Przekształcanie lokali spółdzielczych w świetle nowych regulacji prawnych

W dniu 14 czerwca 2007 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o spłdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektrych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873). Nowelizacja weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., wprowadzając wiele nowych regulacji związanych z funkcjonowaniem spłdzielni mieszkaniowych.

Mocą tejże ustawy zlikwidowane zostały zebrania grup członkowskich i zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych, a w dużych spółdzielniach wprowadzone zostały walne zgromadzenia. Członkom spółdzielni mieszkaniowych przyznano dodatkowe uprawnienia, pozwalające na skuteczniejszą kontrolę działalności organów spółdzielni. Wprowadzono nowe zasady prowadzenia ewidencji oraz rozliczania przychodów i kosztów, jak również wpływów i wydatków na fundusz remontowy. Uchwalono także dodatkowe przepisy karne. Dla blisko miliona spółdzielców najistotniejsze znaczenie mają jednak regulacje dotyczące przekształcania własności mieszkań lokatorskich w prawo własnościowe oraz w prawo własności lokalu. Z dniem 31 lipca 2007 r. wprowadzono bowiem zakaz możliwości ustanawiania nowych własnościowych praw do lokalu, zmieniono obowiązujące dotychczas zasady przekształcania spółdzielczych praw do lokali we własność odrębną, a także obniżono ustawowo wysokość opłat notarialnych za dokonanie czynności związanych z wyodrębnieniem własności lokalu.

Nowa regulacja prawna budzi olbrzymie zainteresowanie przede wszystkim dlatego, że daje możliwość wykupienia mieszkania spółdzielczego za przysłowiową złotówkę. Prawo taniego wykupu przysługuje także najemcom lokali użytkowych, pracowni artystycznych, jak również posiadaczy garaży. Wprowadzone nowelizacją zmiany mają charakter rewolucyjny, zwłaszcza, jeśli przypomnimy, że przed ich wejściem w życie, czyli do końca lipca 2007 r., wykupienie mieszkania było wydatkiem znacznym a jego cena – w zależności od lokalizacji –wahała się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

(...)

Nowe zasady wykupu mieszkań spółdzielczych

Znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje możliwość wykupienia mieszkania na znacznie korzystniejszych niż dotychczas warunkach. Przypomnijmy, że w świetle poprzednio obowiązującej wersji ustawy, aby wykupić mieszkanie spółdzielcze trzeba było zapłacić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Kwota ta stanowiła różnicę pomiędzy rynkową wartością lokalu, a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym, wniesionym dawniej przez osobę ubiegającą się o mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej. Przysługiwało im co prawda prawo do 50% bonifikaty, ale i tak zobligowani byli do uiszczenia kwoty w wysokości średnio dwudziestu czy trzydziestu tysięcy złotych. Oczywistym jest, że nie wszystkich było stać na ponoszenie tak wysokich kosztów. Ponadto, w świetle dawnego stanu prawnego, chcąc przekształcić prawo spółdzielcze w prawo odrębnej własności lokalu, należało wcześniej dokonać spłaty przypadającego na dany lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku, jak również spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal (art. 12 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 31 lipca 2007 r.). Dziś natomiast właściwie wystarczy dopłacić nominalną kwotę kredytu przypadającą na lokal, jaką spółdzielnia odprowadza do budżetu państwa. Po denominacji taka kwota wynosić będzie od kilkunastu do kilkuset złotych.

Skąd tak niskie ceny wykupu? Otóż w latach sześćdziesiątych, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych spółdzielnie mieszkaniowe budowały mieszkania dzięki tanim kredytom z budżetu państwa. Część tych kredytów spłacali sami spółdzielcy w postaci opłat czynszowych, natomiast znaczna część wysokości udzielonego kredytu (od 30 do nawet 50%) była przez państwo umarzana. Jeśli spółdzielca decyduje się dziś na wykup mieszkania, spółdzielnia ma obowiązek zwrócić do budżetu państwa umorzoną dawniej część kredytu. Właśnie tą częścią obciążony będzie dokonujący wykupu spółdzielca, a kwota ta stanowi właśnie cenę mieszkania. Jest ona tak niska ze względu na denominację złotówki oraz olbrzymią inflację, jaka miała miejsce w międzyczasie. Ostateczna cena będzie więc wynosić od kilkunastu do kilkuset złotych, według zasady, że im starszy lokal, tym tańszy. Droższy będzie wykup mieszkań nowych, ale i tak będzie to kwota symboliczna (przykładowo ok. 120 złotych).

Co ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?

Konstrukcja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest tworem nieznanym w państwach Unii Europejskiej. Jej sens trudno wytłumaczyć obcokrajowcowi, bo to niby własność, ale jednak ograniczona. Przypomnijmy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu według regulacji kodeksowej ma status ograniczonego prawa rzeczowego. Nowe przepisy dają wreszcie możliwość przekształcenia tego ograniczonego prawa w prawo własności chronione konstytucyjnie.

Na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu sprzed 31 lipca 2007 r. funkcjonował art. 11¹, który stanowił, że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego spłaty zadłużeń ciążących na mieszkaniu. Mocą ustawy nowelizacyjnej przepis ten został uchylony. Tym samym nowo budowane mieszkania nie będą już mogły uzyskać statusu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. A zatem mieszkania oddawane do użytku przez spółdzielnię mieszkaniową po dniu 31 lipca 2007 r. będą miały status odrębnej własności (obecnie buduje się już niewiele mieszkań o statusie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego).

Należy jednak pamiętać o jednym istotnym zastrzeżeniu, a mianowicie możliwe będzie nadal przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe w takim przypadku, gdy budynek jest usytuowany na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. W sytuacji, gdy nie wiadomo do kogo należy grunt, pełne przekazanie własności nie jest możliwe, a będzie to mogło nastąpić dopiero po wyjaśnieniu sytuacji prawnej, co – jak łatwo przewidzieć – będzie procesem dość czasochłonnym. A zatem w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie jest ani właścicielem, ani wieczystym użytkownikiem gruntu, możliwe będzie przekształcenie prawa lokatorskiego na spółdzielcze prawo własnościowe. Ustanawianie mieszkań o statusie własnościowym będzie jednak możliwe wyłącznie do dnia 31 grudnia 2010 r.

Kto ma szansę na preferencyjny wykup mieszkania?

Należy liczyć się z faktem, że wykup według nowych zasad nie będzie możliwy dla wszystkich. Przede wszystkim z nowej regulacji nie będą mogli skorzystać ci spółdzielcy, którzy zajmują mieszkania wybudowane przez spółdzielnię ze środków pochodzących z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (art. 12¹ ust. 2 ustawy). Zgodnie z obowiązującą obecnie ustawą ta kategoria lokali w ogóle nie podlega przekształceniu w pełną własność. Problemy mogą napotkać także ci spółdzielcy, którzy spłacają kredyty zaciągnięte na początku lat dziewięćdziesiątych. Szalejąca wówczas hiperinflacja spowodowała, że wiele osób zaprzestało spłaty zaciągniętych kredytów.

Przekształcić mieszkanie za symboliczną złotówkę będą mogli natomiast ci, którzy uzupełnią wkład budowlany, czyli spłacą spółdzielni zadłużenie związane z budową, a ponadto nie zalegają z czynszem ani z innymi opłatami (jak na przykład opłaty za wywóz śmieci czy składki na fundusz remontowy). Pamiętajmy, że od dnia wejścia w życie ustawy nowelizacyjnej nie jest już wymagane uregulowanie zaległości z tytułu pożyczek zaciągniętych w związku z pracami modernizacyjnymi, jak na przykład na docieplanie budynków. Obecnie nie ma również obowiązku spłaty przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.

(...)