Ministerstwo Rozwoju i Technologii kończy prace nad propozycją nowego programu mieszkaniowego, który będzie następcą bezpiecznego kredytu 2 proc. Nowy program powinien ruszyć w drugiej połowie 2024 r. Jest na niego zabezpieczone 500 mln zł w projekcie budżetu na 2024 r. W tym roku z programu może skorzystać ok. 50 tys. osób. Dopłaty do rat było można uzyskać tylko dla kredytów wziętych do końca 2025 r. 

Nowy instrument będzie bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i większych rodzin. Z drugiej strony, ma ograniczyć jego nadużywanie przez osoby, których wysokie zarobki pozwalają na uzyskanie kredytu w zwykłej ofercie rynkowej. Istotnym założeniem jest także mniejsza presja na rynek mieszkaniowy i związany z tym wpływ na wzrost cen oraz precyzyjnie adresowana pomoc państwa. 

Pierwsze komentarze ekspertów pod adresem nowego programu nie są optymistyczne. 

Dla kogo kredyt na start

Uprawnieni do uzyskania kredytu:

  • Single, które nie ukończyły 35 lat.
  • Osoby, które mają co najmniej jedno dziecko (bez limitu wieku).
  • Osoby, które nie miały i nie mają własnego mieszkania czy domu jednorodzinnego (chyba, że posiadanym mieszkaniem jest udział nie wyższy niż 50 proc. w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny).
  • Osoby, które mają jedno mieszkanie, a w skład ich gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.
  • Dwie osoby  łącznie będą mogły posiadać udział nie wyższy niż 50 proc. w prawie własności mieszkania albo spółdzielczym własnościowym prawie do jednego lokalu, uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny, np. oboje po 25 proc. Wymóg nabycia nieruchomości przez oboje kredytobiorców na zasadach współwłasności (łącznej albo ułamkowej) po 50 proc. (wprowadzenie mechanizmu eliminacji sztucznego dołączania kolejnych osób do umowy kredytu i pompowania zdolności kredytowej, a przez to lepszych warunków uzyskiwania dopłat).
  • Osoby, które chcą pokryć koszty partycypacji w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM) albo w towarzystwie budownictwa społecznego (TBS) lub chcą pokryć wkład wnoszony w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu (kredyt konsumencki, obecnie nie ma możliwości skorzystania z żadnej z preferencyjnej formy finansowania takich wydatków)

Różne dopłaty do rat

Ministerstwo rozwoju proponuje, by dopłaty do rat można było uzyskać tylko dla kredytów wziętych do końca 2025 r. Przewiduje, że do końca przyszłego roku zarówno inflacja, jak i będąca jej konsekwencją wysokość stóp procentowych obniżą się na tyle, że stosowanie instrumentu pomocowego nie będzie już konieczne, ponieważ raty kredytów oferowane rynkowo będą już wystarczająco dostępne. Ta zasada nie będzie obowiązywała do dopłat udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, które wprowadzane są bezterminowo. 

Dopłaty do rat kredytu mają obowiązywać przez 10 lat i być zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:

  • 1,5 proc. w przypadku jednoosobowego i dwuosobowego gospodarstwa domowego,
  • 1 proc. w przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego,
  • 0, 5 proc. w przypadku czteroosobowego gospodarstwa domowego,
  • 0 proc. w przypadku pięcioosobowego i większego gospodarstwa domowego oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Kryterium dochodowe 

Warunkiem uzyskania dopłat do rat ma być kryterium dochodowe oparte o próg podatkowy (120 tys. zł brutto). Kryterium to będzie modyfikowane wraz ze wzrostem liczby członków gospodarstwa domowego:

  • 10 tys. zł brutto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
  • 18 tys. zł brutto miesięcznie dla  dwuosobowego gospodarstwa domowego,
  • 23 tys. zł brutto miesięcznie dla trzyosobowego  gospodarstwa domowego,
  • 28 tys. zł brutto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego, 
  • 33 tys. zł brutto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.

Przekroczenie limitów nie oznaczać będzie wykluczenia z programu – dopłaty zostaną odpowiednio pomniejszane. W przypadku przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, za każdą złotówkę przekroczenia limitu dopłata była pomniejszana o 50 groszy, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego albo większego o 25 groszy. 

Dopłata tylko od określonej wysokości kapitału 

Wysokość kredytu nie będzie limitowana, ale dopłata naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału. Takie zasady oznaczać będą, że kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 450 tys. zł (tj. wyższą niż przewidziany dla takiego gospodarstwa próg 400 tys. zł) uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400 tys. zł.

Gdy kredyt udzielony zostanie dwóm osobom i w trakcie jego spłaty jedna z nich odstąpiłaby od umowy kredytu (zgodę wyraża bank kredytujący badając wcześniej zdolność kredytową pozostałego kredytobiorcy), kwota dopłaty zostanie ponownie przeliczona i zmniejszona stosowanie do nowej wielkości gospodarstwa domowego. To drugi mechanizm ograniczający sztuczne dołączanie osób do umowy kredytu. 

Limity wysokości kapitału – inne zasady w większych miastach 

W przypadku zakupu mieszkania w mieście na prawach powiatu będącego stolicą województwa, dla którego ogłoszona przez wojewodę wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15 proc.  wyższa niż wartość ogłoszona dla całego kraju, podane wyżej kwoty będą zwiększane o co najmniej 10 proc.  – czyli np. dla gospodarstwa domowego 440 tys. zł. W miastach, w których wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 30 proc., stosowane kwoty bazowe dopłat będą wyższe o 20 proc. – czyli np. dla gospodarstwa domowego 480 tys. zł. Powyższe wynika ze specyfiki polskiego rynku mieszkaniowego, na którym ceny mieszkań w pojedynczych lokalizacjach jak np. w Warszawie znacząco odbiegają od średniej. Wprowadzenie korekty dla tych rynków pozwoli kupić na nich mieszkanie z nowym kredytem przy podobnej atrakcyjności względem oferty rynkowej jak w reszcie kraju.

Pomysł może i fajny, ale oderwany od życia

Są już pierwsze analizy propozycji rządowych. Nie pozostawiają złudzeń. Przy obecnych cenach ciężko będzie kupić mieszkanie w nowym rządowym programie.  

– Ministerstwo Rozwoju i Technologii chyba liczy po cichu na jakiś cud. Może o tym świadczyć maksymalna kwota kredytu, którą obejmie dopłata od państwa. W przypadku singli będzie to 200 tys. zł, a w miastach wojewódzkich, w których mieszkania są najdroższe - 240 tys. zł z oprocentowaniem 1,5 proc.  To za mało, żeby myśleć o zakupie jakiegokolwiek lokum w Warszawie, Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu. Jest zaś mało prawdopodobne, że deweloperzy wykorzystają najbliższe pół roku na wprowadzenie do sprzedaży mieszkań w takiej cenie - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Aby zrealizować marzenie o własnym M, singiel musiałby mieć co najmniej drugie tyle w postaci wkładu własnego lub wziąć odpowiednio wyższy kredyt, którego część miałaby oprocentowanie rynkowe. Wysokość takiego łączonego kredytu ma zależeć wyłącznie od zdolności kredytowej singla. Może być ona dość duża, bo według założeń „Mieszkania na Start”, dochód takiego beneficjenta będzie mógł sięgać 10 tys. zł brutto.

Marek Wielgo ocenia, że określenie progów dochodowych w nowym programie „Mieszkanie na start” praktycznie nic nie zmieni w porównaniu z kredytem 2 proc. Te progi są bowiem dość wysokie, np. w przypadku gospodarstwa składającego się z dwóch osób – 18 tys. zł brutto, zaś miesięczny dochód brutto gospodarstwa trzyosobowego nie mógłby przekraczać 23 tys. zł. – I dobrze, bo wprowadzenie niskich progów dochodowych groziłoby tym, że w przyszłości część kredytobiorców mogłaby nie podołać spłacie kredytu. Tym bardziej, że nadal nie będzie od nich wymagany wkład własny, bo stosownych gwarancji udzieli państwo – uważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Obniżenie ceny kredytu, nawet do 0 proc.  w przypadku rodzin wielodzietnych, pewnie wielu ucieszy. Pytanie, czy dobrym pomysłem jest wstrzymywanie się z zakupem mieszkania aż do połowy roku, kiedy – jak prognozuje resort rozwoju i technologii – ruszy nowy program. 

–  Oczywiście można mieć nadzieję, że deweloperzy uwierzą wreszcie w trwałość wzrostu popytu na mieszkania i radykalnie zwiększą ich podaż. Zwłaszcza w segmencie popularnym, a więc budowanych z myślą o kredytobiorcach – komentuje Marek Wielgo.