Zagadnienia wstępne

Na mocy art. 36 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) - dalej u.o.p.n., zamieszczonego w rozdziale 9. ustawy obejmującego zmiany w przepisach obowiązujących oraz przepisy przejściowe i końcowe, dokonano nowelizacji ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.) - dalej p.u.n. W ustawie tej, po art. 425 mieszczącym się w części III regulującej odrębne postępowania upadłościowe, zamieszczono nowy Tytuł Ia „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”.

Nowe przepisy (art. 4251–4255 p.u.n.) przewidują szczególny tryb postępowania w przypadku upadłości dewelopera. W zamierzeniu ustawodawcy przepisy te miały zapewniać nabywcom większą ochronę na wypadek upadłości dewelopera, niż to wynikało z dotychczasowej regulacji, która nie dawała nabywcom lokali wielkich szans na zaspokojenie swoich roszczeń. Nowa regulacja postępowania upadłościowego wobec deweloperów budzi wiele wątpliwości nie tylko natury konstytucyjnej, ale też z punktu widzenia skuteczności przyznanych nabywcom środków ochrony na wypadek ewentualnej upadłości dewelopera. Nie pierwszy to już raz, przyjęte w ustawie rozwiązania nie realizują słusznych niewątpliwie intencji ustawodawcy.

Zgodność z Konstytucją

Zacząć należy od wspomnianych wątpliwości co do zgodności nowej regulacji z Konstytucją. Wynikają one z definicji pojęcia nabywcy. Gwoli przypomnienia, zgodnie z definicją pojęcia nabywcy zamieszczoną w art. 3 pkt 4 u.o.p.n., nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 u.o.p.n., oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Objęcie zakresem pojęcia nabywcy lokalu wyłącznie osób fizycznych (zarówno przedsiębiorców, jak i osób nie prowadzących działalności gospodarczej) powoduje, że szczególny tryb postępowania upadłościowego uregulowany w art. 4251-4255 p.u.n. dotyczy wyłącznie osób fizycznych. To z kolei oznacza uprzywilejowanie pewnej grupy wierzycieli wobec innych.

Co ważne, zróżnicowanie pozycji wierzycieli przebiega według kryterium, którego słuszność trudno jest uzasadnić. Ta szczególna regulacja nie służy bowiem ochronie konsumentów, lecz uprzywilejowuje osoby fizyczne (w tym przedsiębiorców) w porównaniu z pozostałymi wierzycielami. Ponadto, wierzyciele upadłego dewelopera są chronieni w różnym stopniu w zależności od rodzaju lokalu, jaki mieli nabyć.

Nabywca lokalu mieszkalnego (o ile będzie osobą fizyczną), ma zagwarantowaną uprzywilejowaną pozycję, gdyż jest objęty przepisami ustawy deweloperskiej. Z kolei nabywca lokalu użytkowego – nawet wówczas, gdy jest osobą fizyczną – jest już spod zakresu ustawy deweloperskiej wyłączony i nie przysługuje mu żadna szczególna forma ochrony w razie upadłości dewelopera. Takie rozwiązanie zdaje się naruszać art. 32 i 64 Konstytucji.
(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany>>

Ochrona nabywcy w przypadku upadłości dewelopera budzi wątpliwości