Pytanie

W kwietniu 2012 r. podpisałam umowę przedwstępną sprzedaży budynku mieszkalnego, nabytego w 2010 r., i otrzymałam zadatek w wysokości 150.000 zł. W maju 2012 r. za środki te zakupiłam mieszkanie na własne potrzeby. W czerwcu 2012 r. zawarłam akt notarialny (końcowy) sprzedaży domu za kwotę 500.000 z.
Czy zakup mieszkania będzie spełniał warunki ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., skoro wydatek ten został dokonany przed dniem przeniesienia prawa własności?

Odpowiedź

Niestety, zakup mieszkania w przedstawionej sytuacji nie pozwoli na objęcie zwolnieniem dochodu uzyskanego ze sprzedaży budynku mieszkalnego. Dotyczy to również części zakupu mieszkania sfinansowanej za pomocą zadatku.

Uzasadnienie

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., zwolnione są od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f., jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (zastrzec przy tym należy, że ze zwolnienia tego korzystać mogą podatnicy, którzy odpłatnie zbywają nieruchomości i prawa majątkowe, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f., nabyte lub wytworzone od 1 stycznia 2009 r.).

Wydatki, które uważa się za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., określają przepisy art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. Do wydatków takich należą, między innymi, wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (zob. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f.).

Niestety, do wydatków powyższych należą wyłącznie wydatki poniesione "począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie". Takie brzmienie przepisu wyłącza możliwość uwzględniania przy ustalaniu prawa do omawianego zwolnienia wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia. Dotyczy to również wydatków sfinansowanych z otrzymanych przed dniem odpłatnego zbycia zadatków. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 16 lutego 2012 r. (IPPB2/415-937/11-4/MS1). Czytamy w niej, że "z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni nie zawarła jeszcze ostatecznej umowy sprzedaży a otrzymany zadatek zamierza wydatkować na zakup nowego mieszkania jeszcze przed terminem podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.

Tymczasem podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przy czym początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami – jest dzień odpłatnego zbycia, który w niniejszej sprawie jeszcze nie nastąpił. Powyższe oznacza, że zakup nowego mieszkania sfinansowany otrzymanym zadatkiem – a więc poniesiony przed datą odpłatnego zbycia nie będzie mógł być uwzględniony do obliczenia dochodu zwolnionego".