Sad rozstrzygał spór w sprawie, uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zgdonie z nią koszt usług ochrony miał być podzielony przez liczbę właścicieli lokali. Zdaniem powodów, którzy zaskarżyli tę uchwałę, odejście od zasady ponoszenia kosztów odpowiednio do udziałów w nieruchomości wspólnej było niedopuszczalne. Podkreślali, że uchylenie uchwały jest w ich interesie, gdyż nakłada ona na nich większe obciążenia finansowe, aniżeli dopuszczają to przepisy ustawy o własności lokali.

Im większy lokal, tym większy koszt ochrony

Takiego zdania był również sąd okręgowy, który uchylił częściowo zaskarżoną uchwałę. Wyjaśnił, że właściciele lokali obowiązani są ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach) w stosunku do udziałów ich lokali w nieruchomości wspólnej. Czynsz można większyć wyjątkowo, gdy sposób korzystania z lokali użytkowych we wspólnocie to uzasadnia.
W realiach sprawy zaskarżona uchwała przewidywała utrzymanie dotychczasowego sposobu rozliczania kosztów usług ochrony tj. dzielenie ich  przez liczbę lokali. To oznaczało, że właściciele lokali będą zmuszeni płacić więcej, aniżeli wynikałoby to z regulacji ustawowej. Właściciel małego mieszkania płaciłby zatem za ochronę budynku tyle samo, co właściciel apartamentu. Co ważne, wzrost obciążenia nie miał żadnego związku z korzystaniem z lokali użytkowych. Sąd dodał, że niezależnie od faktu, iż zaskarżona uchwała potwierdzała dotychczasowy sposób rozliczania tych kosztów, nie stanowiło to przeszkody do jej uchylenia, tak aby można było ustalić prawidłowy sposób rozliczania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

 

 

Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych

Roman Dziczek

Sprawdź  

 

Odstępstwo niedopuszczalne choćby wspólnota się zgodziła

Rozstrzygnięcie to zaakceptował sąd odwoławczy. Przypomniał, że wydzielenie lokali w budynku oznacza powstanie nieruchomości wspólnej, którą tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ustawy). Właściciele lokali partycypują w pożytkach i przychodach jakie przynosi nieruchomość wspólna, ale też ponoszą wydatki i ciężary związane z jej utrzymaniem - zawsze w stosunku do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Odstępstwo od tej zasady jest możliwe tylko w przypadku lokali użytkowych (art. 12 ust. 3 ustawy). Dopuszcza się wtedy zwiększenie czynszu, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W tej sprawie skutkiem uchwały było podwyższenie należnego czynszu, bez związku z korzystaniem z lokali użytkowych we wspólnocie (których istnienia nie próbowano wykazywać). Taka uchwała była więc sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Nie miało przy tym znaczenia, iż większość współwłaścicieli opowiedziała się za takim rozwiązaniem.

Wyrok SA w Gdańsku 21 czerwca 2018 r., sygn. I ACa 846/17

Czytaj więcej w SIP LEX:

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.