Pytanie

Spółka akcyjna jest właścicielem m.in. 3 budynków (hotel, budynek gospodarczy, lokomotywownia), które wg spółki były niesłusznie opodatkowane podatkiem od nieruchomości, gdyż nie posiadają sporej części pokrycia dachowego. Organ po dokonaniu oględzin ustalił, iż 2 budynki posiadają ok 80 proc. zadaszenia, a stan techniczny określono jako "zły", trzeci budynek posiada ok. 10 proc. zadaszenia i stan określono jako "ruina". Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a ust. 1 pkt 1) wprowadza definicję budynku. Zgodnie z powołanym przepisem budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach, taka sama definicja budynku wynika z art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane. Spółka więc uważa, że z powyższej definicji wynika, iż obiekt budowlany aby stanowił budynek musi posiadać niezbędne elementy. W konsekwencji spółka uważa, że skoro budynek nie posiada dachu to przestaje być budynkiem.

Czy na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych ww. obiekty, posiadające częściowe zadaszenie, spełniają definicję budynku?

Czy w związku z tym podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości?

Odpowiedź

Żaden ze wskazanych w pytaniu obiektów nie spełnia definicji budynku, z uwagi na fakt, iż nie posiada dachu. Żaden z tych obiektów zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Podkreślić jednak należy, że stanowisko to opiera się na założeniu, że wskazane w pytaniu zadaszenia nie spełniają funkcji ochronnych, jakie powinien zapewniać istniejący na obiekcie dach.

Uzasadnienie

Jak wynika z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – dalej u.p.o.l., opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają m.in. budynki lub ich części. Definicja budynku została zawarta w art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. Zgodnie z tymże przepisem budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Obiekt więc bez dachu nie jest budynkiem, a zatem taki obiekt nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Podkreślić jednakże należy, że o traktowaniu danego obiektu budowlanego jako budynku nie przesądza zły stan techniczny dachu, ale jego istnienie.

Treść pytania wskazuje, że spółka jest właścicielem trzech obiektów, z których dwa posiadają 80 proc. zadaszenia, których stan techniczny określono jako "zły" oraz jeden budynek posiadający 10 proc. zadaszenia, którego stan określono jako ruiny.

W świetle powołanego wyżej stwierdzenia, zgodnie z którym o traktowaniu danego obiektu budowlanego jako budynku nie przesądza zły stan techniczny dachu, ale jego istnienie, istniałyby podstawy do twierdzenia, że pierwsze dwa z ww. obiektów stanowią budynki – choć bowiem stan techniczny ich dachu jest zły, to jednak dach ten istnieje. W drugim natomiast przypadku, skoro obiekt posiada jedynie 10% dachu określanego jako ruina można mówić o nieistnieniu tego dachu. Obiekt ten zatem, jako obiekt, który nie posiada dachu należy traktować jako obiekt niebędący budynkiem. Czy jednak stanowisko takie jest słuszne i co na to orzecznictwo sądów administracyjnych?

Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z 18 maja 2007 r., I SA/Po 1299/06 "Czasowe (np. na czas remontu) pozbawienie obiektu budowlanego dachu nie powoduje utraty przez taki obiekt cech budynku. Za zbyt daleko idący należy uznać pogląd, że dopiero nieodwracalne pozbawienie obiektu budowlanego dachu pozbawia ten obiekt cech budynku. Jeżeli natomiast obiekt budowlany przez szereg lat nie posiada konstrukcji osłaniającej go od góry, to taki obiekt nie spełnia wymogów pozwalających zaliczyć go do budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jeżeli natomiast zachowana jest w obiekcie budowlanym konstrukcja ochraniająca od góry obiekt przed opadami atmosferycznymi, a posiada jedynie ubytki wówczas można przyjąć, że jest to budynek posiadający dach (chociaż uszkodzony i wymagający naprawy)."

Z kolei zgodnie z uzasadnieniem wyroku WSA w Krakowie z 24 czerwca 2009 r., I SA/Kr 496/09 "z funkcjonalnego punktu widzenia dach zabezpiecza przed negatywnym wpływem warunków atmosferycznych, które w Polsce bywają surowe, jak również przed utratą ciepła. Zgodnie z definicja zawartą w słowniku Języka Polskiego (...) dach to część budowli lub pojazdu osłaniającą je od góry, chroniąca wnętrze przed deszczem, słońcem itp. Z kolei wg Encyklopedii PWN "dach" to część budynku ograniczająca go od góry, zabezpieczająca przed opadami atmosferycznymi oraz stratami ciepła; składa się z konstrukcji nośnej oraz pokrycia (...). Dach powinien zatem osłaniać, chronić. Należy przyjąć, iż jeśli nie jest w stanie pełnić tych funkcji, które są jego głównym zadaniem, to nie możemy mówić o dachu w znaczeniu funkcjonalnym. Dlatego też nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu, iż budowla nie posiadająca poszycia dachowego, zabezpieczającego budynek przed opadami atmosferycznymi, dalej spełnia funkcję dachu. Skoro zaś nie można mówić o dachu, to i nie można mówić o budynku i obiekt taki winien być wyłączony z opodatkowania, gdyż brak jest jednego z niezbędnych elementów, które składają się na jego definicję na gruncie zarówno prawa podatkowego jak i budowlanego. Takie funkcjonalne rozumienie "dachu" jest jak najbardziej prawidłowe, zakładając oczywiście, iż rozbiórka jest na takim etapie, że niemożliwe jest pełnienie jego funkcji zabezpieczającej i ochronnej."

Przytoczone wyżej wyroki WSA potwierdzają bez wątpienia, że określane jako ruina zadaszenie, pokrywające w sumie 10 proc. obiektu, nie stanowi dachu – zadaszenie to bowiem nie może stanowić funkcji zabezpieczającej i ochronnej. Domyślać się należy, że takich funkcji nie może także spełniać zadaszenie pokrywające 80 proc. powierzchni pozostałych dwóch obiektów. Trudno bowiem sobie wyobrazić, aby taki dach chronił obiekt od góry przed opadami atmosferycznymi, zaś należałoby go traktować jedynie jako dach posiadający ubytki (uszkodzony i wymagający naprawy). Uwzględniając więc wskazane w pytaniu okoliczności, w ocenie autora niniejszego opracowania żaden ze wskazanych w pytaniu obiektów nie spełnia definicji budynku, z uwagi na fakt, iż nie posiada dachu. Żaden z tych obiektów zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Uwagi:

Jakkolwiek obiekt zadaszony w 10 proc., gdzie stan zadaszenia określa się jako ruinę bez wątpienia nie może być zgodnie z przytoczoną wyżej argumentacją traktowany jako budynek, to w przypadku obiektów posiadających "80 proc. zadaszenia", gzie stan tego zadaszenia określa się jako "zły" sprawa nie jest wcale taka oczywista.

Skoro obiekt posiada 80 proc. zadaszenia, to dla celów niniejszej analizy przyjęto, że pozostałe 20 proc. pokrycia dachowego nie istnieje – na takim założeniu analiza ta jest oparta. Zadaszenie takie bez wątpienia nie spełnia swojej funkcji ochronnej. Takie jednak procentowe określanie ubytków różnie można rozumieć. Jeżeli dach z 80 proc. procentowymi ubytkami w istocie będzie spełniał swoje funkcje, a ubytki te będą wynikały jedynie z faktu, że na przykład w kilku miejscach dach przecieka, w związku z czym należy wymienić 80 proc. pokrycia, albo że wymiany wymagają niektóre elementy więźby, to w takim przypadku nie można mówić o nieistnieniu dachu. Dach wówczas będzie istniał, a zatem znajdujący się pod nim obiekt będzie trzeba traktować do celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości jako budynek.

Dowiedz się więcej z książki
Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości
  • rzetelna i aktualna wiedza
  • darmowa wysyłka od 50 zł