Odpowiedź:
Wydatku z tytułu spłaty hipoteki ustanowionej na zbywanej nieruchomości nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia.
Uzasadnienie:
Zawarcie umowy przejęcia długu, której skutkiem było odpłatne zbycie nieruchomości w zamian za przejęcie długu należy traktować dla celów podatkowych jak umowę sprzedaży nieruchomości.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f. formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości (a także jej części lub udziału w nieruchomości) poza działalnością gospodarczą (w pytaniu nie wskazano, że zbycie jest dokonywane w ramach działalności) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Stosownie do art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f., podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f., przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (akcie notarialnym), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów tych zalicza się wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku (tj. np. wydatki na wycenę nieruchomości, prowizję pośrednika, taksę notarialną, opłatę za sporządzenie umowy, podatek od czynności cywilnoprawnych lub koszty ogłoszeń prasowych związanych ze zbyciem).
Tak ustalony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości pomniejsza się o koszty jego uzyskania określone w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., czyli o: udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia, oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania (wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych – art. 22 ust. 6e u.p.d.o.f.).
W mojej ocenie kosztami, które podatnik poniósł w związku z nabyciem nieruchomości jest wartość odpowiadająca kwocie długu, za jaki została przejęta nieruchomość. Kosztem tym nie będą natomiast pozostałe długi obciążające nieruchomość, a tym samym nie można uwzględnić kosztów spłaty hipotek.
Stanowisko takie prezentują organy podatkowe np. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji z 22.07.2015 r., IPTPB2/4511-290/15-2/AK. Podobnie uznał WSA w Bydgoszczy w wyroku z 1.09.2015 r., I SA/Bd 532/15. Z pism tych wynika, że wydatek na spłatę hipoteki nie stanowi kosztu nabycia nieruchomości rozumianego jako zapłacenie ceny za nabycie nieruchomości. Omawiany wydatek nie może być również kwalifikowany do kategorii nakładów zwiększających wartość nieruchomości, poczynionych w czasie jej posiadania. Ponadto prawnie dopuszczalne jest przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką, co oznacza, że spłata tak zabezpieczonej wierzytelności nie jest obowiązkowa. W rezultacie spłata hipoteki z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości stanowi formę rozporządzenia przez zbywcę pozyskanymi środkami pieniężnymi. Ten sposób rozporządzenia nie ma jednak znaczenia przy rozliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
