1. Definicja

„Obszar oddziaływania obiektu" to wedle art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud.: „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu."

2. Obszar oddziaływania obiektu w świetle innych ustaw

(...)
W praktyce postępowań o wydanie pozwolenia na budowę przeważa obecnie pogląd, że obszar oddziaływania obiektu określa się przede wszystkim na podstawie przepisów zawierających regulacje odnoszące się do odległości obiektów i urządzeń budowlanych od innych obiektów i granic nieruchomości. Do ważniejszych aktów prawnych, które mogą wprowadzać związane z obiektem inne ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu zaliczyć można, według interpretacji GINB:

  1. ustawę - Prawo budowlane oraz przepisy techniczno-budowlane wydane na podstawie art. 7 pr. bud.,
  2. ustawę o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 23, poz. 295 z późn. zm.),
  3. o drogach publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 z późn. zm.),
  4. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz. U. z 1999 r. Nr 41, poz. 412 z późn. zm.),
  5. Prawo atomowe (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 42, poz. 276 z późn. zm.),
  6. Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 z późn. zm.),
  7. Prawo wodne (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.),
  8. Prawo lotnicze (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 100, poz. 696 z późn. zm.),
  9. ustawę o transporcie kolejowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 z późn. zm.).

3. Znaczenie obszaru oddziaływania obiektu w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę

Znaczenie prawne instytucji „obszaru oddziaływania obiektu" przejawia się wyłącznie w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę i tylko w wymiarze proceduralnym. (...)

Obszar oddziaływania obiektu może, ale nie musi mieścić się w granicach nieruchomości, do której tytułem prawnym dysponuje inwestor. Przyjmuje się, że obszar oddziaływania obiektu wykracza poza granice tego terenu, jeżeli istnienie nowego obiektu powoduje konieczność utworzenia ww. obszarów, z którymi powiązane są ograniczenia, na nieruchomościach położonych w otoczeniu nieruchomości, na której ma być realizowane zamierzenie budowlane, albo też projektowany obiekt posiada ujemny wpływ na sposób zagospodarowania tych nieruchomości, w tym ich zabudowę, przy dochowaniu wymagań wynikających z przepisów ustawiających wymagania techniczne dla obiektów, które zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości w otoczeniu takim mogą powstać. Stawia to w kręgu stron postępowania jedynie te osoby, których interes prawny, skutkiem oddziaływania obiektu, doznaje uszczerbku. Status strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w aspekcie wyznaczania obszaru oddziaływania obiektu, nie może być jednak z góry ograniczany tylko do nieruchomości sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji.

4. Podsumowanie

W kształtującej się praktyce orzeczniczej podnosi się opinię, iż ocena dotycząca oddziaływania obiektu powinna być odnoszona nie tylko do innych obiektów, już istniejących w sąsiedztwie projektowanej zabudowy (relacja obiekt-obiekt), lecz do całej nieruchomości położonej w bliższym lub dalszym sąsiedztwie inwestycji, z uwzględnieniem prawa i perspektywy jej zabudowy zgodnie z przeznaczeniem. Przedmiotem dyskusji jest również zaliczenie do obszaru oddziaływania obiektu tych nieruchomości, na które będzie oddziaływać nie tyle sam obiekt jako rezultat budowy, co sam proces realizacji inwestycji (argument, iż „obiekt" obejmuje również fazę jego budowy), w tym sposób i przejściowe nawet skutki wykonywania robót budowlanych.
Pamiętać trzeba, że przepisów Prawa budowlanego wprowadzających opisane, szczególne przepisy dotyczące strony postępowania o wydanie pozwolenia na budowę nie stosuje się w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę wymagającym udziału społeczeństwa zgodnie z przepisami ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.