Co powinna zrobić wspólnota, aby uzyskać nakaz zapłaty, jeśli sąd zwrócił pozew z powodu braku umocowania prawnego zarządu do reprezentowania wspólnoty?

Pytanie

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym stanowiącym własność gminy sprzedaż pierwszego lokalu została dokonana przed 1 stycznia 1995 r. W akcie notarialnym sprzedaży zapisano: "Zarząd wspólną nieruchomością do czasu sprzedaży wszystkich lokali nadal należeć będzie do właściwej administracji budynków stanowiących własność strony zbywającej". Po wejściu w życie ustawy o własności lokali zarząd sprawowała jednostka gminna. W 2010 r., gdy gmina była właścicielem dwóch lokali, właściciele podjęli uchwałę o wyborze zarządu zgodnie z u.w.l., zrezygnowali z zarządzania prowadzonego przez administrację i uchwałą wybrali zarządcę licencjonowanego, którego upoważnili m.in. do występowania do Sądu o zaległe płatności właścicieli. W 2014 r. zarządca wystąpił do Sądu o wydanie nakazu zapłaty przeciwko jednemu z właścicieli lokali. Sąd zarządził zwrócić pozew argumentując, że zmiana sposobu zarządu na ustawowy wymagała uchwały zaprotokołowanej notarialnie, w związku z czym zarząd wybrany przez wspólnotę i zarządca, z którym została przez zarząd podpisana umowa, nie mają umocowania prawnego do reprezentowania wspólnoty. Sąd argumentuje, że jeżeli na dzień 1 stycznia 1995 r. zarząd sprawowany był przez jednostkę gminną, stanowi to odrębny od ustawowego sposób zarządu i zmiana zarządu wymaga uchwały zaprotokołowanej notarialnie. W przypadku tej nieruchomości gmina sprzedała ostatni lokal w 2013 r.

Co powinna zrobić wspólnota, aby uzyskać nakaz zapłaty?

Czy, jeżeli w akcie notarialnym pierwszej sprzedaży sprzed 1995 r. jest bardziej ogólny zapis, że np. "właściciel lokalu będzie zobowiązany ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości ustalonej przez właściwą administrację budynków mieszkalnych w oparciu o obowiązujące w tej mierze przepisy" to też należy traktować taki zapis, jak umowne ustanowienie sposobu zarządu i zmianę na zarząd ustawowy przeprowadzać w ramach uchwały zaprotokołowanej notarialnie?