1. Wprowadzenie
Istotą roszczenia jest skuteczne dochodzenie swoich racji w odpowiedniej do tego procedurze prawnej, jeżeli strony nie doszły do porozumienia.
Katalog ustawowych roszczeń związanych z faktem wybudowania na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej określony został w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. Roszczenia te przysługują w przypadku, gdy urządzenie wybudowane zostało po uprzednim uzyskaniu przez inwestora tytułu prawnego do czasowego zajęcia nieruchomości na czas budowy w drodze umowy z właścicielem albo w drodze decyzji-zezwolenia wydanego przez starostę na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n.
Roszczenia odszkodowawcze mogą być jednak zgłoszone dopiero w chwili ustawowo określonej, tj. po założeniu lub przeprowadzeniu na nieruchomości ciągów, przewodów i urządzeń (art. 124 ust. 4 u.g.n.). Zgłoszenie tych roszczeń przed ukończeniem budowy urządzenia w obrębie danej nieruchomości nie jest bowiem dopuszczalne, skoro nie istnieją jeszcze okoliczności (lub nie są ostatecznie znane ich rozmiary), które wywołują powstanie tych roszczeń.
Wymienione roszczenia przysługują przede wszystkim właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu, natomiast użytkownik, najemca, dzierżawca i trwały zarządca nieruchomości może żądać jedynie odszkodowania (ustalanego w decyzji starosty) i tylko za szkody poniesione w dobrach majątkowych pozyskiwanych z danej nieruchomości w ramach istniejących umów (lub decyzji) o ustanowieniu tych praw.
Zaspokojenie roszczeń zgłoszonych przez uprawnione do tego podmioty wyłącza dopuszczalność ich zgłoszenia w przyszłości przez następców prawnych podmiotów uprawnionych. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy roszczenie zgłasza następca prawny poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w przypadku niezaspokojenia dotąd takiego roszczenia, wynikającego z faktu zbycia nieruchomości zabudowanej urządzeniem infrastruktury technicznej – o ile zbycie to nastąpiło jeszcze przed zgłoszeniem roszczenia właściwemu organowi lub przed zakończeniem postępowania w tym przedmiocie.
2. Roszczenie o wynagrodzenie szkody wynikającej z nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego
Odpowiedzialność odszkodowawcza inwestora powstaje dopiero w przypadku, gdy nieruchomość nie zostanie przywrócona do stanu poprzedniego. Przywrócenie bowiem nieruchomości do stanu poprzedniego, przynajmniej w ujęciu normatywnym, wyłącza jakąkolwiek odpowiedzialność inwestora, mimo iż na nieruchomości pozostanie urządzenie infrastruktury technicznej. Roszczenia natury odszkodowawczej, względnie roszczenie o wykup nieruchomości, przysługuje właścicielowi dopiero w konsekwencji nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego w wyniku okoliczności niezależnych od inwestora lub nadmiernie obciążających inwestora w przywróceniu poprzedniego stanu.
Odszkodowanie i przeniesienie prawa własności nieruchomości w wyniku zgłoszenia roszczenia o jej wykup stanowią dla właściciela ekwiwalent za wyrządzoną szkodę w postaci nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, względnie za szkodę spowodowaną brakiem możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w inny sposób dotychczas prawnie dopuszczalny. Nieprzywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego oznacza w istocie odebranie przez inwestora, w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, dotychczasowych walorów inwestycyjno-użytkowych oraz prawnych nieruchomości, dlatego też roszczenia odszkodowawcze służą uzyskaniu przez właściciela ekwiwalentu za legalne działania inwestora zmieniające dotychczasowy stan nieruchomości. Zmiana stanu prawnego nieruchomości w wyniku wybudowania na niej urządzenia polega w szczególności na podporządkowaniu się właściciela nieruchomości ustawowym uprawnieniom przedsiębiorstwa (art. 124 ust. 6 u.g.n.) do każdorazowego wejścia na grunt w celu dokonania konserwacji lub usunięcia awarii urządzenia.
Zwolnienie się inwestora z ustawowego obowiązku przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, wywołujące jego odpowiedzialność odszkodowawczą w przypadku zaistnienia w związku z tym szkody, może nastąpić tylko w dwóch przypadkach:
- gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe lub,
- gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego powoduje nadmierne trudności lub koszty.
Niemożliwość przywrócenia stanu faktycznego na nieruchomości oznacza sytuację, w której zaistnienie na gruncie urządzenia o określonym kształcie technicznym uniemożliwia przywrócenie istniejących w tym miejscu uprzednio (tj. przed wybudowaniem urządzenia) innych elementów zagospodarowania nieruchomości, niepozostających w sprzeczności z przepisami z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Niemożliwość przywrócenia stanu faktycznego oznacza również sytuację niemożliwości korzystania z nieruchomości w danym jej miejscu w sposób dotychczasowy, lecz niesprzeczny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym.
Nieusunięcie wybudowanego na gruncie urządzenia infrastruktury technicznej nie może być samo przez się uznane za nieprzywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. Pojawienie się na gruncie tego urządzenia nie ma bowiem charakteru czasowego, lecz trwały. Oznacza to, że pomimo pozostawania urządzenia na danym gruncie należy dążyć do przywrócenia gruntu do stanu sprzed wybudowania urządzenia. Dopiero brak możliwości pogodzenia istnienia na gruncie urządzenia z istnieniem na tym gruncie innych jeszcze elementów zagospodarowania, albo z dotychczasowym sposobem korzystania z nieruchomości (niesprzecznym z planem miejscowym) wywołuje stan niemożliwy do odwrócenia.
Adam Kuźnicki (współpraca), Marian Wolanin
Istotą roszczenia jest skuteczne dochodzenie swoich racji w odpowiedniej do tego procedurze prawnej, jeżeli strony nie doszły do porozumienia.
Katalog ustawowych roszczeń związanych z faktem wybudowania na nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej określony został w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. Roszczenia te przysługują w przypadku, gdy urządzenie wybudowane zostało po uprzednim uzyskaniu przez inwestora tytułu prawnego do czasowego zajęcia nieruchomości na czas budowy w drodze umowy z właścicielem albo w drodze decyzji-zezwolenia wydanego przez starostę na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n.
Roszczenia odszkodowawcze mogą być jednak zgłoszone dopiero w chwili ustawowo określonej, tj. po założeniu lub przeprowadzeniu na nieruchomości ciągów, przewodów i urządzeń (art. 124 ust. 4 u.g.n.). Zgłoszenie tych roszczeń przed ukończeniem budowy urządzenia w obrębie danej nieruchomości nie jest bowiem dopuszczalne, skoro nie istnieją jeszcze okoliczności (lub nie są ostatecznie znane ich rozmiary), które wywołują powstanie tych roszczeń.
Wymienione roszczenia przysługują przede wszystkim właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu, natomiast użytkownik, najemca, dzierżawca i trwały zarządca nieruchomości może żądać jedynie odszkodowania (ustalanego w decyzji starosty) i tylko za szkody poniesione w dobrach majątkowych pozyskiwanych z danej nieruchomości w ramach istniejących umów (lub decyzji) o ustanowieniu tych praw.
Zaspokojenie roszczeń zgłoszonych przez uprawnione do tego podmioty wyłącza dopuszczalność ich zgłoszenia w przyszłości przez następców prawnych podmiotów uprawnionych. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy roszczenie zgłasza następca prawny poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w przypadku niezaspokojenia dotąd takiego roszczenia, wynikającego z faktu zbycia nieruchomości zabudowanej urządzeniem infrastruktury technicznej – o ile zbycie to nastąpiło jeszcze przed zgłoszeniem roszczenia właściwemu organowi lub przed zakończeniem postępowania w tym przedmiocie.
2. Roszczenie o wynagrodzenie szkody wynikającej z nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego
Odpowiedzialność odszkodowawcza inwestora powstaje dopiero w przypadku, gdy nieruchomość nie zostanie przywrócona do stanu poprzedniego. Przywrócenie bowiem nieruchomości do stanu poprzedniego, przynajmniej w ujęciu normatywnym, wyłącza jakąkolwiek odpowiedzialność inwestora, mimo iż na nieruchomości pozostanie urządzenie infrastruktury technicznej. Roszczenia natury odszkodowawczej, względnie roszczenie o wykup nieruchomości, przysługuje właścicielowi dopiero w konsekwencji nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego w wyniku okoliczności niezależnych od inwestora lub nadmiernie obciążających inwestora w przywróceniu poprzedniego stanu.
Odszkodowanie i przeniesienie prawa własności nieruchomości w wyniku zgłoszenia roszczenia o jej wykup stanowią dla właściciela ekwiwalent za wyrządzoną szkodę w postaci nieprzywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, względnie za szkodę spowodowaną brakiem możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w inny sposób dotychczas prawnie dopuszczalny. Nieprzywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego oznacza w istocie odebranie przez inwestora, w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, dotychczasowych walorów inwestycyjno-użytkowych oraz prawnych nieruchomości, dlatego też roszczenia odszkodowawcze służą uzyskaniu przez właściciela ekwiwalentu za legalne działania inwestora zmieniające dotychczasowy stan nieruchomości. Zmiana stanu prawnego nieruchomości w wyniku wybudowania na niej urządzenia polega w szczególności na podporządkowaniu się właściciela nieruchomości ustawowym uprawnieniom przedsiębiorstwa (art. 124 ust. 6 u.g.n.) do każdorazowego wejścia na grunt w celu dokonania konserwacji lub usunięcia awarii urządzenia.
Zwolnienie się inwestora z ustawowego obowiązku przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, wywołujące jego odpowiedzialność odszkodowawczą w przypadku zaistnienia w związku z tym szkody, może nastąpić tylko w dwóch przypadkach:
- gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe lub,
- gdy przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego powoduje nadmierne trudności lub koszty.
Niemożliwość przywrócenia stanu faktycznego na nieruchomości oznacza sytuację, w której zaistnienie na gruncie urządzenia o określonym kształcie technicznym uniemożliwia przywrócenie istniejących w tym miejscu uprzednio (tj. przed wybudowaniem urządzenia) innych elementów zagospodarowania nieruchomości, niepozostających w sprzeczności z przepisami z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Niemożliwość przywrócenia stanu faktycznego oznacza również sytuację niemożliwości korzystania z nieruchomości w danym jej miejscu w sposób dotychczasowy, lecz niesprzeczny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym.
Nieusunięcie wybudowanego na gruncie urządzenia infrastruktury technicznej nie może być samo przez się uznane za nieprzywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. Pojawienie się na gruncie tego urządzenia nie ma bowiem charakteru czasowego, lecz trwały. Oznacza to, że pomimo pozostawania urządzenia na danym gruncie należy dążyć do przywrócenia gruntu do stanu sprzed wybudowania urządzenia. Dopiero brak możliwości pogodzenia istnienia na gruncie urządzenia z istnieniem na tym gruncie innych jeszcze elementów zagospodarowania, albo z dotychczasowym sposobem korzystania z nieruchomości (niesprzecznym z planem miejscowym) wywołuje stan niemożliwy do odwrócenia.
Adam Kuźnicki (współpraca), Marian Wolanin