Inwestorzy czasami starają się uzyskać dwie niezależne decyzje o pozwoleniu na budowę na zupełnie inne obiekty zlokalizowane w tym samym miejscu. Tak było w przypadku czytelnika Prawo.pl . Obie jego inwestycje miały być w pełni zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan dopuszczał na tym terenie zabudowę mieszkaniową jedno - i wielorodzinną, a czytelnik, ponieważ nie miał sprecyzowanego planu inwestycyjnego, chciał uzyskać decyzję zarówno na zespół budynków wielorodzinnych jak i dla domu jednorodzinnego, a wyboru wariantu realizacyjnego zamierzał dokonać za około dwa lata. Czy jest to prawnie dopuszczalne?
Dwie decyzje nie zawsze są dopuszczalne
Wprawdzie Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) nie zawiera regulacji, która wprost zakazywałaby wydania kilku decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, zlokalizowanych na jednym (tym samym) terenie. Niemniej w praktyce organy administracji architektoniczno – budowlanej przyjmują, że taka sytuacja jest niedopuszczalna, ze względu na naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Mowa tu konkretnie o wystąpieniu przesłanki nieważności, o której mowa w art. 156 par. 1 pkt 3 oraz w art. 156 par. 1 pkt 5 k.p.a.
Złożenie przez inwestora dwóch odrębnych wniosków o wydanie pozwolenia na budowę dotyczących innych zamierzeń inwestycyjnych, a usytuowanych dokładnie w tym samym miejscu na terenie działki, wypełnia przesłanki do stwierdzenia nieważności tej decyzji, którą organ wydałby jako kolejną. W przypadku złożenia dwóch wniosków w tym samym momencie, organy często zawieszają postępowanie (względem tego, który złożono jako drugi, albo przyjęto, że jest kolejnym wnioskiem) do czasu rozstrzygnięcia pierwszej sprawy, a następnie w zależności od treści rozstrzygnięcia (udzielenia pozwolenia na budowę lub jej odmowy) - wydawały decyzję administracyjną o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę drugiego wniosku, bądź orzekały zgodnie z prośbą inwestora.
Czytaj w LEX: Pozwolenie na budowę a zmiany w procedurze wnoszenia ponaglenia >
Interpretacja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego
Rozbieżności w praktyce organów dostrzegł Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, który w (archiwalnej, bowiem niedostępnej na stronie organu) interpretacji z 19 lutego 2016 r., stwierdził, że w przypadku, gdy inwestor dokonał zgłoszenia budowy wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego, na działce objętej wydaną wcześniej decyzją o pozwoleniu na budowę innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i oba zamierzenia budowlane ze sobą kolidują, właściwy organ powinien wnieść sprzeciw do zgłoszenia.
Zobacz linię orzeczniczą w LEX: Czy do zgłoszenia zamiaru budowy konieczne jest dołączenie decyzji o warunkach zabudowy? >
GINB podkreślił, że zgodnie z art. 110 k.p.a. organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany decyzją o pozwoleniu na budowę od chwili jej doręczenia lub ogłoszenia. Tym samym organ nie może przyjąć zgłoszenia, które w sposób odmienny przewidywałoby realizację inwestycji w tym samym miejscu. Analogiczna sytuacja obejmuje przypadek złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na działce objętej wydaną wcześniej decyzją o pozwoleniu na budowę innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jeżeli inwestycje ze sobą sprzeczne (wykluczają się), organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać decyzję odmowną.
Z kolei fakt objęcia zgłoszeniem lub wnioskiem o pozwolenie na budowę (dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego) działki, dla której wydano wcześniej pozwoleniem na budowę, w taki sposób, że inwestycje nie kolidowałyby ze sobą, zdaniem GINB nie może stanowić podstawy do sprzeciwu lub odmowy wydania pozwolenia na budowę.
Zobacz procedurę w LEX: Postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę >
Tym samym, przekładając interpretację na grunt omawianej sprawy, usytuowanie dwóch różnych inwestycji (jednorodzinnej i wielorodzinnej wraz z odrębną infrastrukturą, w zależności od przyjętego wariantu), położonych dokładnie w tym samym miejscu, niewątpliwie powodowałoby kolizję, o której pisał GINB. To z kolei wyklucza możliwość wydania decyzji pozytywnej, czyli zgodnej z wnioskiem inwestora.
W tym kontekście można również przytoczyć fragment wyroku NSA z 10 stycznia 2010 r., (II OSK 1529/09) dotyczący co prawda kwestii etapowania inwestycji deweloperskiej, ale zawierający istotną dla omawianego przypadku tezę o niedopuszczalności kilkukrotnego zatwierdzania w drodze decyzji projektu budowlanego w części dotyczącej projektu zagospodarowania terenu.
Zobacz procedurę w LEX: Przeprowadzenie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji >
Zgodnie z tym rozstrzygnięciem, „nie może (…) podlegać wielokrotnemu zatwierdzeniu decyzją administracyjną projekt zagospodarowania dla całego zamierzenia budowlanego /w ramach spraw dotyczących poszczególnych etapów zamierzenia inwestycyjnego/. Nie jest on częścią projektu budowlanego dotyczącego danej inwestycji, czyli w niniejszej sprawie konkretnego etapu wyodrębnionego z całego zamierzenia budowlanego”. Przede wszystkim, zdaniem NSA „nie można byłoby akceptować takiej sytuacji, iż dana kwestia, jak tu w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego w części obejmującej projekt zagospodarowania, podlegałaby kilkakrotnemu rozstrzygnięciu administracyjnemu, wobec możliwości podniesienia zarzutu z art. 156 par 1 pkt 3 k.p.a.”.
Zobacz procedury w LEX:
Merytoryczna kontrola wniosku o pozwolenie na budowę >
Badanie wymogów formalnych wniosku o pozwolenie na budowę >
Autorka: Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w Kancelarii Prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p. oraz autorka Legal Alert.
