W sprawie chodziło o kwestie opodatkowania VAT transakcji sprzedaży kilku działek, pochodzących z majątku prywatnego. Nieruchomości od wielu lat były przedmiotem wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Podatnik nie miał jednak pewności, jak traktować kilka transakcji sprzedaży. Czy będzie to już wystarczająca przesłanka do stwierdzenia prowadzenia przez niego działalności gospodarczej i opodatkowania VAT, czy sprzedaż majątku prywatnego niepodlegającego VAT?

 


Problematyczne opodatkowanie działek

Jak wynika z interpretacji, kwestia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, musi być analizowana każdorazowo i indywidualnie. Opodatkowaniu VAT podlega jednak tylko sprzedaż nieruchomości dokonywana w ramach firmy.

 

 


 

Dyrektor KIS przypomniał, że problem opodatkowania kilku działek był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W sprawach C-180/10 i C-181/10 TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Zobacz również: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia VAT z fiskusem >>

Czy sprzedaż mieszkania podlega zwolnieniu z VAT? >>

Czy podatnik w przypadku sprzedaży mieszkania musi naliczyć VAT? >>

NSA: Dostawa mediów do lokali nie wpływa na VAT >>

NSA: Sprzedaż nieruchomości z domem z dwiema stawkami VAT >>

Sprzedaż prywatnego majątku bez VAT

Organ podatkowy podkreślił, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Podkreślił, że aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdza to także orzeczenie TSUE w orzeczeniu w sprawie C-291/92. Wynika z niego, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Prywatny majątek osobno od firmowego

- Nie ma przeszkód, aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu VAT – dodał dyrektor KIS.

Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy, partner w KNDP, potwierdza, że liczba sprzedawanych działek należących do majątku prywatnego nie ma znaczenia. Tłumaczy, że sprzedaż jest wykonywaniem prawa własności i jeśli sprzedający nie podejmuje działań typowych dla podatnika, jak reklama, działania mające na celu „uatrakcyjnienie” towaru (podział, uzbrojenie, reklama, uzyskanie warunków zabudowy, itp. typowe dla handlowca) nie może być uznany za podatnika VAT. Nikończyk nie do końca zgadza się jednak z uzasadnieniem, że podatnik musi przez cały czas posiadania wykorzystywać go wyłącznie do celów prywatnych. Tak jak prywatny majątek można włączyć do działalności (powyższy przykład uzasadniający opodatkowanie VAT sprzedaży działek nabytych do majątku prywatnego), tak majątek firmowy można z tej działalności wyłączyć. Podaje przykład podatnika, który kupił działkę i prowadził na niej działalność gospodarczą, a następnie wyłączył ją z działalności i zbudował na niej swój dom prywatny w którym zamieszkał. Sprzedaż takiego domu nie będzie go czyniła podatnikiem VAT, tylko dlatego że kiedyś (np. 20 lat temu) wykorzystywał tę działkę w działalności gospodarczej. - Ocena, czy sprzedaż dotyczy majątku prywatnego, czy służącego działalności gospodarczej musi być dokonywana na moment sprzedaży, a nie brać pod uwagę cały okres posiadania danego towaru (tu działki). Dochodziłoby bowiem do podwójnego opodatkowania, podatnik, przekazując towary na cele prywatne powinien je opodatkować i nie może tego VAT odliczyć (brak podstaw odliczenia). Tym samym nie ma podstaw, by ponownie jej opodatkować, skoro sprzedaż jest dokonywana z majątku prywatnego - podkreśla Nikończyk.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 23 października 2018 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.606.2018.3.SM