Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .

Dotychczasowe uregulowania

Zawód zarządcy nieruchomościami regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Jeszcze do końca 2013 r. obowiązuje art. 185 tej ustawy, w świetle którego zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:
• zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
• zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;
• bieżące administrowanie nieruchomością;
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zadania zarządcy nieruchomości mogą też polegać na wykonywaniu opracowań i ekspertyz oraz doradztwie w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wspomniany powyżej przepis przestanie formalnie obowiązywać z dniem 1 stycznia 2014 r. (w związku z tzw. deregulacją zawodu zarządcy nieruchomościami). Zakres czynności zarządcy nieruchomości będzie wówczas regulować wyłącznie umowa stron.

Nie ulega jednak wątpliwości, że zadania zarządcy będą się w dalszym ciągu koncentrowały wokół obszarów wskazanych powyżej. Zarządca nieruchomości musi więc znać przepisy, które określają zakres jego obowiązków. Niniejszy tekst ma na celu przybliżenie w szczególności tych norm prawnych, których znajomość jest niezbędna w pracy zarządcy działającego na rzecz wspólnot mieszkaniowych.

Ustanowienie zarządcy

Podstawowym aktem prawnym, który musi znać każdy zarządca nieruchomości, jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. Przepisy tej ustawy określają zarówno zakres kompetencji samego zarządcy nieruchomości, jak i obowiązki nałożone na właścicieli lokali, a których egzekwowanie jest również jednym z zadań zarządcy. Ustawa ta reguluje też tryb ustanowienia zarządcy nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej.

Podstawą prawną powołania zarządcy nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej jest art. 18 u.w.l. W świetle tego przepisu, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

Sposób zarządu nieruchomością ustalony w trybie, o którym mowa powyżej, może zostać zmieniony na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Co ważne, istnieje możliwość ujawnienia kwestii związanych z zarządem w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, a uchwała określająca sposób sprawowania tego zarządu jest właśnie podstawą wpisu zasad sprawowania zarządu do księgi wieczystej.

Wspomniana powyżej umowa lub uchwała właścicieli lokali może w różnych sposób określać zasady sprawowania przez osobę zarządcy zarządu nieruchomością wspólną (oczywiście w granicach prawa). Jeżeli takie szczególne zasady nie będą wynikały wprost z umowy lub uchwały regulującej sprawowanie zarządu, zastosowanie znajdują zasady określone w przepisach u.w.l. Warto więc przyjrzeć się bliżej tym zasadom. Przede wszystkim, podkreślić należy, że zasady zarządu wynikające z przepisów u.w.l. odnoszą się do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli tych liczących ponad siedem lokali. W przypadku wspólnot mniejszych, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli natomiast lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (art. 20 ust. 2 u.w.l.).
(...)

Pełna treść komentarza dostępna jest w programie Serwis Budowlany .

Deregulacja zawodów: zarządcy nieruchomościami muszą znać prawo