Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponuje autopoprawkę do projektu nowelizacji ustawy o własności lokali. Odgórny w praktyce zakaz ustanawiania odrębnych lokali w obiektach zamieszkania zbiorowego ma dotyczyć tylko tych inwestycji, o których pozwolenie na budowę deweloperzy wystąpią dopiero po wejściu w życie nowych przepisów.
Z pisma Tomasza Lewandowskiego (wiceministra w MRiT) do Mariusza Skowrońskiego, sekretarza Komitetu Stałego Rady Ministrów, wynika, że resort przygotował autopoprawkę - zmianę przepisu przejściowego dotyczącego nowych zasad ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o własności lokali (numer w RCL – UD312). Zgodnie z nim możliwość wyodrębnienia lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego – w tym zwłaszcza wydanie zaświadczenia o samodzielności dla takich lokali – miała być uzależniona od dodatkowych przesłanek: zgody rady gminy na takie wyodrębnienie oraz spełnienia wymogów w zakresie liczby miejsc postojowych oraz – ewentualnie – minimalnej powierzchni biologicznie czynnej dla działki budowlanej zabudowanej budynkiem zamieszkania zbiorowego. Istotne było też to, jakie inwestycje będą podlegały ograniczeniom.
Dotychczas były dwa pomysły na datę graniczną, od kiedy obowiązywałyby ograniczenia dla inwestorów i kupujących: miała decydować data 31 grudnia 2025 r. na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę (ją ostatecznie zapisano w pierwszej wersji projektu nowelizacji) albo ta sama data jako graniczna na złożenie wniosku o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Teraz min. Lewandowski obiecuje, że nowy art. 2a ustawy zostanie zmodyfikowany w taki sposób, aby zgody rady gminy (podjętej w drodze uchwały) wymagały jedynie inwestycje, których pozwolenia na budowę zostaną wydane po wejściu w życie nowelizacji. Przepis ten był odczytywany jako praktyczna blokada dla apart- i condohoteli, czyli wyodrębnianiu w nich oddzielnych lokali i ich sprzedaży. Choć jednocześnie projekt nowelizacji nie sprzeciwia się sprzedawaniu udziałów we współwłasności takich nieruchomości.
Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal, tłumaczy sens tej ministerialnej autopoprawki.
Zamiast ograniczenia ochrony wyłącznie do inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 31 grudnia 2025 r., przepis ma obejmować wnioski złożone przed dniem wejścia w życie ustawy. Ustawodawca wskazuje wprost, że taka zmiana ma zapewnić ochronę interesów w toku. Jest to istotne doprecyzowanie, szczególnie z perspektywy inwestorów, którzy swoje inwestycje rozpoczęli w zaufaniu do obowiązujących wówczas regulacji – podkreśla mec. Maj.
Nowa propozycja min. Lewandowskiego pozwoli uniknąć zarzutów, że prawo mogłoby działać wstecz.
Z punktu widzenia inwestorów, lepszy jest taki przepis przejściowy, który przewiduje, że ograniczenia w wydzielaniu lokali w budynkach hotelowych i innych budynkach zamieszkania zbiorowego nie będą miały zastosowania do tych wybudowanych na podstawie pozwoleń na budowę, gdy wniosek o ich wydanie został złożony przed wejściem w życiem tej zmiany. Gdyby nie ta autopoprawka, to w życie wszedłby przepis nakazujący stosowanie wstecz nowych zasad wydzielania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Ustawodawca proponował, by te zasady miały zastosowanie także do lokali wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wniosek złożony od 1 stycznia 2026 r., mimo że w tej dacie nowe przepisy jeszcze by nie obowiązywały – ocenia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna, partnerka w Kancelarii Kania Stachura Toś, specjalizująca się w procesie inwestycyjnym.
W praktyce zakaz bądź poważne ograniczenie (zależne od uchwały radnych) ustanawiania odrębnych lokali w budynkach hotelowych może się znacznie przesunąć w czasie. Dużo jednak będzie zależało od praktyki samorządów wydających zaświadczenia o samodzielności lokali.
Zmiana ta będzie oznaczała, że jeśli inwestor złoży wniosek o pozwolenie na budowę budynku hotelowego przed wejściem w życie nowelizacji, to teoretycznie powinien móc wydzielić w tym budynku samodzielne lokale i sprzedać je klientom. Dlaczego "teoretycznie"? Gdyż już obecnie wielu inwestorów ma problem z uzyskaniem samodzielności lokali w takich budynkach, mimo że nowe przepisy w tym zakresie są dopiero procedowane – podkreśla dr Grabowska-Toś.
Jej zdaniem, przepisy te należy oceniać razem z propozycjami ograniczenia najmu krótkoterminowego. W momencie silnej tendencji do ograniczania najmu w mieszkaniach w normalnych wspólnotach mieszkaniowych, zakaz condo- i aparthoteli może w ogóle stracić sens. To bowiem rozwiązanie, które będzie blokowało inwestycje w budynki zamieszkania zbiorowego mające odpowiednie cechy (w tym wyposażenie techniczne, BHP i ppoż), w których ten najem mógłby być realizowany. Dlatego ekspertka sugeruje ustawodawcy jeszcze dalej idące rozwiązanie, biorąc pod uwagę negatywne skutki planowanej regulacji nie tylko dla przedsiębiorców, ale też obywateli, którzy w celach turystycznych masowo korzystają z apartamentów w takich budynkach.
Zasadne byłoby, aby przepisy dotyczące ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego zostały wyłączone z projektu nowelizacji ustawy o własności lokali, zanim zostanie ona skierowana do Sejmu i przekazane do odrębnego procesu legislacyjnego celem dalszego procedowania i wypracowania systemowego rozwiązania. Takiego, które będzie oparte na jednolitych dla wszystkich kryteriach i będzie uwzględniało skutki poważnego ograniczenia możliwości budowy aparthoteli i condohoteli stanowiących dziś podstawę polskiej turystyki oraz jednoczesnego ograniczenia możliwości świadczenia usług najmu krótkoterminowego w budynkach wielorodzinnych – dodaje dr Grabowska-Toś.
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów LEX jest zależny od posiadanych licencji.
