WSA: Spółdzielnia musi wyremontować budynek, nawet jak chce go sprzedać

Wstrzymywanie remontu nakazanego decyzją przez nadzór budowlany może się nie opłacać. Naraża bowiem na grzywnę, a nawet konieczność zwrotu kosztów wykonania zastępczego nawet, gdy budynek miał być sprzedany. Tak uznał uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w październiku 2010 r. stwierdził zły stan techniczny budynku należącego do spółdzielni mieszkaniowej. Nakazał niezwłoczne podjęcie robót budowlanych. Chodziło o wymianę stolarki okiennej i drzwiowej w budynku, ale też wszystkich instalacji. Gdy cztery lata później, w 2014 r. ponownie skontrolował budynek,  stwierdził, że żadne z jego zaleceń nie zostało wykonane. Wezwał więc spółdzielnię do realizacji zaleceń z decyzji  i zagroził zastosowaniem środków przymusu. Mimo ostrzeżenia spółdzielnia nadal zwlekała z remontem. Twierdziła, że budynek jest zamieszkiwany, a sama nieruchomość zostanie wkrótce sprzedana. W tej sytuacji inwestowanie w remont jest  nieopłacalne. Zdaniem inspektora okoliczności te nie miały jednak znaczenia.

Spór o wykonanie decyzji

Decyzja z 2010 r. została bowiem wydana na podstawie art. 66 Prawa budowlanego* w związku ze złym stanem technicznym budynku. W grudniu 2014 r. spółdzielnia poinformowała organy nadzoru, że wstrzymuje się z remontem do czasu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na rozbudowę budynku. Stan taki trwał aż do maja 2017 r. Wówczas PINB wystawił tytuł wykonawczy przeciwko spółdzielni mieszkaniowej i nałożył na nią grzywnę. W uzasadnieniu wyjaśnił, że zastosowane środki były konieczne, bo mimo upływu siedmiu lat, decyzja z 2010 r. ciągle pozostaje tylko na papierze. Spółdzielnia mieszkaniowa nie miała jednak zamiaru płacić grzywny. Podkreśliła, że nie jest winna takiemu stanowi rzeczy. Przystąpiła do nakazanych prac budowalnych, wypowiedziała umowy najmu lokatorom, tak, aby mieć pełny dostęp do budynku, ale nadal oczekuje na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Do czasu jej wydania wykonanie zaleconych prac byłoby nie tylko zbędne, ale i bezzasadne. Dodała, że jeden z lokali w budynku jest nadal zamieszkiwany, bo miasto nie zaoferowało tym lokatorom lokalu socjalnego.

Roboty należało przeprowadzić

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie uwzględnił odwołania. Uznał, że decyzja z 2010 r. nie została wykonana, a zatem należało wszcząć postępowanie egzekucyjne. Jego zdaniem okoliczności, które miały uniemożliwić spółdzielni wykonanie decyzji nie miały znaczenia, przy ocenie zasadności wszczęcia postępowania egzekucyjnego. PINB zalecił bowiem wykonanie określonych prac budowlanych z uwagi na zły stan techniczny budynku. Ewentualna jego rozbudowa, planowana sprzedaż nieruchomości, czy nawet problemy z eksmisją lokatorów nie były przeszkodami w ich realizacji. Co do mieszkańców budynku, organ podkreślił, że spółdzielnia nie wykazała, że ich zamieszkiwanie uniemożliwiło, albo co najmniej utrudniło rozpoczęcie remontu budynku.

Grzywna to najłagodniejszy środek egzekucyjny

Wojewódzki Sąd Administracyjny do którego trafiła sprawa przyznał rację organom nadzoru budowlanego. Wyjaśnił, że postępowanie egzekucyjne ma przymusić stronę do wykonania decyzji, w sytuacji, gdy ta nie chce zrobić tego dobrowolnie. Postępowanie egzekucyjne nie jest przy tym kontynuacją postępowania administracyjnego. Spółdzielnia nie może zatem kwestionować słuszności decyzji z 2010 r. i przytaczać nowe argumenty przeciwko niej. W postępowaniu egzekucyjnym organ ma jedynie ustalić czy wszczęcie egzekucji jest potrzebne i z tego punktu widzenia organy nadzoru budowlanego postąpiły prawidłowo. Nakaz doprowadzenia budynku mieszkalnego do właściwego stanu technicznego orzeczony na podstawie art. 66 Prawa budowalnego, został nałożony na spółdzielnię już w 2010 r. Skoro go nie wykonała, PINB był uprawniony nałożyć na nią grzywnę. Czytaj również w SIP LEX: Dopuszczalność nałożenia grzywny w celu przymuszenia* >>  Sąd dodał, że PINB i tak wybrał środek łagodniejszy. Mógł bowiem zarządzić wykonanie zastępcze, na koszt i ryzyko spółdzielni. Poza tym, jeżeli spółdzielnia wykona żądane prace budowlane, będzie mogła żądać zwrotu uiszczonej grzywny.

Sąd zgodził się z organami nadzoru budowalnego, że podawane przez spółdzielnię okoliczności nie usprawiedliwiają zwłoki z wykonaniem decyzji. Dotyczy to zarówno planowanej rozbudowy budynku i oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy, sprzedaży nieruchomości, jak też wstrzymywanej eksmisji lokatorów z budynku. W szczególności spółdzielnia nie udowodniła, że któraś z tych okoliczności uniemożliwiła jej przez kilka lat rozpoczęcie robót budowlanych przywracających budynkowi właściwy stan techniczny. Z tego też powodu, grzywna spełni swój cel – przymusi spółdzielnię do wykonania decyzji.

Wyrok WSA w Poznaniu z  5 kwietnia 2018 r., syg. II SA/Po 1016/17

------------------------------------------------------------------------------------------------
* Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu.