Kupiłam lokal mieszkalny, w którym będę prowadzić działalność biurową. Całą powierzchnię zgłosiłam do podatku od nieruchomości jako lokal do działalności gospodarczej. Nie mam żadnej decyzji o zmianie sposobu użytkowania lokalu. Lokal jest jednym z lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym. Zakup w dniu 14 czerwca 2010 r.. Od 15 czerwca mam dużo faktur na wydatki związane z malowaniem, wymianą okien i drzwi. Do lokalu tego przeniosłam się 30 czerwca. Postanowiłam przyjąć do używania ten lokal w dniu zakupu, tj. w dniu 14 czerwca. Natomiast wszelkie wydatki ujęłam jako koszty uzyskania przychodu - remont lokalu. Czy postąpiłam dobrze?
Czy ten remont nie powinien podwyższać środka trwałego, a przyjęcie do używania powinno być nie na 14, a na 30 czerwca 2010 r.?
Budynek jest z roku 1932.
Czy mam możliwość przyspieszenia amortyzacji, jeżeli nie będzie decyzji o zmianie sposobu użytkowania, czy pozostaje mi tylko amortyzacja 1,5%, lub 988 zł za m2?

Przyjęcie ww. lokalu do używania w dniu 14 czerwca 2010 r. było poprawne, jeśli lokal ten spełniał wymogi art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) – dalej u.p.d.o.f. (m.in. był kompletny i zdatny do użytku). Jeżeli remont nie zwiększył wartości użytkowej ww. lokalu, to podatnik postąpił poprawnie zaliczając koszty remontu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Podatnik może wedle swego uznania określić wartość początkową ww. lokalu w cenie nabycia bądź w wysokości iloczynu metrów kwadratowych używanej przez właściciela powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł (niezależnie od faktu, że podatnik nie otrzymał jeszcze decyzji wymiarowej organu podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości). Jeżeli podatnik wykaże, że ww. lokal był używany przez co najmniej 60 miesięcy przed jego nabyciem, to będzie mógł zastosować indywidualnie ustaloną stawkę amortyzacyjną, która znacząco przyspieszy okres amortyzacji, przy czym okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Wprowadzenie środka trwałego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powinno nastąpić najpóźniej w miesiącu przekazania go do używania (art. 22d ust. 2 u.p.d.o.f.). Przepisy u.p.d.o.f. nie definiują wprawdzie pojęcia "przekazania do używania", lecz należy przyjąć, że wykorzystywany w prowadzonej działalności środek trwały powinien spełniać w momencie przekazania go do używania warunki, określone w art. 22a ust. 1 u.p.d.o.f. (m.in. powinien być kompletny i zdatny do użytku). Jeżeli ww. warunki były spełnione w dniu 14 czerwca 2010 r., czyli w dniu nabycia ww. lokalu mieszkalnego, to słusznym było przyjęcie tego środka trwałego do używania w tym dniu, niezależnie od faktu, iż podatnik "przeniósł" się do ww. lokalu w dniu 30.06. Jeżeli jednak lokal nie był zdatny do użytku w dniu 14 czerwca 2010 r. (jeśli remont był niezbędny do użytkowania lokalu), to nie powinien być w tym dniu przyjęty do użytkowania. Wówczas właściwsze byłoby przyjęcie ww. lokalu do używania po remoncie, tj. w dniu 30 czerwca 2010 r.
Podatnik ustalając wartość początkową nabytego lokalu mieszkalnego, będącą podstawą dokonywanych odpisów amortyzacyjnych, może to uczynić na 2 sposoby. Po pierwsze, na zasadach art. 22g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f. – czyli w cenie nabycia, a po drugie w sposób uproszczony, zgodnie z art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f. – czyli w wartości iloczynu metrów kwadratowych używanej przez właściciela powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł. Wybór jednej z powyższych metod ustalenia wartości początkowej jest prawem, a nie obowiązkiem podatnika.
Jeżeli podatnik wybierze pierwszą z ww. metod, to, co do zasady, wszystkie wydatki, które podatnik poniósł po dniu przyjęcia ww. lokalu do używania w związku z jego użytkowaniem, będą stanowiły koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia. Zastrzec jednak należy, że zgodnie z art. 22g ust. 17 u.p.d.o.f., jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie. Przy czym, środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej środka trwałego. Tym samym, aby zaliczenie ww. wydatków na remont do kosztów podatkowych w dacie poniesienia było poprawne remont ten nie powinien zwiększać wartości użytkowej ww. lokalu (np. poprzez jego modernizację albo adaptację). W przeciwnym razie wydatki te powinny zostać doliczone do wartości początkowej ww. lokalu.
Jeżeli natomiast podatnik chciałbym ustalić wartość początkową ww. lokalu na zasadach art. 22g ust. 10 u.p.d.o.f., to podkreślić należy, że wprawdzie przepis ten stwierdza, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, lecz nie uzależnia możliwości zastosowania tej metody od decyzji organu podatkowego w kwestii wymiaru podatku od nieruchomości. Wystarczającym jest w tej sprawie zgłoszenie całej powierzchni ww. lokalu jako powierzchni użytkowej podlegającej podatkowi od nieruchomości.
W zakresie rocznej stawki amortyzacyjnej podatnik może zastosować stawkę wynikającą z Wykazu stawek amortyzacyjnych – 1,5% (art. 22i ust. 1 u.p.d.o.f.) bądź może zastosować indywidualnie ustaloną stawkę amortyzacyjną wedle art. 22j ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., pod warunkiem, że ww. lokal jest po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji środków trwałych podatnika i że jest używany. Przy czym, okres amortyzacji dla środków trwałych określonych w ww. przepisie (min. lokali mieszkalnych) nie może być krótszy niż 10 lat. Wymóg, aby lokal mieszkalny był używany będzie spełniony, jeżeli podatnik wykaże, iż lokal ten przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy (art. 22j ust. 3 pkt 1 u.p.d.o.f.).