Inwestor w trakcie realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego wprowadził szereg zmian. Projektant budynku nie wyraził zgody na zakwalifikowanie tych zmian jako nieistotne. Prace budowlane zostały zakończone, inwestor chciałby złożyć w nadzorze budowlanym zawiadomienie o zakończeniu budowy. Kierownik budowy w oświadczeniu kierownika budowy podpisanym po zakończeniu prac budowlanych wymienił wszystkie zmiany wprowadzone podczas realizacji.
Czy kierownik budowy postąpił prawidłowo?
Jakie kroki powinien podjąć inwestor w celu zalegalizowania istotnych zmian wprowadzonych w trakcie budowy?
Czy nadzór budowlany może nałożyć na inwestora lub na kierownika budowy karę finansową za odstępstwa od projektu, jeśli te odstępstwa zostały zgłoszone nadzorowi budowlanemu?
Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 36a ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oceniając, czy zalicza się ono do istotnych, czy nie. Jeśli więc projektant w przedmiotowej sprawie odmówił zakwalifikowania odstępstw do nieistotnych, to kierownik budowy nie mógł zmienić kwalifikacji charakteru odstępstw. Nie mógł więc również złożyć oświadczenia, o którym mowa w art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, gdyż obiekt nie został wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem. Składając takie oświadczenie kierownik budowy poświadczyłby nieprawdę, co naraziłoby go na odpowiedzialność, dyscyplinarną, zawodową na nawet karną. W oświadczeniu kierownik budowy powinien więc wymienić wszelkie znane mu odstępstwa od projektu, pozwolenia na budowę lub przepisów, dokonane w trakcie budowy.
W celu legalizacji przedmiotowych odstępstw inwestor powinien zwrócić się do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wszczęcie postępowania naprawczego na podstawie art. 51 Prawa budowlanego. Organ ten, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego powinien wydać decyzję na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym "w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem". Następnie, zgodnie z ust. 4 wspomnianego przepisu, po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku sporządzenia projektu zamiennego (i ewentualnie wykonanie określonych robót) i wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Natomiast w przypadku niewykonania w terminie nałożonych obowiązków (co oznacza również niewłaściwe lub niekompletne ich wykonanie) organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
Jeśli zaś chodzi o możliwość nałożenia kary za dokonane odstępstwa, to należy wyjaśnić, że w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego, kary takiej nie nakłada się. Zgodnie bowiem z art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego karę nakłada się za nieprawidłowości stwierdzone w trakcie obowiązkowej kontroli, przeprowadzanej na zakończenie budowy, w odniesieniu do obiektów wymagających uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jakkolwiek na podstawie art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego w przedmiotowej sprawie inwestor zobowiązany będzie uzyskać pozwolenie na użytkowanie, to jednak musi to zrobić w celu zalegalizowania już stwierdzonych odstępstw. Teoretycznie możliwe byłoby nałożenie takiej kary, gdyby w trakcie obowiązkowej kontroli organ stwierdził odstępstwa od zatwierdzonego w postępowaniu naprawczym projektu zamiennego.
Pamiętać jednak należy, że zgodnie z art. 93 pkt 6 Prawa budowlanego "kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, podlega każe grzywny". Karę tę można orzec niezależnie od faktu zalegalizowania dokonanych istotnych odstępstw. Co więcej, zgodnie z § 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 października 2002 r. w sprawie nadania pracownikom organów nadzoru budowlanego uprawnień do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego (Dz. U. Nr 174, poz. 1423), grzywna ta może być orzeczona nie tylko w postępowaniu w sprawie o popełnienie wykroczenia, lecz również bezpośrednio przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Czy kierownik budowy postąpił prawidłowo?
Jakie kroki powinien podjąć inwestor w celu zalegalizowania istotnych zmian wprowadzonych w trakcie budowy?
Czy nadzór budowlany może nałożyć na inwestora lub na kierownika budowy karę finansową za odstępstwa od projektu, jeśli te odstępstwa zostały zgłoszone nadzorowi budowlanemu?
Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 36a ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oceniając, czy zalicza się ono do istotnych, czy nie. Jeśli więc projektant w przedmiotowej sprawie odmówił zakwalifikowania odstępstw do nieistotnych, to kierownik budowy nie mógł zmienić kwalifikacji charakteru odstępstw. Nie mógł więc również złożyć oświadczenia, o którym mowa w art. 57 ust. 1 pkt 2 lit. a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, gdyż obiekt nie został wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem. Składając takie oświadczenie kierownik budowy poświadczyłby nieprawdę, co naraziłoby go na odpowiedzialność, dyscyplinarną, zawodową na nawet karną. W oświadczeniu kierownik budowy powinien więc wymienić wszelkie znane mu odstępstwa od projektu, pozwolenia na budowę lub przepisów, dokonane w trakcie budowy.
W celu legalizacji przedmiotowych odstępstw inwestor powinien zwrócić się do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wszczęcie postępowania naprawczego na podstawie art. 51 Prawa budowlanego. Organ ten, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego powinien wydać decyzję na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym "w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem". Następnie, zgodnie z ust. 4 wspomnianego przepisu, po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku sporządzenia projektu zamiennego (i ewentualnie wykonanie określonych robót) i wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Natomiast w przypadku niewykonania w terminie nałożonych obowiązków (co oznacza również niewłaściwe lub niekompletne ich wykonanie) organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.
Jeśli zaś chodzi o możliwość nałożenia kary za dokonane odstępstwa, to należy wyjaśnić, że w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego, kary takiej nie nakłada się. Zgodnie bowiem z art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego karę nakłada się za nieprawidłowości stwierdzone w trakcie obowiązkowej kontroli, przeprowadzanej na zakończenie budowy, w odniesieniu do obiektów wymagających uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jakkolwiek na podstawie art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego w przedmiotowej sprawie inwestor zobowiązany będzie uzyskać pozwolenie na użytkowanie, to jednak musi to zrobić w celu zalegalizowania już stwierdzonych odstępstw. Teoretycznie możliwe byłoby nałożenie takiej kary, gdyby w trakcie obowiązkowej kontroli organ stwierdził odstępstwa od zatwierdzonego w postępowaniu naprawczym projektu zamiennego.
Pamiętać jednak należy, że zgodnie z art. 93 pkt 6 Prawa budowlanego "kto wykonuje roboty budowlane w sposób odbiegający od ustaleń i warunków określonych w przepisach, pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę bądź w zgłoszeniu budowy lub rozbiórki, bądź istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, podlega każe grzywny". Karę tę można orzec niezależnie od faktu zalegalizowania dokonanych istotnych odstępstw. Co więcej, zgodnie z § 2 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 16 października 2002 r. w sprawie nadania pracownikom organów nadzoru budowlanego uprawnień do nakładania grzywien w drodze mandatu karnego (Dz. U. Nr 174, poz. 1423), grzywna ta może być orzeczona nie tylko w postępowaniu w sprawie o popełnienie wykroczenia, lecz również bezpośrednio przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.