O złożoności procesu inwestycyjnego nikogo nie trzeba przekonywać. By osiągnąć powodzenie niezbędny jest więc dobry plan z rozsądnym harmonogramem prac i przemyślanym finansowaniem. W końcu, jak stare porzekadło głosi – planowanie to połowa sukcesu. A który pomysł jest dobry? Każdy, który zostaje sfinalizowany. Wiadomo jednak, że pomysł to jeszcze nie wszystko – potrzebne są środki, w tym – a może przede wszystkim – finansowe, przez brak których pomysły czasami pozostają pomysłami niezrealizowanymi.

Choć pozyskiwanie finansowania na inwestycje budowlane jest obecnie utrudnione, nie oznacza to jednak, że nie powstają nowe place budowy. Deweloperzy dysponujący np. własnym kapitałem korzystają z atrakcyjnych cen materiałów budowlanych i robocizny. Tendencje wskazują też, że powróci myślenie o rynku nieruchomości jako o segmencie, w którym zasadą są inwestycje długoterminowe, które dają szansę na umiarkowany zarobek w dłuższym okresie, bez ryzyka większych strat – mówi Piotr Kozłowski, V-ce Prezes RONIN invest Sp. z o.o.

Czynniki warunkujące koszty inwestycji

Bartłomiej Kaliński, Właściciel CoolArt Design Architecture wśród czynników warunkujących koszty inwestycji wymienia: cenę działki, cenę budowy, koszt obsługi kredytu, koszt obsługi inwestycji oraz przewidziany zysk. – Najdroższe jest wykonawstwo. Szacuje się, że wynosi ono około 60% kosztu budowy 1 mkw. Przy założeniu, że cena jednego metra wynosi 8 tys. zł koszt wykonawstwa równy jest 4,8 tys. zł. Zasadniczo koszt jednego metra mieści się w granicy 3,5 do 5,5 tys. zł. Z kolei nadzór projektu to około 4% ceny każdego metra. Koszty infrastruktury wahają się w granicach 3 do 13% ogółu wydatków, zaś koszty obsługi kredytu pochłaniają około 8%. Jeśli zaś chodzi o cenę działki jest ona do zaakceptowania gdy nie przekracza 15% wszystkich wydatków. Sam zysk to ok. 20% - wylicza Bartłomiej Kaliński.


Sposoby na cięcie kosztów

Zasadniczo to właśnie cena działki oraz ceny materiałów warunkują ogół kosztów. Nie dziwi więc, że deweloperzy w pierwszej kolejności oszczędzają na gruncie oraz na technologii budowania. W efekcie tanieją mieszkania w gorszych lokalizacjach i o niższym standardzie. Jak mówi Bartłomiej Kaliński – W Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale 2008 roku spadła o 6% w odniesieniu do wcześniejszych trzech miesięcy. A największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania na poziomie 6 – 7 tys. za mkw – a więc te oddalone od centrum. I na nie będzie największy popyt. Z drugiej strony, Kaliński zauważa, że nadal najbezpieczniejsze inwestycje to te z tzw. wyższej półki – w stosunkowo niewielkich, kameralnych budynkach i o podwyższonym standardzie. – Tego typu lokale mają stałą wartość użytkową, niezależnie od gorszej koniunktury na rynku nieruchomości – zaznacza Kaliński.

Ograniczenie kosztów inwestycyjnych wiąże się często z pomniejszeniem kosztów własnych, wynikających z obsługi inwestycji czy działań marketingowych. Znanym już przykładem jest ostatnie zwolnienie w spółce Dom Development, które objęło 40 osób. Inny sposób na oszczędności to rezygnacja z generalnego wykonawcy i bezpośrednia współpraca z firmami podwykonawców. Przynosi to zwykle do 10% „zysku”. Niebawem jednak generalni wykonawcy zaczną kusić cenami, ponieważ mają coraz mniej nowych projektów. Ponadto, dla zmniejszenia kosztów deweloperzy decydują się na tańsze materiały. Przy niskich budynkach można stosować nowe technologie, np. półfabrykaty czy konstrukcje stalowe. W efekcie na przedmieściach ceny mieszkań są czasami o połowę niższe od tych w centrum.

Kryzys przyniesie ład

Według prognoz w ciągu najbliższych miesięcy ceny usług budowlanych zmniejszą się nawet o 30%. Wynika to przede wszystkim ze spadku liczby inwestycji, co przekłada się na obniżanie cen przez firmy remontowe. Ponadto spadają ceny materiałów, ponieważ zaostrza się rywalizacja między hurtownikami. Jak mówi Piotr Kozłowski – spadek cen materiałów oraz robocizny zachęca do inwestowania. W przypadku deweloperów może być o tyle trudniej, że banki oczekują od nich przedsprzedaży na poziomie około 30%, co jest nie do zaakceptowania. Plusem obecnego kryzysu jest to, że przywróci on ład na rynku. Do tej pory obserwowaliśmy windowanie cen robocizny i materiałów budowlanych. Teraz wracają one do normalnych pułapów. Inna rzecz, że rynek sprzedaży materiałów budowlanych od zawsze był niestabilny. Wystarczyła „mocna” informacja w prasie, o tym że ceny spadną lub pójdą w górę, a zachowanie większości dystrybutorów i samych klientów nie było racjonalne. Takie reakcje trudno przewidzieć i przy długoterminowych inwestycjach trzeba się liczyć z ryzykiem, choć wydaje się, że wahania cenowe nie powinny być duże. Piotr Kozłowski dodaje, że przemysł budowlany w obliczu obecnej dekoniunktury nie zatrzyma się. – Odnajdą się te firmy, które działają ambitnie i chcą osiągnąć sukces. W ciągu najbliższych miesięcy nastąpi weryfikacja najlepszych, a więc tych, którzy potrafią się zaadoptować i zdywersyfikować swoje działania w odpowiedzi na sytuację ekonomiczną – podkreśla.

Można (i trzeba) korzystnie funkcjonować

Wiemy, że kryzysy zawsze zaskakują? Wiemy. Wiemy, że trudno je przewidywać? Wiemy. Wiemy jak w nich funkcjonować? Nie wiemy i nie mamy recepty … ale panujemy nad sytuacją. Jak mówi Piotr Kozłowski – Trzeba umieć odnaleźć się w dekoniunkturze. Nie mówię o przesadnym optymizmie, bo przecież powodów do obaw jest wiele. Mam raczej na myśli to, że zachowanie zimnej krwi, zwłaszcza teraz, jest priorytetowe. Najgorsze co można zrobić to poddać się panice. Kryzys można umiejętnie wykorzystać, ponieważ paradoksalnie przyczynił się do obniżenia kosztów całej inwestycji.

Piotr Kozłowski dodaje, że dużym firmom z dobrą renomą łatwiej będzie oprzeć się kryzysowi, bo jak wiadomo siła marki jest nie do zanegowania. – Z drugiej jednak strony, mniejszym firmom, takim jak RONIN invest Sp. z o.o. – łatwiej reagować na zmiany i łatwiej dywersyfikować profil działalności. Nie oznacza to, że należy bez zastanowienia przyjmować każdy projekt. Powodzenie inwestycji i powodzenie firmy w ogóle, opiera się na przemyślanej strategii działania. Dobranie właściwych kontrahentów oraz podpisanie rozsądnej umowy jest kluczowe dla każdej firmy nie tylko z sektora budowlanego. A firma znana z rzetelnego i solidnego wykonania zawsze będzie w cenie. I na takich wartościach opieramy też funkcjonowanie spółki RONIN invest – podsumowuje Piotr Kozłowski.