Czy wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek sporządzenia i przekazania do urzędu skarbowego wraz z zeznaniem sprawozdania finansowego?

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych jest napisane, że sprawozdanie składają podmioty obowiązane do jego sporządzenia. Z kolei art. 2 ust. 1 pkt 5 ustawy o rachunkowości mówi, że ustawę stosuje się do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej i taką jednostką jest wspólnota. Kiedyś obowiązywało rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie prowadzenia rachunkowości jednostek nieprowadzących działalności gospodarczej, w którym były wymienione wspólnoty.

Według mnie brak jest podstaw do zwolnienia wspólnoty mieszkaniowej ze złożenia sprawozdania finansowego. Również nie wiem na jakiej podstawie można prowadzić ewidencję uproszczoną zamiast pełnej księgowej. Mój urząd skarbowy żąda sprawozdania.

Pytanie:
Czy wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek sporządzenia i przekazania do urzędu skarbowego wraz z zeznaniem sprawozdania finansowego?

Odpowiedź:
Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana złożyć w urzędzie skarbowym sprawozdanie finansowe, jeśli prowadzi księgowość w oparciu o przepisy ustawy o rachunkowości.

Uzasadnienie
W istocie, w uchylonym z dniem 1 stycznia 2002 r. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej jako jednostki stosujące to rozporządzenie wymienione były wspólnoty mieszkaniowe, z wyjątkiem tych, w których zarząd nieruchomością wspólną powierzono jednostce działającej na zasadach określonych w przepisach prawa budżetowego. W obecnie również już nieobowiązującym rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 15 listopada 2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej, jako podmiotów mogących stosować uproszczoną księgowość, nie wymieniono wspólnot mieszkaniowych, to jednak w § 1 tego rozporządzenia zawarty był otwarty katalog jednostek, które – o ile nie były spółkami handlowymi i nie prowadziły działalności gospodarczej – mogły prowadzić księgi i sporządzać sprawozdania finansowe w sposób uproszczony. W związku z tym, nieprowadzące działalności gospodarczej wspólnoty mieszkaniowe, jeśli stosowały przepisy tego rozporządzenia, miały obowiązek stosować jego także § 3, obligujący do sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego na dzień kończący rok obrotowy oraz na każdy inny dzień bilansowy.
W obecnym stanie prawnym oba wyżej powołane rozporządzenia już nie obowiązują, jednak wspólnoty mieszkaniowe, będąc innymi niż spółki jednostkami organizacyjnymi niemającymi osobowości prawnej, zobowiązane są do stosowania ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości - dalej u.o.r. - mocą jej art. 2 ust. 1 pkt 5 - tym samym obowiązane są do sporządzania rocznych sprawozdań finansowych. Skoro tak, to na mocy art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych podmioty będące wspólnotami mają obowiązek przekazywania rocznych sprawozdań finansowych do urzędu skarbowego w ciągu 10 dni od daty zatwierdzenia.

Uwagi:
Art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.r. stanowi, że przepisy tej ustawy należy stosować do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek, o których mowa w pkt 1 i 2 (określenie obowiązku prowadzenia ksiąg przez spółki osobowe następuje w oparciu o pozostałe przepisy art. 2 u.o.r.). Z takiej konstrukcji należy wnioskować, że obowiązkiem prowadzenia ksiąg objęta jest każda inna niż spółka jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, bez względu na to, jakie osiąga przychody i bez względu na to, jaki jest jej cel działania.
Art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - dalej u.w.l. - nadaje wspólnocie mieszkaniowej zdolność prawną, w tym zdolność nabywania praw i zaciągania zobowiązań. Czyni to ze wspólnoty jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej. Wspólnota nie jest spółką, co w konsekwencji powoduje, że jest ona objęta zakresem normatywnym art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.r. i w konsekwencji zakresem normatywnym całej tej ustawy. Ma więc w szczególności obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych i sporządzania sprawozdań finansowych.
Jednocześnie chciałbym zauważyć, że można spotkać stanowiska odmienne, niestety w mojej ocenie błędne. Niektórzy próbują uzasadniać brak obowiązku prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową ksiąg w rozumieniu u.o.r. niefortunnym sformułowaniem zawartym w u.w.l., gdzie w art. 29 mówi się o "pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej". Można twierdzić, że z punktu widzenia zarządcy ewidencja, jaką prowadzi on dla wspólnoty, ma charakter pozaksięgowy, jednak dla samej wspólnoty, będącej organizacją mogącą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, jest to już ewidencja księgowa, opisująca jej składniki majątkowe, jej należności i obciążające ją zobowiązania.
Obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych w rozumieniu u.o.r. przez wspólnotę mieszkaniową potwierdził NSA w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r., II FSK 1508/07. Jako uzasadnienie tezy powołano nie tylko art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.r., ale również obowiązek prowadzenia ksiąg wynikający z art. 9 u.p.d.o.p., zobowiązujący do prowadzenia ewidencji rachunkowej zgodnie z odrębnymi przepisami. Sąd wskazał, że te "odrębne przepisy" to właśnie przepisy ustawy o rachunkowości. Zauważył również, że obowiązek ich stosowania przez wspólnotę mieszkaniową istnieje niezależnie od zapisów powołanego art. 29 u.w.l.

[Uwaga! Odpowiedź na to pytanie jest już nieaktualna od 1 I 2017 r.]