Pytanie
Właściciel lokalu wystąpił o zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na użytkowy (biura). Zmiana sposobu spowodowała, że budynek zmienił charakter z mieszkalnego na użytkowy (ponad 50% powierzchni użytkowej). Spowodowało to zmianę opodatkowania wspólnoty oraz zwiększyło koszty obsługi zarządcy i remontów na nieruchomości (budynki użytkowe opodatkowane stawką VAT 23%). Wspólnota nie została uznana za stronę i nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokalu.
Czy organ administracji powinien uznać wspólnotę za stronę postępowania?
Odpowiedź
odpowiedzi udzielono: 10 lutego 2012 r.
Stroną postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego unormowanego w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud., opisanego w rozdziale 6 pr. bud. zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", jest wyłącznie podmiot dokonujący zgłoszenia, co oznacza, iż organ nie miał podstaw do uznania wspólnoty za stronę postępowania prowadzonego w tym trybie.
Uzasadnienie
W postępowaniu zgłoszeniowym dotyczącym zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego o którym mowa w art. 71 pr. bud. stroną tego postępowania jest wyłącznie podmiot dokonujący zgłoszenia (zob.: uzasadnienie wyroku NSA z dnia 16 maja 2007 r., II OSK 529/07, WSA z dnia 3 grudnia 2008 r., II SAB/Go 24/08). Postępowanie zgłoszeniowe dotyczące zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 71 pr. bud., podobnie jak postępowanie zgłoszeniowe, o którym mowa w art. 30 pr. bud., kończy się z upływem terminu 30 dni, liczonego od dnia doręczenia organowi zgłoszenia, chyba że przed upływem tego terminu organ wniesie sprzeciw w drodze decyzji administracyjnej. Oznacza to, że w postępowaniu zgłoszeniowym stroną jest wyłącznie zgłaszający (podmiot, który dokonuje zgłoszenia) oraz że sprawa tocząca się na skutek dokonania zgłoszenia nie wymaga jej zakończenia w drodze podejmowania rozstrzygnięcia, z wyjątkiem sytuacji, gdy w określonym terminie właściwy organ wnosi sprzeciw. Pozostawienie przez ustawodawcę w rękach właściwego organu instrumentu w postaci możliwości wniesienia sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej ma dać gwarancję, iż dokona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie zgodna z prawem.
Należy zauważyć, że odmiennie krąg stron ustala się w postępowaniu w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 71a pr. bud.), gdzie przymiot strony przysługiwać może również oprócz podmiotu, który dokonał samowoli także właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości sąsiedniej w sytuacji gdy samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części ma wpływ na wykonywanie prawa własności (użytkowania wieczystego) przez tegoż właściciela (użytkownika wieczystego), czyli dotyczy jego interesu prawnego.
Anna Kawecka