Dyskusja na temat nieuchronności spadku cen mieszkań jest obecnie bardzo gorąca. Problematykę tę porusza się w ujęciu globalnym – bez szczegółowych analiz przedmiotów transakcji na tym rynku – nie dzieląc na mieszkania: nowe, stare, zbudowane z cegły czy też z wielkiej płyty itp. Już od pewnego czasu zauważa się tendencję rozwarstwiania cen w zależności od wieku mieszkania i rodzaju budulca. Będzie się ona jeszcze pogłębiać na korzyść stabilizacji i lekkich wzrostów cen mieszkań z rynku pierwotnego. Grzegorz Baciński, analityk Home Broker opisał czynniki, które mogą przeciwdziałać spadkom cen nowych mieszkań.


Po pierwsze deficyt mieszkań. W Polsce budowanych jest za mało mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Deficyt mieszkaniowy kształtuje się na poziomie ok. 1,5 miliona jednostek. Rok 2007 przyniósł najlepszy od kilkunastu lat wynik pod względem liczby oddanych mieszkań, która przekroczyła zapewne 130 tysięcy. Jednak jeszcze bardziej spektakularny był wzrost liczby mieszkań i domów jednorodzinnych, na które wydano pozwolenia budowy. Dane za 11 miesięcy pozwalają szacować, że będzie to ok. 250 tysięcy, z czego ponad 100 tysięcy przypadnie na firmy deweloperskie. Liczba rozpoczętych jednostek mieszkalnych powinna osiągnąć poziom 190 tysięcy, z czego ok. 80 tysięcy powinno przypaść na firmy deweloperskie. Zatem, po okresie relatywnie wolnego wzrostu podaży, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęły firmy deweloperskie, istotnie wzrosła. Widać stąd, że nawet wysoka obecnie liczba oddawanych mieszkań daleka jest jeszcze od zaspokojenia deficytu mieszkaniowego i nasycenia rynku.

Po drugie wyż demograficzny. Według Grzegorza Bacińskiego z Home Broker, osoby w wieku 20-35 lat, tworzące drugi powojenny wyż demograficzny, rozpoczynają właśnie samodzielne życie. Oznacza to, że w najbliższych latach należy oczekiwać wzrostu liczby młodych osób i rodzin poszukujących pierwszego własnego mieszkania. Ze4 szczegółowych analiz wynika, że liczba wprowadzanych na rynek mieszkań jest znacząco niższa od potencjalnego popytu. Przewaga zaś popytu nad podażą nie sprzyja spadkom cen.

Po trzecie jesteśmy coraz bogatsi. Fundamenty polskiej gospodarki – pomimo zawirowań na świecie – pozostają stabilne, co potwierdzają wypowiedzi większości ekonomistów. Wzrost PKB (6,1 proc. w I kw. br.) utrzymuje się na wysokim poziomie, a podtrzymywany jest w dużej mierze przez popyt krajowy, czyli inwestycje i konsumpcję. Choć prognozy Ministerstwa Finansów zakładają, że dynamika wzrostu PKB będzie malała – z 5,5 proc. w 2008 r. do ok. 5 proc. w 2009 r., to tak czy inaczej skala wzrostu wciąż pozostanie znaczna, zwłaszcza w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Dzięki wzrostowi gospodarczemu coraz więcej zarabiamy – w czerwcu, licząc rok do roku, przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 12 proc. Coraz więcej z nas ma też pracę – na koniec maja bezrobocie wyniosło 10 proc., a w kolejnych miesiącach powinno dalej spadać. Inflacja podchodząca pod 5 proc. jest wysoka, choć w porównaniu choćby do krajów bałtyckich wciąż pozostaje na stosunkowo niskim poziomie, a najlepszym sprzymierzeńcem wspierającym nas w walce z inflacją jest coraz silniejszy złoty, dzięki któremu np. nie odczuwamy tak jak reszta świata wzrostu cen ropy. Rozwijająca się gospodarka i dynamicznie rosnące wynagrodzenia zwiększają naszą zamożność, a zatem także skłonność do kupowania mieszkań.

Po czwarte, stabilizacja kosztów kredytów hipotecznych. Rynek oczekuje jeszcze jednej podwyżki stóp procentowych, ale jest już ona wliczona w cenę kredytów w złotych. Ich oprocentowanie opiera się bowiem o rynkową stawkę 3- lub 6-miesięcznego WIBOR-u (po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze), do której dodaje się marżę banku. Aktualna wysokość stóp WIBOR uwzględnia już tę jedną podwyżkę. W konsekwencji kredyty przestaną drożeć i stawać się mniej dostępnymi, a zmniejszająca się od kilku kwartałów liczba udzielanych kredytów hipotecznych powinna się ustabilizować.

Po piąte, wracamy z emigracji. Według Grzegorza Bacińskiego z Home Broker, szybki rozwój gospodarczy w Polsce, dynamicznie rosnące wynagrodzenia, coraz więcej ofert pracy, a w znacznym stopniu także osłabienie funta wobec złotego (z 6 do 4 zł w ciągu zaledwie półtora roku) – to czynniki, które mogą spowodować falę powrotów z emigracji z Wielkiej Brytanii i Irlandii. Potwierdzają to prognozy ekspertów Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju. Od czasu akcesji Polski do Unii Europejskiej, na Wyspy do pracy wyjechało nawet milion Polaków, z czego ponad połowa swój pobyt tam traktuje czasowo. Należy oczekiwać, że powracający przywiozą ze sobą oszczędności, bo po to tam w końcu pojechali, a te w sporej części przeznaczą na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych.

Czynnikiem, który w sposób istotny i nieodwracalny mógłby wpłynąć na obniżenie cen na rynku nieruchomości w Polsce, głównie w sektorze mieszkaniowym, jest ingerencja państwa i zaangażowanie się strony rządowej oraz Sejmu RP jako legislatora w budownictwo społeczne, np. współtworzenie kas budowlanych dla rodzin średnio zarabiających, nieposiadających odpowiedniej zdolności kredytowej. Pożądane byłoby także stworzenie prawnych narzędzi do maksymalnego uproszczenia procedur przy odrolnianiu najgorszej klasy gruntów i zwiększenie tym samym podaży gruntów budowlanych. Według Grzegorza Bacińskiego z Home Broker, pozwoliłoby to obniżyć koszty budowy. Stosując podobne mechanizmy ingerencji państwa, kraje zachodniej Europy rozwiązywały problemy mieszkalnictwa u siebie.