Wraz z mamą nabyłam w 2008 r. nieruchomość w proporcjach 90% (ja), 10% (mama). W 2010 r. chciałabym przekazać mamie na zasadzie darowizny moją część nieruchomości. Moja mam zamierza sprzedać nieruchomość a za uzyskane pieniądze zakupić inną nieruchomość.
Czy przekazanie mojej części nieruchomości na zasadzie darowizny będzie korzystać ze zwolnienia podatkowego?
Czy mama sprzedając następnie mieszkanie będzie musiała zapłacić podatek? Jak wyliczyć kwotę 10% czy od wartości sprzedaży, którą uzyska w 2010 r.?

W odniesieniu do otrzymanego w darowiźnie udziału 90% matka będzie mogła skorzystać ze zwolnienia uzyskanego z jego sprzedaży dochodu, o ile cały przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe, w odniesieniu zaś do nabytego w 2009 r. udziału 10% ze zwolnienia dochodu ustalonego w dacie odpłatnego zbycia może skorzystać jedynie na zasadzie ulgi meldunkowej. Darowizna o której mowa w pytaniu będzie wolna od podatku.
Z treści pytania nie wynika, jakiego rodzaju nieruchomości ono dotyczy, domyślam się jednak, że jest to nieruchomość mieszkalna, niezwiązana z ewentualną działalnością gospodarczą.
W pierwszej kolejności chciałbym wyjaśnić zasady opodatkowania ewentualnej darowizny nabytej w 2008 r. nieruchomości na rzecz matki. Darowizna taka co do zasady podlega podatkowi od spadków i darowizn - art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768) - dalej u.s.d., po dopełnieniu niezbędnych formalności możliwe będzie jednak objęta zwolnieniem podatkowym. Zwolnione od podatku zostało bowiem m.in. nabycie rzeczy lub praw majątkowych przez wstępnych, a więc i matkę, pod warunkiem zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi podatkowemu (art. 4a ust. 1 pkt 1 u.s.d.). Obowiązek zgłoszenia nie dotyczy jednak sytuacji, gdy czynność opodatkowana dokonana została w formie aktu notarialnego (art. 4a ust. 4 pkt 2 u.s.d.). Umowa darowizny nieruchomości czy udziału w takiej nieruchomości zawsze musi zaś być zawarta w formie aktu notarialnego.
Przyjętą zasadą jest, że zbycie nieruchomości należy opodatkować podatkiem dochodowym zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie jej nabycia. W przedstawionym w pytaniu stanie faktycznym należy wziąć więc pod uwagę przepisy obowiązujące w dacie nabycia przez matkę poszczególnych części nieruchomości. W odniesieniu do nabytego w 2008 r. udziału 10% będą to przepisy obowiązujące do końca 2008 r., zaś w odniesieniu do darowanych matce 90% udziałów - przepisy obowiązujące obecnie - w dacie zawarcia umowy darowizny.

W obydwu przypadkach przychody ze zbycia nieruchomości niezwiązanej z działalnością gospodarczą pochodzić będą ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.f., jako przychody z odpłatnego zbycia.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nabytych w 2008 r. nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą ustalić należy jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (określonym zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi jako udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady (art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.), powiększoną o sumę ewentualnie dokonanych odpisów amortyzacyjnych (art. 30e ust. 1 i 2 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.).
Ustalając więc podlegający opodatkowaniu dochód (z tytułu zbycia 10% udziałów) jako przychód przyjąć należy 10% uzyskanej w 2010 r. ceny nieruchomości, a następnie pomniejszyć go o całość poniesionych przez matkę w 2008 r. kosztów.
Należy zwrócić uwagę, że wskazane dochody mogą korzystać ze zwolnienia od opodatkowania w ramach tzw. ulgi meldunkowej. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 126 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., wolne od podatku dochodowego są przychody z odpłatnego zbycia jeżeli podatnik był zameldowany w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z tym zastrzeżeniem, że w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości, podatnik musi złożyć oświadczenie, że spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia (art. 21 ust. 21 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.

Odrębnie należy ustalić natomiast dochód ze zbycia udziału w nieruchomości otrzymanego przez matkę w drodze darowizny w roku 2010. W przypadku opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 2009 r. zastosowanie znajdują przepisy obowiązującego po 31 grudnia 2008 r. art. 30e u.p.d.o.f. Niektóre dochody jednak mogą korzystać ze zwolnienia od podatku. Zwolnienie to obejmuje dochody w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia budynku został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.). Rodzaje wydatków, które stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe wymienione zostały w art. 21 ust. 25 -30 u.p.d.o.f. Ulga obejmuje więc taki procent dochodu, jaki procent przychodu ze zbycia nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. By więc uniknąć podatku należy cały przychód ze zbycia nieruchomości przeznaczyć na cele objęte zwolnieniem bądź ponieść koszty odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości równej przychodowi. Należy jednak pamiętać, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanej w darowiźnie uważa się jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f.).

Podsumowując, w odniesieniu do otrzymanego w darowiźnie udziału 90% matka będzie mogła skorzystać ze zwolnienia, o ile cały przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe, w odniesieniu zaś do nabytego w 2009 r. udziału 10% ze zwolnienia może skorzystać na zasadzie ulgi meldunkowej. Darowizna o której mowa w pytaniu będzie wolna od podatku.
Końcowo warto przypomnieć, że trzeba pamiętać o złożeniu stosownego oświadczenia o skorzystaniu z ulgi - w odniesieniu do zbytego udziału 10% oraz o złożeniu zeznania PIT-39 - w odniesieniu do zbytego udziału 90%. Formalności związanych z darowizną 90% udziału dokona notariusz.