Sprzedaż mieszkania przez przedsiębiorcę można rozliczyć poza działalnością

Czy sprzedaż mieszkania może być traktowana jako sprzedaż majątku osobistego czy musi się odbyć w ramach działalności gospodarczej?

Odpowiedź: jeżeli podatnik wykaże, że lokale nie były nabyte w celu odsprzedaży a jedynie służyły działalności gospodarczej to zbycie winno być rozliczone w podatku dochodowym poza działalnością gospodarczą.

Uzasadnienie: definiując skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych należy umiejscowić przychód w odpowiednim źródle. Katalog źródeł przychodu osiąganego w podatku dochodowym od osób fizycznych zamieszczony został w art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej u.p.d.o.f.

W art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. ustawodawca w odrębne źródło wyspecyfikował: odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

Jednocześnie, w tej samej regulacji zostało zastrzeżone, że jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - po upływie pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, przychód w ogóle nie powstaje.

Należy jednak zwrócić uwagę, że przepisy te mają zastosowanie, jeżeli zbycie nie jest dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (uwzględnić należy art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f.).

Podobnie szczególne przepisy dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości, umiejscowione w art. 30e u.p.d.o.f. stosuje się pod warunkiem, że zbycie nie jest dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

Zaliczenie uzyskanego przychodu z tytułu zbycia nieruchomości do źródła zbycie rzeczy i praw (względnie ustalenie, że przychód nie występuje) możliwe jest wówczas, gdy zbywane są składniki majątku, które nie są związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą. Gdyby przedmiot zbycia wchodził w skład przedsiębiorstwa (majątek wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej), wówczas przychody byłyby zaliczone do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Inaczej w przypadku nieruchomości mieszkalnych, tutaj ważne aby budowa i sprzedaż lokali nie były przedmiotem działalności gospodarczej podatnika.

Jeżeli zatem w analizowanej sytuacji podatnik wykaże, że nie zajmuje się taką działalnością, to zbycie winno być rozliczone w podatku dochodowym w źródle zbycie rzeczy i praw (czyli poza działalnością gospodarczą).

Gdyby podatnik poza działalnością gospodarczą wybudowała dom, w którym znajdowałby się lokal dla jego własnych potrzeb mieszkaniowych a oprócz tego np. trzy inne lokale, wówczas sprzedaż nie musiałaby być automatycznie klasyfikowana jako działalność gospodarcza. Należałoby wówczas zbadać czy jest ona wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Jeżeli podatnik wykazałby, że istotą było wybudowanie lokalu dla niego samego ale z innych przyczyn podjął decyzję o budowie budynku wielorodzinnego i sprzedaży pozostałych lokali (np. przesądziłby warunki zabudowy), ale nie zamierza kontynuować takiej działalności, wówczas można by było uzasadniać alokację przychodów ze sprzedaży lokali w źródle art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Więcej odpowiedzi na pytania z zakresu działalności gospodarczej i podatków znajdziesz w Kompasie Księgowo Kadrowym