego i służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Stanowią element zagospodarowania nieruchomości niezbędny do jej prawidłowego użytkowania, dlatego powinny być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe uprawniające do zwolnienia z podatku dochodowego.
Czytaj też w LEX: Wniosek o wydanie wiążącej interpretacji podatkowej na przykładach >
Dyrektor KIS zgodził się z nim, ale tylko częściowo. Uznał, że wydatki na położenie kostki brukowej czy płyt tarasowych na tarasie, który jest integralną częścią budynku mieszkalnego i jest z nim połączony, tj. znajduje się w bryle budynku mieszkalnego, uprawniają do zwolnienia, o którym mowa art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o PIT. Chodzi o wydatki poniesione od dnia sprzedaży starej nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Niekorzystne dla podatników interpretacje
Natomiast w definicji wydatków na cele mieszkaniowe nie mieszczą się opłaty za usługę wykonania ogrodzenia, położenia kostki brukowej wokół domu i na podjeździe oraz zakup materiałów potrzebnych do ich wykonania, ponieważ nie są związane z budową, rozbudową, nadbudową czy przebudową własnego budynku mieszkalnego, lecz z zagospodarowaniem terenu wokół budynku.
- Ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla całej inwestycji, ale dla budowy, wykończenia czy remontu budynku mieszkalnego, co oznacza, że wydatki na usługę wykonania ogrodzenia, położenia kostki brukowej wokół domu i na podjeździe oraz zakup materiałów potrzebnych do ich wykonania, nie są wydatkami korzystającymi z omawianego zwolnienia. Nie mają one charakteru mieszkalnego, a zawarty w art. 21 ust. 25 ww. ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym, tylko poniesienie wydatków na realizację celów w nim wskazanych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania - stwierdził dyrektor KIS.
W konsekwencji dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, w części przeznaczonej na te inwestycje, nie uprawnia do zwolnienia z podatku i podlega opodatkowaniu 19 proc. PIT.
Podobne stanowisko dyrektor KIS zajął w interpretacji z 15 października 2026 r. (nr 0115-KDIT3.4011.699.2026.2.DP). Stwierdził, że w definicji wydatków na cele mieszkaniowe nie mieszczą się wydatki na:
- ogrodzenie nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, obejmujące zakup i montaż ogrodzenia wraz z bramą wjazdową i furtką;
- zakup i ułożenie kostki brukowej wykorzystanej do wykonania chodnika prowadzącego do budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- zakup kruszywa wykorzystanego do utwardzenia i przygotowania gruntu pod wjazd na nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny;
- zakup i montaż w przyszłości automatyki do bramy wjazdowej,
- zakup w przyszłości kruszywa przeznaczonego do dalszego utwardzenia i przygotowania gruntu pod wjazd na nieruchomość, na której znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny
Nie są bowiem związane z budową, rozbudową, nadbudową, przebudową czy remontem własnego budynku mieszkalnego, lecz zagospodarowaniem terenu wokół budynku.
Sądy przyznają rację fiskusowi
Takie stanowisko zajął też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w prawomocnym wyroku z 19 września 2017 r. (sygn. I SA/Bd 768/17 ) - W ocenie sądu, w konsekwencji organy trafnie uznały, że wydatki na wykonanie podjazdu i ogrodzenia i związany z tym zakup kostki brukowej, cementu i betonu oraz napędu do bramy, nie stanowią wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, ponieważ nie są to wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany przez skarżącego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na wymienione usługi i towary, nie korzysta ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy - orzekł WSA.
Czytaj też w LEX: Czynności sprawdzające, kontrola i postępowanie podatkowe - prawa i ryzyka >
- Podatnikom trudno będzie obronić argument, że wydatki na ogrodzenie i urządzenie terenu zalicza się do wydatków na własne cele mieszkaniowe. Również w orzecznictwie sądów powtarza się argument, że wydatek na cele mieszkaniowe powinien być nierozerwalnie związany z zaspakajaniem funkcji mieszkalnej danego obiektu. Sądy podkreślają też, że skoro przepisy dotyczące ulg i zwolnień podatkowych stanowią wyjątek od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP, to wyjątki od tej zasady, jako wyrazu równości i sprawiedliwości, powinny być ściśle określone przez prawo, a podatnik nie może oczekiwać innych przywilejów podatkowych niż te, jakie można ustalić na podstawie norm prawnych regulujących ulgi i zwolnienia. Ustawodawca, posiada przy tym swobodę w określaniu warunków formalnych skorzystania z ulgi podatkowej - mówi Arkadiusz Stępniewski, adwokat prowadzący własną kancelarię.
