Czy wartość gruntu należy wyłączyć z wartości początkowej zakupionej nieruchomości?

Podatnik zakupił na współwłasność (1/2) lokal użytkowy położony w budynku mieszkalno usługowym. W akcie notarialnym wskazano sprzedaż lokalu użytkowego o powierzchni 40m2, wraz z udziałem wynoszącym 10/580 części we współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz udział wynoszący 10/580 części gruntu o powierzchni 0,0580 ha, na którym znajduje się budynek, w skład którego wchodzi przedmiotowy lokal.

W akcie notarialnym podano ceną całej nieruchomości 200.000 zł, w tym wartość gruntu 4000 zł. Dodatkowo wystawiono 2 faktury (na każdego współwłaściciela), na których wskazano: opłata z tytułu sprzedaży lokalu nr xx 100.000 zł tj. połowę ceny nieruchomości wraz z udziałem w gruncie.

Pytanie:
Czy w tym przypadku ustalając wartość początkową lokalu należy wyłączyć wartość udziału w gruncie (jako niepodlegającego amortyzacji) czy też nie należy go wydzielać z wartości lokalu, gdyż nie jest to odrębna transakcja - kupowany jest lokal, natomiast udział w gruncie stanowi podstawę do naliczenia podatku od nieruchomości?
Czy należy uznać, że są to dwa odrębne środki trwałe?
Numer księgi wieczystej dla budynku i gruntu jest ten sam, chociaż w umowie sprzedaży zaznaczono, że w dziale III księgi wpisane są ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Sprzedający to gmina miejska.
Czy do ewidencji środków trwałych wpisuję wartość początkową w kwocie 1/2 ceny nieruchomości?
Czy koszty wypisów aktu notarialnego podwyższają wartość początkową lokalu?

Odpowiedź:
Ustalając wartość początkową udziału w lokalu należy wyłączyć przypadający udział w gruncie. Dla celów rozliczenia z podatku dochodowego lokal użytkowy i grunt zawsze będą stanowiły dwa odrębne środki trwałe i nie ma tutaj znaczenia, że mają jedną księgę wieczystą.
Koszty aktów notarialnych będą podwyższały wartość początkową lokalu w takiej części w jakiej będą one dotyczy zakupu lokalu.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
W myśl natomiast art. 22a u.p.d.o.f. amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Natomiast zgodnie z art. 22c pkt 1 u.p.d.o.f. amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych, której zasady ustalania zawarte są w art. 22g u.p.d.o.f.
Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.f. za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia.
Za cenę nabycia - w rozumieniu art. 22g ust. 3 u.p.d.o.f. - uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.
Mając na uwadze powyższe regulacje wskazać należy, że ustalając wartość początkową udziału w lokalu należy wyłączyć przypadający udział w gruncie. Dla celów rozliczenia z podatku dochodowego lokal użytkowy i grunt zawsze będą stanowiły dwa odrębne środki trwałe i nie ma tutaj znaczenia, że mają jedną księgę wieczystą.
Koszty aktów notarialnych będą podwyższały wartość początkową lokalu w takiej części w jakiej będą one dotyczy zakupu lokalu. Jeżeli koszt aktu notarialnego obejmował także zakup gruntu to w takiej części nie powinien on powiększać wartości początkowej lokalu.
Również przy wybudowaniu budynku na własnym gruncie zakupionym wcześniej przy ustaleniu wartości początkowej biura należy wyłączyć przypadający udział w gruncie. Dla celów rozliczenia z podatku dochodowego lokal użytkowy i grunt zawsze będą stanowiły dwa odrębne środki trwałe, które powinny być amortyzowane osobno (oczywiście odpisy amortyzacyjne z tytułu zakupu gruntu nie będą stanowiły kosztu uzyskania przychodu).