Cena w umowie o roboty budowlane to wynagradzanie wykonawcy za oddanie przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej – może być ustalona ryczałtowo, kosztorysowo a także w sposób mieszany. Zabezpieczeniu jej terminowej płatności służy szereg instytucji prawnych, które pomagają w zwalczaniu zjawiska tzw. zatorów płatniczych.

Na wstępie rozważań - cena w umowie o roboty budowlane może zostać wyjaśniona przy użyciu sformułowania z Ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach. Zgodnie z art. 3. ust 1. cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym,

Wskazać należy, iż umowa o roboty budowlane jest zawsze umową odpłatną - w przepisach jej dotyczących nie ma jednak szczególnych uregulowań normujących zasady wynagradzania wykonawcy. Art. 647 stanowi, że przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności (...) oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Zobacz: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny http://www.lex.com.pl/kodeksy/?akt=64.16.93.htm

Cena w umowie o roboty budowlane, jakiej zapłaty domaga się wykonawca, z reguły składa się z dwóch grup składników – bezpośrednich i pośrednich. Do składników bezpośrednich należą:
- koszty materiałów, urządzeń i technologii,
- koszty robocizny
- koszty sprzętu i maszyn.

Do składników pośrednich należą między innymi koszty ubezpieczeń, koszty gwarancji bankowych, kredytów, koszty administracji, marża. Ponadto na wysokość ceny wpływają także koszty ogólne budowy – koszty zorganizowania jej zaplecza, podłączenia mediów, koszty ochrony.

Jeżeli strony nie ustaliły inaczej - wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane jest płatne w chwili oddania obiektu. Jeżeli obiekt oddawany jest częściami, a strony ustaliły wynagrodzenie za każdą część z osobna - wynagrodzenie jest płatne z chwilą wykonania każdej z części robót. Z kolei w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia - art. 654 - zobacz: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny http://www.lex.com.pl/kodeksy/?akt=64.16.93.htm. Takie częściowe oddawanie obiektu nie skutkuje jednak wygaśnięciem tej części zobowiązań i nie pozbawia możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu całości obiektu przez wykonawcę i przyjęcie przez inwestora. Odbierający potwierdza jedynie fakt ukończenia części prac w celu umożliwienia zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia.

Termin zapłaty ceny za wykonane roboty jest związany z odbiorami – z reguły to na podstawie dokumentu odbioru poszczególnych etapów robot budowlanych, wykonawca jest upoważniony do wystawiania faktur, na zapłatę których inwestor ma zazwyczaj od 14 do 60 dni.

W praktyce spotyka się trzy sposoby określenia ceny wykonania robót budowlanych:
1. wynagrodzenie ryczałtowe,
2. wynagrodzenie kosztorysowe,
3. wynagrodzenie mieszane.

1. wynagrodzenie ryczałtowe

W przypadku określenie konkretnego wynagrodzenia ryczałtowego (art. 632 Kodeksu cywilnego), wykonawca nie może żądać podwyższenia tego wynagrodzenia, nawet wtedy, gdy w chwili zawierania umowy nie można było prawidłowo przewidzieć i ocenić rozmiaru i kosztów prac wykonawcy, co pociąga za sobą ryzyko niedoszacowania ceny w umowie o roboty budowlane.

Wskazać należy, iż podwyższenie wynagrodzenia ryczałtowego możliwe byłoby jedynie w drodze sądowej przy zastosowaniu mechanizmu funkcjonującego w przypadku umowy o dzieło. Wydaje się jednak, iż katalog odesłań do umowy o dzieło w kontekście umowy o roboty budowlane (art. 656 Kodeksu cywilnego) nie pozwala na skorzystanie z art. 632 § 2, zgodnie z którym sąd może podwyższyć ryczałt lub nawet rozwiązać umowę, gdy wskutek zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć, wykonanie prac budowlanych groziłoby wykonawcy rażącą stratą. Zobacz również: Kontrakty budowlane - prawne i organizacyjne aspekty planowania kontraktów. Ewelina Mitręga http://www.abc.com.pl/problem/866/4.
Jednakże zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego II CK 793/04 z 27 lipca 2005 roku, jeśli zlecający roboty budowlane podpisali umowę z wykonawcą, w której ustalono wynagrodzenie ryczałtowe, to jeszcze nie oznacza, że mogą przy nim pozostać. Chociaż przepisy mówią, że przy wynagrodzeniu ryczałtowym nie można żądać jego podwyższenia, są sytuacje, w których wykonawca może tego żądać. Takie okoliczności powinien ustalić sąd.
Podkreśla się, iż orzeczenie to otwiera furtkę do żądania przez wykonawcę zwiększonego - niż to umówione w umowie - wynagrodzenia ryczałtowego, w wyniku zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności, które zbada sąd.

2. wynagrodzenie kosztorysowe

Strony mogą również ustalić cenę w umowie o roboty budowlane jako wynagrodzenie kosztorysowe (art. 629 Kodeksu cywilnego), określane na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Wynagrodzenie to jest uzależnione od liczby wykonanych prac przez wykonawcę, użytych materiałów, liczby roboczogodzin i tym podobnych elementów. Do częstej praktyki należy ustanawianie przez strony umowy gwarantowanej ceny maksymalnej - w ramach której wykonawca zobowiązuje się nie przekroczyć sztywnego pułapu ceny.

W przypadku wynagrodzenie kosztorysowego możliwa jest zmiana jego wysokości:
- jeżeli w toku wykonywania robót budowlanych zarządzenie właściwego organu państwowego zmieniło wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Pamiętać należy jednak, iż nie może to dotyczyć należności już uiszczonych za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek,
- wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania robót budowlanych zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia, a zestawienie sporządził inwestor.

3. cena o charakterze mieszanym

Często zdarza się, że cena w umowie o roboty budowlane podana na przykład w przetargu ma charakter ceny zryczałtowanej a prace dodatkowe są wykonywane w ramach cen kosztorysowych. Wszystko zależy od tego, na co umówią się strony.

Praktyk prawa budowlanego, radca prawny Michał Serewa z Kancelarii Radców Prawnych S. Forenc & M. Serewa Sp.p., zwraca uwagę na zjawisko zamieszczania w umowach o roboty budowlane zawieranych przez wykonawców z podwykonawcami klauzul, że wykonawca zapłaci podwykonawcy niezwłocznie po otrzymaniu zapłaty od inwestora.

W przypadku gdy brak jest zaliczki dla podwykonawcy a następnie płatności, faktycznie kredytuje on inwestora w zakresie zakupionych swoim nakładem materiałów i wykonywanych prac. Jeszcze gorsza jest sytuacja, w której należność nie została w ogóle uiszczona, gdyż wykonawca nie uzyskał środków od inwestora pomimo dokonania odbiorów. Podwykonawcy mogą bronić się przed tego typu naruszeniami prawa poprzez dbałość o nie zamieszczanie takich klauzul w umowach.

Z pomocą przychodzi także nowelizacja art. 6471 Kodeksu cywilnego. W § 1 określa on, iż w umowie o roboty budowlane, zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców. § 2. Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Regulacja ta pociąga za sobą skutek w postaci odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Więcej: Współpraca wykonawców i podwykonawców na budowach. #remove_this_link

Kolejnym remedium na niesolidnych płatników cen w umowach o roboty budowlane, może być także Ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Zobacz więcej: http://www.abc.com.pl/serwis/du/2003/1758.htm. Wykonawca (podwykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od zamawiającego gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia, wynikającego z umowy oraz ze zleceń dodatkowych.