Wspólnoty mieszkaniowe są  bardzo często na bakier z przepisami przeciwpożarowymi. A zarządcy nierzadko są bezsilni. Nikt nie chce usuwać wózków czy rowerów z korytarzy ani prawidłowo montować drzwi. Niektóre tego typu sprawy ciągną się w sądach. I takie „samowolne” drzwi blokują klatkę schodową latami.

Prawo sobie a życie sobie

- To powszechna praktyka, że wózki, rowery, szafki na buty oraz wszelkie inne rzeczy, które nie mieszczą się w mieszkaniach, trafiają  na klatkę schodową – przyznaje Zbigniew Gamdzyk, prezes spółki Condominium zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.  - W tego rodzaju przypadkach prosimy grzecznie o usunięcie rzeczy. Gdy nie skutkuje, informujemy, że wywieziemy je na ich koszt i z reguły to skutkuje – opowiada.

 

- Najgorzej jest w przypadku drzwi wejściowych. Bardzo często mieszkańcy, zwłaszcza  bloków z wielkiej płyty, chcą bardziej funkcjonalnie zagospodarować wąski korytarz w mieszkaniu i  montują drzwi wejściowe do lokalu tak, że otwierają się na klatkę schodową. Są i tacy, którzy w obawie przed kradzieżami  montują dwie pary drzwi. Jedne otwierają się na klatkę, a drugie do środka mieszkania. W obu wypadkach tak nie wolno. Jest to naruszenie przepisów przeciwpożarowych. Decydujące znaczenie ma treść par. 16 rozporządzenia ministra spraw wewnętrznych i administracji w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Z tego przepisu wynika, że minimalna szerokość drogi ewakuacyjnej powinna wynieść 80 cm. Tymczasem często sporne drzwi po ich pełnym otwarciu  przesłaniają drogę ewakuacyjną. Ale na ogół lokatorzy są głusi na nasze  sugestie i nie chcą prawidłowo montować drzwi, dopiero jak się zainteresuje nimi powiatowy nadzór budowlany i wyda nakaz, to zmieniają zdanie. Wiele osób idzie też o sądu i przegrywa. Niektóry próbują uzyskać odstępstwo od przepisów technicznych i im się udaje. Znam kilka takich osób - tłumaczy Zbigniew Gamdzyk.

Nie zawsze jednak dyscyplinowanie właścicieli przynosi rezultaty.  Brakuje jasnych przepisów, co zrobić, gdy właściciel nie chce usunąć tego, co zgromadził w garażu czy na klatce schodowej. Większość zarządców wspólnot nie chce wchodzić w spór z trudnymi właścicielami i tylko wywiesza informacje w tej sprawie. Zadania nie ułatwia im też orzecznictwo sądowe.

Zarządca odpowiedzialny za bezpieczeństwo pożarowe

Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Rady Krajowej Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa przyznaje, że eksploatacja budynków pozostawia wiele do życzenia. - Tymczasem ustawa z 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz.U. z 2020 r., poz. 961 z późn. zm.). wyraźnie mówi, że  „właściciel, zarządca lub użytkownik budynku, obiektu lub terenu, a także inne podmioty ponoszą odpowiedzialność za naruszenie przepisów przeciwpożarowych.  I to właśnie oni powinni dbać o bezpieczeństwo i egzekwować od użytkowników przestrzegania przepisów na etapie całego okresu eksploatacji - wyjaśnia Marusz Okuń.

Aspekty bezpieczeństwa pożarowego dla budynków mieszkalnych są zawarte w konkretnych aktach prawnych,  tj. w :

  • rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065 z późn. zm.),
  • rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 7 czerwca 2010 r. w sprawie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. nr 109, poz. 719 z późn. zm.) oraz
  • rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. nr 124, poz. 1030).

Podstawowy podział budynków na stopień zagrożenia ludzi, inaczej kategorie ZL, zostały opisane w paragrafie 209 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r.

- Do danej kategorii  może zostać zaliczony cały budynek lub tylko jego część. Klasyfikacja obejmuje pięć typów budynków, a każda kategoria zagrożenia ludzi wymusza zastosowanie odpowiednich rozwiązań i zabezpieczeń przeciwpożarowych. Budynki mieszkaniowe zostały zakwalifikowane do kategorii ZL IV – to budynki typowo mieszkalne – zarówno pojedyncze budynki jednorodzinne, jak i duże bloki mieszkalne. Obecnie budynki pełnią wiele funkcji np. w budynków wielorodzinnych często się zdarza, że na parterze są zlokalizowane lokale usługowe, a wyższe kondygnacje są przeznaczone na lokale mieszkalne. W takim przypadku mamy do czynienia z dwiema odrębnymi strefami pożarowymi odpowiednio ZLIII i ZLIV, dla których jesteśmy zobowiązani spełnić odrębne wymagania – wyjaśnia Mariusz Okuń.

- Jeszcze bardziej skomplikowane i restrykcyjne wymagania są w stosunku do hal garażowych wielostanowiskowych gdzie uwzględnia się szereg parametrów zaczynając od gęstości obciążenia ogniowego, powierzchni garażu, ilości miejsc postojowych itd. aby zapewnić bezpieczeństwo użytkowania pod względem pożarowym – mówi Mariusz Okuń. 

Droga pożarowa nie tylko dla straży

Problemów  przysparzają również drogi przeciwpożarowe. Okazuje się bowiem, że do budynku trudno dojechać. 

Z przepisów wynika również, że obiekt powinien posiadać właściwą odporność pożarową, stosowne oddzielenia przeciwpożarowe, prawidłowo wytyczone drogi ewakuacyjne i spełniać wymagania przeciwpożarowe dla elementów instalacji i wykończenia wnętrz.  Przy tym budynki powinny być także odpowiednio usytuowane na działce spełniając wymogi jakie stawiane są drogom pożarowym umożliwiającą dojazd pojazdów jednostek ratowniczo-gaśniczych do obiektu budowlanego o każdej porze roku.

Mariusz Okuń przyznaje również, że gąszcz przepisów o zróżnicowanym stopniu szczegółowości, często niejednoznacznych, bywa, że wręcz wykluczających się, co daje pole do różnych interpretacji. Praktycy wiedzą co znaczy odbiór „strażaka” niekończąca się lista dokumentów, drobiazgowa i długotrwała kontrola, nierzadko zakończona negatywną opinią.

W artykule wykorzystano opracowanie Jakuba Mazurkiewicza