Pułapki dla inwestorów
Inwestorzy realizujący inwestycje budowlane muszą być świadomi istnienia w Kodeksie Cywilnym art. 6471. W założeniu przepis ten miał chronić małych podwykonawcw przed nieterminowym regulowaniem należności za prace zlecone przez dużych generalnych wykonawcw. W praktyce stanowi problem dla inwestorw. Ustawodawca uczynił inwestora odpowiedzialnym za zapłatę wynagrodzenia w taki sam sposb, jak kontrahenta podwykonawcy, czym utrudnił prowadzenie inwestycji.
Art. 6471 k.c. uzupełnia regulacje umów o roboty budowlane poprzez wprowadzenie zapisu dotyczącego konieczności wyrażenia zgody na powierzenie robót budowlanych podwykonawcom. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora, a jeśli ten podwykonawca zawiera dalsze umowy podwykonawstwa, to wymagana jest zgoda inwestora i głównego wykonawcy, którego łączy umowa z inwestorem. Skutkiem tego jest powstanie po stronie inwestora odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia na rzecz odpowiednio podwykonawcy i dalszego podwykonawcy.
- Ustawodawca uczynił z inwestora odpowiedzialnego za zapłatę wynagrodzenia w taki sam sposób, jak kontrahenta podwykonawcy. Oznacza to tyle, że inwestor odpowiada w terminach ustalonych między stronami umowy – wykonawcą i podwykonawcą. Jest zobowiązany do zapłaty całości wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy, chociażby sam prac nie odebrał – mówi adw. Piotr Świątkowski, partner w Kancelarii BSJP.
Inwestor nie może odmówić
Zdaniem adw. Piotra Świątkowskiego inwestor nie ma możliwości ominięcia wymagań postawionych przez ustawodawcę. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 6471 § 6 k.c. nieważne są "odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule". Odmienne postanowienia, czyli również takie, które uchylają konieczność zgody inwestora czy wykonawcy na zawarcie określonych umów z podwykonawcami.
Podstawą pociągnięcia inwestora do odpowiedzialności z tytułu zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy bądź odpowiednio dalszego podwykonawcy, jest m.in. udzielenie przez inwestora zgody na zawarcie odpowiednio przez wykonawcę umowy z podwykonawcą bądź przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą. Praktyka wskazuje, że podwykonawcy często sięgają do możliwości zagwarantowanych ustawą. Coraz częściej obserwuje się sytuacje, gdy podwykonawcy w pierwszej kolejności zwracają się do inwestora z żądaniem zapłaty ich wynagrodzenia, omijając wykonawcę.
Pułapka dla inwestorów
I tu, jak mówi Piotr Świątkowski, pojawia się pierwsza pułapka dla niefrasobliwych inwestorów. Ustawodawca bowiem zrównał w skutkach prawnych zgodę wyrażoną przez inwestora z jego milczeniem, które po 14 dniach od dnia przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z dokumentacją, uznane będzie za wyrażenie zgody na zawarcie takiej umowy. - Teoretycznie, z uwagi na fakt, że umowy z podwykonawcami i dalszymi podwykonawcami muszą być zawarte na piśmie, wydaje się że również i zgoda inwestora powinna być wyrażona na piśmie. Tymczasem wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.06.2007 r. (II CSK 108/07, Biul. SN 2007/11/14) przesądził, że przedmiotowa zgoda „może być wyrażona w każdy sposób (art. 60 k.c.) bez konieczności przedstawiania inwestorowi umowy z podwykonawcą lub jej projektu z odpowiednią dokumentacją” – uważa adw. Piotr Świątkowski.
Faktycznie dodany nowelą art. 6471 k.c. milczy na temat formy wyrażenia zgody przez inwestora, regulując jedynie, że umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą oraz podwykonawcą a dalszym podwykonawcą muszą być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Według Piotra Świątkowskiego, oddalenie jednak postulatu doktryny, aby zgoda inwestora była wyrażana na piśmie powoduje dość poważne ryzyko uznania pewnych zachowań inwestora za wyrażenie zgody na zawarcie umowy z podwykonawcą. Powstaje zatem poważny problem, jakie zachowania inwestora należy uznać za ujawniające jego wolę w sposób dostateczny. Adw. Piotr Świątkowski pyta: Czy sama akceptacja pobytu podwykonawcy na placu budowy bądź przystąpienie przez niego do wykonywania prac będzie już rozumiana jako wyrażenie zgody przez inwestora? A co z przypadkami, gdy powstaje konflikt pomiędzy inwestorem a wykonawcą, na skutek którego inwestor nie będzie dopuszczony do placu budowy? - Praktyka wskazuje na coraz to nowe przykłady. Wspomniany wyrok Sądu Najwyższego nakazuje inwestorowi zachowanie wzmożonej ostrożności w relacjach z wykonawcą i podwykonawcami – uważa adw. Piotr Świątkowski.
Źródło: Solutions BSJP/ KW
- Ustawodawca uczynił z inwestora odpowiedzialnego za zapłatę wynagrodzenia w taki sam sposób, jak kontrahenta podwykonawcy. Oznacza to tyle, że inwestor odpowiada w terminach ustalonych między stronami umowy – wykonawcą i podwykonawcą. Jest zobowiązany do zapłaty całości wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy, chociażby sam prac nie odebrał – mówi adw. Piotr Świątkowski, partner w Kancelarii BSJP.
Inwestor nie może odmówić
Zdaniem adw. Piotra Świątkowskiego inwestor nie ma możliwości ominięcia wymagań postawionych przez ustawodawcę. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 6471 § 6 k.c. nieważne są "odmienne postanowienia umów, o których mowa w niniejszym artykule". Odmienne postanowienia, czyli również takie, które uchylają konieczność zgody inwestora czy wykonawcy na zawarcie określonych umów z podwykonawcami.
Podstawą pociągnięcia inwestora do odpowiedzialności z tytułu zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy bądź odpowiednio dalszego podwykonawcy, jest m.in. udzielenie przez inwestora zgody na zawarcie odpowiednio przez wykonawcę umowy z podwykonawcą bądź przez podwykonawcę z dalszym podwykonawcą. Praktyka wskazuje, że podwykonawcy często sięgają do możliwości zagwarantowanych ustawą. Coraz częściej obserwuje się sytuacje, gdy podwykonawcy w pierwszej kolejności zwracają się do inwestora z żądaniem zapłaty ich wynagrodzenia, omijając wykonawcę.
Pułapka dla inwestorów
I tu, jak mówi Piotr Świątkowski, pojawia się pierwsza pułapka dla niefrasobliwych inwestorów. Ustawodawca bowiem zrównał w skutkach prawnych zgodę wyrażoną przez inwestora z jego milczeniem, które po 14 dniach od dnia przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z dokumentacją, uznane będzie za wyrażenie zgody na zawarcie takiej umowy. - Teoretycznie, z uwagi na fakt, że umowy z podwykonawcami i dalszymi podwykonawcami muszą być zawarte na piśmie, wydaje się że również i zgoda inwestora powinna być wyrażona na piśmie. Tymczasem wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.06.2007 r. (II CSK 108/07, Biul. SN 2007/11/14) przesądził, że przedmiotowa zgoda „może być wyrażona w każdy sposób (art. 60 k.c.) bez konieczności przedstawiania inwestorowi umowy z podwykonawcą lub jej projektu z odpowiednią dokumentacją” – uważa adw. Piotr Świątkowski.
Faktycznie dodany nowelą art. 6471 k.c. milczy na temat formy wyrażenia zgody przez inwestora, regulując jedynie, że umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą oraz podwykonawcą a dalszym podwykonawcą muszą być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Według Piotra Świątkowskiego, oddalenie jednak postulatu doktryny, aby zgoda inwestora była wyrażana na piśmie powoduje dość poważne ryzyko uznania pewnych zachowań inwestora za wyrażenie zgody na zawarcie umowy z podwykonawcą. Powstaje zatem poważny problem, jakie zachowania inwestora należy uznać za ujawniające jego wolę w sposób dostateczny. Adw. Piotr Świątkowski pyta: Czy sama akceptacja pobytu podwykonawcy na placu budowy bądź przystąpienie przez niego do wykonywania prac będzie już rozumiana jako wyrażenie zgody przez inwestora? A co z przypadkami, gdy powstaje konflikt pomiędzy inwestorem a wykonawcą, na skutek którego inwestor nie będzie dopuszczony do placu budowy? - Praktyka wskazuje na coraz to nowe przykłady. Wspomniany wyrok Sądu Najwyższego nakazuje inwestorowi zachowanie wzmożonej ostrożności w relacjach z wykonawcą i podwykonawcami – uważa adw. Piotr Świątkowski.
Źródło: Solutions BSJP/ KW
Autor:
