Jak wykazać w rachunku zysków i strat koszty spółki, której przedmiotem działalności jest wynajem nieruchomości?

Głównym przedmiotem działalności Spółki jest wynajem nieruchomości. Spółka wybudowała halę magazynową, którą w całości wynajęła na okres 15 lat. Na budowę hali Spółka zaciągnęła kredyt walutowy o okresie spłaty 15 lat, natomiast na zakup gruntu, na którym jest umiejscowiona hala, firma zaciągnęła pożyczkę od udziałowca również na okres 15 lat z możliwą wcześniejszą spłatą – odsetki od tej pożyczki zgodnie z umową będą zapłacone dopiero po spłaceniu całej pożyczki. Spółka nie prowadzi jak na razie innej działalności, w związku z tym przychody z wynajmu ww. hali są jedynymi przychodami Spółki.

Spółka ponosi następujące koszty działalności:
a) podatek od nieruchomości związany z halą magazynową i gruntem, na którym jest posadowiona (koszty te są fakturowane na Najemcę w wysokości obowiązującego w danym okresie podatku),
b) koszty wynajmu pomieszczeń biurowych, będących siedzibą firmy,
c) koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych (księgowa, dyrektor, sekretarka),
d) koszty amortyzacji budynku hali magazynowej,
e) koszty opłat i prowizji bankowych,
f) koszty odsetek i różnic kursowych od kredytu walutowego zaciągniętego na wybudowanie hali.

W celu zabezpieczenia kredytu zaciągniętego na budowę hali spółka była zobligowana do "przeniesienia na własność banku kwoty 55.000 EUR w oparciu o art. 102 ustawy Prawo Bankowe", na podstawie umowy o depozyt pieniężny. Od depozytu bank nalicza comiesięczne odsetki, które przekazuje na rachunek firmy. Depozyt będzie rozwiązany dopiero po spłaceniu kredytu (15 lat). Spółka nie podlega obowiązkowi badania sprawozdania.

Pytanie:
Czy Spółka postępuje prawidłowo wykazując przychody z tytułu najmu w poz. A.I rachunku zysków i strat (wariant kalkulacyjny), natomiast koszty wymienione w pkt a-e w poz. E - Koszty zarządu, natomiast odsetki i różnice kursowe od kredytu w kosztach finansowych?
Czy jeśli wynajmowany budynek firma wykaże w bilansie jako inwestycje w nieruchomości, to również grunt, na którym jest posadowiony, należy wykazać w tej samej pozycji?

Odpowiedź:
Uważam, że Państwa spółka, stosując wariant kalkulacyjny rachunku zysków i strat, prawidłowo wykazuje przychody z najmu w poz. A.I "Przychody netto ze sprzedaży produktów". Do przychodów ze sprzedaży produktów zalicza się również przychody ze sprzedaży usług. Tak samo, prawidłowo wykazujecie Państwo koszty wymienione pod literą a-e jako koszty zarządu - w poz. E "wzoru" rachunku zysków i strat, jak i odsetki oraz różnice kursowe od kredytu, po oddaniu hali magazynowej do użytkowania - w kosztach finansowych.
Jeśli wynajmowany budynek firma wykaże w bilansie jako inwestycję w nieruchomości, to również grunt, na którym jest posadowiony, należy wykazać w tej samej pozycji, ponieważ grunt z postawionym na nim budynkiem stanowi tzw. nieruchomość zabudowaną, która może zostać zaliczona do inwestycji w nieruchomości, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.) (definicja inwestycji).