Pytanie:
Jak należy rozliczyć się z tej sprzedaży w PIT-39?
Czy trzeba określić już teraz ile wydam w latach 2012 i 2013?
Nie wiem do końca, ile wydam środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na rozpoczętą budowę.
Czy być może trzeba rozliczyć się z tej sprzedaży po upływie 2 lat, kiedy będę wiedział ostatecznie ile wydałem środków?

Odpowiedź:
Podatnicy, składając PIT-39 – jeśli mają zamiar dokonania wydatków uprawniających do zwolnienia – wykazują cały dochód jako zwolniony z podatku (niezależnie od tego, ile wydatków faktycznie będzie zwolnionych). Jeśli nie uda im się wydać wszystkich przychodów na cele uprawniające do zwolnienia, to wówczas dokonują korekty zeznania PIT-39; ceną za to jest konieczność zapłaty odsetek za zwłokę od podatku od tej części dochodu, która nie została objęta zwolnieniem.

 

Z podatku zwolniona jest taka część dochodu ze zbycia mieszkania, która odpowiada takiej samej części przychodu ze zbycia wydatkowanego na cele mieszkaniowe.
Przychód (na Pana przypadający) z odpłatnego zbycia nieruchomości to 145.000 zł. Wydatki na własne cele mieszkaniowe to 50.000 zł. Dochód ze zbycia nieruchomości na Pana przypadający to 50.000 zł.
Udział wydatków w przychodzie to 50.000 zł / 145.000 zł, tj. 34,48275%
Zwolniony zatem od podatku będzie 34,48275% dochodu ze zbycia nieruchomości, tj. 34,48275% z 50.000 zł, czyli 17.241,38 zł.
Od pozostałej części dochodu - czyli 32.758,62 zł – trzeba byłoby zapłacić 19% podatek.

Uzasadnienie:
W związku z tym, że mieszkanie zostało nabyte w 2009 r., zaś sprzedawane jest w 2012 r., zastosowanie będą miały te przepisy, które zawarte są w obecnie obowiązującej wersji ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f. Nie będą zaś miały zastosowania żadne regulacje przejściowe (które mają zastosowanie w przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość była nabyta przed 1 stycznia 2009 r.). W związku z tym:
- przedmiotem opodatkowania będzie dochód ze zbycia mieszkania (różnica pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania);
- będzie można skorzystać ze zwolnień określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
Zgodnie z tym ostatnim przepisem z podatku zwalnia się dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Tak więc z podatku zwolniona jest taka część dochodu ze zbycia mieszkania, która odpowiada takiej samej części przychodu ze zbycia wydatkowanego na cele mieszkaniowe.
Podatnik ma dwa lata na dokonanie wydatków.
Zgodnie z przepisem art. 45 ust. 1a pkt 3 u.p.d.o.f. podatnik, który uzyskał przychody ze zbycia nieruchomości (w tym m.in. mieszkania) powinien złożyć zeznanie podatkowe (PIT-39).
Przepis art. 30e ust. 4 u.p.d.o.f. stanowi, że po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym PIT-39, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 (tj. zwolnione).
W myśl art. 30e ust. 7 u.p.d.o.f. w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39; i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Powyższe przepisy doprowadziły do wykształcenia się następującej praktyki:
Podatnicy, składając PIT-39 – jeśli mają zamiar dokonania wydatków uprawniających do zwolnienia – wykazują cały dochód jako zwolniony z podatku (niezależnie od tego, ile wydatków faktycznie będzie zwolnionych). Jeśli nie uda im się wydać wszystkich przychodów na cele uprawniające do zwolnienia, to wówczas (zgodnie z art. 30e ust. 7 u.p.d.o.f.) dokonują korekty zeznania PIT-39; ceną za to jest konieczność zapłaty odsetek za zwłokę od podatku od tej części dochodu, która nie została objęta zwolnieniem.
Gdyby podatnicy postąpili inaczej – to znaczy nie wykazali całego dochodu jako objętego zwolnieniem z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. - to wówczas (w terminie 30.kwietnia roku następnego po roku, w którym dokonano sprzedaży) musieliby oni zapłacić 19% podatek dochodowy od tych dochodów (chociaż mieliby jeszcze półtora roku na wypełnienie warunków uprawniających do zwolnienia).
Jak już wskazywano - z podatku dochodowego zwalnia się dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Tak więc z podatku zwolniona jest taka część dochodu ze zbycia mieszkania, która odpowiada takiej samej części przychodu ze zbycia wydatkowanego na cele mieszkaniowe. Przepis stanowi bowiem, że zwolnienie obejmuje dochód w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Przychód (na Pana przypadający) z odpłatnego zbycia nieruchomości to 145.000 zł (290.000 * 50%). Wydatki na własne cele mieszkaniowe – przez Pana poniesione - to 50.000 zł.
Dochód ze zbycia nieruchomości na Pana przypadający to 50.000 zł (tj. [290.000 zł – 190.000 zł] * 50%).
Udział wydatków w przychodzie to 50.000 zł / 145.000 zł, tj. 34,48275%
Zwolniony zatem od podatku będzie 34,48275% dochodu ze zbycia nieruchomości, tj. 34,48275% z 50.000 zł, czyli 17.241,38 zł.
Od pozostałej części dochodu - czyli 32.758,62 zł – trzeba byłoby zapłacić 19% podatek (chyba że da się jeszcze ponieść jakieś wydatki uprawniające do zwolnienia z podatku).

[Uwaga! Odpowiedź na to pytanie jest już nieaktualna od 1 I 2019 r.]