Prace nad drugim etapem reformy użytkowania wieczystego są na finiszu. Przed upływem swojej kadencji Sejm zdąży raczej je zakończyć. Nie będą to jednak takie same zasady przekształcenia, jak w wypadku gruntów mieszkaniowych. Nie uwłaszczy się z mocy prawa przeszło 10 milionów użytkowników wieczystych, tak jak miało to miejsce kilka lat temu. Wykup będzie tylko na wniosek i tylko w stosunku do gruntów oddanych w użytkowanie co najmniej 10 lat temu.
Prawnicy uważają, że chętnych firm nie będzie brakować. Ale nie wszystkie skorzystają z preferencyjnych zasad. Mają bowiem tylko rok na złożenie wniosku. Jest wprawdzie poprawka senacka wydłużająca ten okres do trzech lat, ale posłowie z pobudek czysto politycznych, co już nie raz miało miejsce, mogą ją odrzucić. Poza tym nowela zawiera sporo niechlujnych, niedopracowanych przepisów, które mogą "namieszać" przy wykupie, albo go wręcz zablokować.
Czytaj też: Likwidacja użytkowania wieczystego - Senat proponuje trzy lata na wykup
Inne zasady niż w mieszkaniówce
Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), zawierająca zasady przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, znajduje się pakiecie zmian do różnych ustaw. Chodzi konkretnie o: ustawę z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw. Nowe przepisy obecnie znajdują się w Sejmie. Musi on zaakceptować, albo odrzucić poprawki zgłoszone przez Senat.
- Wbrew pozorom nowelizacja ugn nie dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność dla nieruchomości innych niż mieszkaniowe a jedynie reguluje nabycie przez użytkownika wieczystego własności nieruchomości ze skutkiem w postaci wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego w postaci tzw. konfuzji, czyli sytuacji, gdy po dwóch stronach tego samego stosunku prawnego – użytkowania wieczystego – znajdzie się ten sam podmiot. Możliwość takiego nabycia (i to bez przetargu) istniała w ugn „od zawsze” - mówi dr Tomasz Ludwik Krawczyk z GKR Legal.
Czytaj w LEX: Dopuszczalność ustanowienia użytkowania wieczystego na udziale we współwłasności nieruchomości >>
Nowe przepisy wprowadzają jednak istotnie ułatwienia dla użytkowników wieczystych:
- przez okres 12 miesięcy (lub trzech lat, pod warunkiem, że Sejm przyjmie poprawkę senacką) od wejścia w życie nowelizacji – będą oni mogli domagać się od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego zbycia nieruchomości, podczas gdy obecne zbycie jest swobodną decyzją właściciela,
- w niektórych przypadkach, tj. gdy nieruchomość nie służy do prowadzenia działalności gospodarczej oraz zawsze w przypadku sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa wprowadza możliwość nabycia zasadniczo za cenę równą 20-krotoności opłaty za użytkowania wieczyste (z opcją rozłożenia jej na raty). Obecnie trzeba zapłacić różnicę miedzy rynkową ceną prawa własności a rynkową ceną prawa użytkowania wieczystego.
Roszczenie o wykup własności gruntu otrzymają tylko ci, którzy co najmniej 10 lat byli użytkownikami wieczystymi.
Zdaniem prawników bardzo dobrze, że ustawodawca nie zdecydował się tak, jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych, na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność z mocy ustawy. Rozwiązanie takie wygenerowało bowiem w dużych miastach duże opóźnienia w wydawaniu zaświadczeń o przekształceniu i we wpisach prawa własności do ksiąg wieczystych. W wypadku mieszkaniówki proces ten do tej pory się jeszcze nie zakończył.
Odmienny tryb przekształcenia niż w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele mieszkaniowe będzie skutkować odmiennością procedury odwoławczej. - W przypadku nieruchomości mieszkaniowych, organ gminy, odmawiając wydania zaświadczenia o przekształceniu, wydaje decyzję administracyjną, która podlega zaskarżeniu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a potem do sądów administracyjnych. W przypadku odmowy sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego na określonych warunkach, przysługiwać będzie prawo wniesienia powództwa do sądu powszechnego o tzw. zastępcze oświadczenie woli o sprzedaży składane przez gminę. Będzie to niestety procedura droższa - wyjaśnia dr Tomasz Ludwik Krawczyk.
Czytaj w LEX: Użytkowanie wieczyste a podatek od towarów i usług >>
Niechlujnych przepisów nie brakuje
W noweli ugn nie brakuje nieprecyzyjnych uregulowań. W wielu wypadkach sąd będzie musiał zdecydować, czy wolno skorzystać z nowych zasad wykupu.
- Bardzo ciekawe, w oparciu o jakie kryterium rozstrzygane będzie, czy nieruchomość służy do prowadzenia działalności gospodarczej i przykładowo, czy spółka (będącą przedsiębiorcą), która w dacie wnioskowanej sprzedaży nie wykorzystuje do niczego nieruchomości, będącej w jej użytkowaniu wieczystym, prowadzi na niej działalność czy też nie. W pierwszym ruchu na pewno gminy będą odmawiać w tym przypadku preferencyjnych warunków sprzedaży, zobaczymy jednak, jak podejdą do tego sądy - zastanawia się dr Tomasz Ludwik Krawczyk.
Wątpliwości prawników budzi też nowy art. 198g ust. 3 ugn, który wprowadza zakaz zawierania umowy sprzedaży, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste.
- Przepis nie precyzuje, o jakie postępowanie chodzi, a skoro nie jest to wyraźnie określone, to nie musi to być postępowanie sądowe, administracyjne, ale też np. wymiana korespondencji z urzędem. Tymczasem w wyniku toczącego się postępowania można stracić szansę nabycia prawa własności, ponieważ nie wiadomo, ile się będzie ono toczyło, a czasu na złożenie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie będzie wcale tak dużo. Może więc go zwyczajnie zabraknąć - wyjaśnia Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
Nowela przewiduje również, że użytkownicy wieczyści nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, jeżeli będą chcieli skorzystać z bonifikaty (wynosi ona 50 proc. ceny), muszą złożyć wniosek w tej sprawie, co może być niebezpieczną pułapką.
- Ta bonifikata jest bowiem obligatoryjna a z orzecznictwa wynika, że skutkiem jej niezastosowania jest nieważność umowy w części dotyczącej ceny (wyroki na ten temat: IV CKN 896/00, OSNC 2003/6, poz. 81, IV CKN 751/00, OSNC 2003/2, poz. 21). Tymczasem nowelizacja przewiduje konieczność złożenia wniosku przez nabywcę o udzielenie tej konkretnej bonifikaty - ostrzega mec. Maciej Obrębski.
Za krótki okres na wykup
Nikt nie ma też wątpliwości, że okres na wykup powinien być co najmniej kilkuletni. - Dwunastomiesięczny termin od dnia wejścia w życie ustawy na wystąpienie przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz jest bardzo krótki. Wiele osób nie zdąży się zorientować, że przysługuje im takie uprawnienie i ustalić, czy spełnia kryteria. Dobrze, że Senat zwiększył ten termin do 36 miesięcy, ale to i tak może się okazać za krótko na skorzystanie z uprawnienia. Pierwotnie projektodawca zapowiadał całkowitą likwidację użytkowania wieczystego, tymczasem ustawa tego nie przewiduje, a dodatkowo stawia wymagania czasowe dla złożenia wniosku - uważa Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Drugi etap reformy ruszy bardzo szybko. Nowe przepisy mają wejść w życie po upływie 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, czyli na początku jesieni. Przeciwko temu protestują samorządy. - Ustawodawca powinien dać więcej czasu. Nowe uregulowania powinny wejść w życie najwcześniej 1 stycznia 2024 r. - twierdzi Marek Wójcik, ze Związku Miast Polskich.
Według niego sytuację ratuje to, że nie będzie powtórki z historii, czyli przekształceń z mocy prawa na masową skalę.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
