Zgodnie z art. 23 cytowanej ustawy Jeżeli jest to niezbędne dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania, Komisja może, w drodze postanowienia, nakazać wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym, a w przypadku decyzji, która nie wywołała nieodwracalnych skutków prawnych, także ustanowić zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości. Wpis wywołuje skutek ostrzeżenia, o którym mowa w art. 8 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Problem ostrzeżenia w księdze
Konsekwencje działań reprywatyzacyjnych odczuła spółka J, która dysponowała użytkowaniem wieczystym na gruncie należącym do miasta Warszawy.
W wyniku wpisu w czerwcu 2017 r. Komisja d.s. usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich wydanych z naruszeniem prawa zabezpieczyła postepowanie przed Komisją poprzez nakazanie wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Ostrzeżenie informowało o postępowaniu w toku.
W dziale III księgi wpisano: "zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą w związku z toczącym się postępowaniem postępowaniem rozpoznawczym przed Komisją".
Uchwała wspólników o przejęciu spółki
W czerwcu 2017 r. podjęta została uchwała zgromadzenia wspólników o połączeniu spółek poprzez przeniesienie całego majątku J. spółki z o.o. na rzecz spółki przejmującej z jednoczesnym podwyższeniem kapitału zakładowego spółki przejmującej przez utworzenie nowych udziałów. Następnie spółka wniosła o zmianę dotychczasowego wpisu dotyczącego użytkowania wieczystego w związku z przejęciem poprzez ujawnienie wnioskodawcy do udziału w prawie użytkowania wieczystego.
Czytaj: WSA uchyla decyzję Komisji weryfikacyjnej w sprawie >>
Jednak w maju 2018 r. referendarz sądowy oddalił wniosek. Orzeczenie to zostało zaskarżone. Sąd Rejonowy także wniosek oddalił. W uzasadnieniu napisano, że doszło do zbycia udziału w nieruchomości na rzecz innej osoby na podstawie art. 492 par. 1 pkt. 1 ksh, w skład, którego wchodzi udział w nieruchomości, wobec której ustanowiono zakaz zbywania. Stanowiło to podstawę odmowy wpisu.
Sąd wstrzymuje decyzję Komisji
We wrześniu 2017 r. Komisja uchyliła w całości decyzję prezydenta Warszawy i odmówiła ustanowienia użytkowania wieczystego. Postanowienie to nie było prawomocne, bo przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym toczyło się postępowanie. Po czym WSA wstrzymał decyzje Komisji z marca 2018 r.
Wątpliwości sądu odwoławczego sprowadzały się do kwestii:
- charakteru prawnego uchwał o połączeniu spółek
- skuteczności przeniesienia poszczególnych praw na spółkę
Podstawą tej drugiej wątpliwości jest art. 756 ze znaczkiem 4 par. 2 kpc. Stanowi on, że czynność prawna dokonana wbrew zakazowi zbywania lub obciążania nieruchomości, która ma urządzoną księgę wieczystą, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest nieważna, jeżeli dokonano wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania tych praw.
Z nieważnością nie zgadza się wnioskodawca, gdyż chodzi o sukcesje generalną. Ale Sąd Okręgowy uznał, że zmiana podmiotu przez przejęcie może być próbą obejścia zakazu przeniesienia prawa.
Skutki unieważnienia uchwały
Gdyby doszło do stwierdzenia nieważności przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w wypadku połączenia spółek to konsekwencje mogą być następujące:
- ustanowienie kuratora dla majątku przejętej spółki
- wznowienie postępowania o skreślenie spółki z rejestru
- uznanie, że pozostały majątek nie ma właściciela
- uznanie, że pozostały majątek nie ma właściciela
- wskazanie sukcesora majątku wykreślonej spółki ( np. wspólnicy wykreślonej spółki)
Byłyby to zbyt daleko idące skutki. W konsekwencji Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej podjął uchwałę, zgodnie z którą zabezpieczenie uniemożliwiające przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nie dotyczy sukcesji generalnej, w sytuacji połączenia przez przejęcie.
Sygnatura akt III CZP 19/19, uchwałą SN z 25 lipca 2019 r.
Sprawdź również książkę:
Dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Komentarz
>>
