Inwestor otrzymał pozwolenie na budowę budynku usługowo-mieszkalnego (kategoria obiektu XVII, kubatura budynku 982 m3, powierzchnia użytkowa całego budynku 252 m2). Miejscowy plan dopuszcza budowę budynków usługowych z częścią mieszkalną nie przekraczającą 50% powierzchni użytkowej całego budynku. Projekt obejmuje część mieszkalną nieprzekraczającą 50%, ale dla części usługowej: na pierwszej kondygnacji zaprojektowano pomieszczenie magazynowe, a na drugiej pomieszczenie magazynowe z pomieszczeniem biurowym.

Czy pierwsza i druga kondygnacja powinna być dostępna dla osób niepełnosprawnych, tak jak dla budynków użyteczności publicznej?

W projekcie znajduje się zapis, że "część na usługi nie jest przeznaczona na przyjmowanie klientów, w lokalu jest samo zatrudnienie właściciela, funkcja - sprzedaż wysyłkowa".

Co powinien uczynić organ nadzoru budowlanego stwierdzając naruszenie ww. przepisów na etapie otrzymania zawiadomienia o terminie rozpoczęcia budowy?

Czy inwestycja, mając na uwadze projektowane przeznaczenie pomieszczeń magazynowych, nie narusza zapisów miejscowego planu?

Ponadto stwierdzono, że projekt budowlany nie zawiera podpisów osób sprawdzających oraz opinii rzeczoznawcy ppoż.?

Odpowiedź

 

  1. Przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – dalej r.w.t., odnoszące się do budynku o określonym przeznaczeniu stosuje się także do każdej części budynku o tym przeznaczeniu.
  2. Definicja "budynku użyteczności publicznej" została w rozporządzeniu sformułowana niezwykle szeroko.
  3. Organ nadzoru budowlanego, mając zastrzeżenia co do prawidłowości pozwolenia na budowę, zobowiązany jest zasygnalizować wadliwość tej decyzji organom właściwym w sprawie stwierdzenia jej nieważności lub wznowienia postępowania.


Uzasadnienie

Zgodnie z § 2 ust. 5 r.w.t. przepisy odnoszące się do budynku o określonym przeznaczeniu stosuje się także do każdej części budynku o tym przeznaczeniu. Natomiast pojęcie "budynku użyteczności publicznej" zostało w r.w.t. skonstruowane niezwykle szeroko: w świetle § 3 pkt 6 budynkiem użyteczności publicznej jest m.in. "budynek przeznaczony na potrzeby (...) obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług (...); za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny". Zacytowana definicja nie uzależnia kwalifikacji prawnej danego budynku od tego, czy będzie to obiekt przeznaczony do świadczenia usług powszechnie dostępnych lub czy działalność biurowa wiązać się będzie z obecnością klientów. Tym samym każdy budynek o przeznaczeniu usługowym lub biurowym jest "budynkiem użyteczności publicznej", a tym samym musi on spełniać wymagania dostępności dla osób niepełnosprawnych dotyczące budynków użyteczności publicznej. Osoby niepełnosprawne mogą zresztą w takim budynku również być pracownikami, a nie tylko klientami, dlatego nie można z góry pozbawiać tych osób możliwości korzystania z budynku.

Zgodnie z art. 84 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud. do zadań organów nadzoru budowlanego należy m.in. kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej. Zgodnie z art. 84b ust. 3, w przypadku ustalenia przez organy nadzoru budowlanego, że zachodzą okoliczności uzasadniające wznowienie postępowania albo stwierdzenie nieważności decyzji wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej wznawia lub wszczyna z urzędu postępowanie. W świetle tego przepisu na organie nadzoru budowlanego spoczywa więc obowiązek zasygnalizowania wadliwości wydanego pozwolenia na budowę do organu właściwego w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji. Do chwili rozstrzygnięcia w kwestii wadliwości pozwolenia na budowę organ nadzoru budowlanego nie może jednak podjąć żadnych działań uniemożliwiających inwestorowi rozpoczęcie robót budowlanych, chyba żeby po wszczęciu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności wydane zostało postanowienie o wstrzymaniu wykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ocena, czy zamierzenie budowlane nie narusza postanowień miejscowego planu, co do zasady możliwa jest na podstawie szczegółowej treści tego planu, który może formułować definicje legalne lub ograniczenia dotyczące dopuszczalnej działalności usługowej. Jak się jednak wydaje, zamiar prowadzenia sprzedaży wysyłkowej wymagający realizacji nie tylko pomieszczeń biurowych ale także magazynowych nie może być uznany za naruszenie postanowień planu miejscowego dopuszczających działalność usługową.