Bonifikata przy sprzedaży lokalu mieszkalnego udzielana jest przez organ wykonawczy gminy
Rada gminy nie posiada upoważnienia ustawowego do wyrażania zgody na udzielenie bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w sprawie indywidualnej. Bonifikata udzielana jest przez organ wykonawczy (wójt, burmistrz, prezydent), ale na podstawie uchwały rady gminy.
Pytanie:
W uchwale rady gminy brak jest zapisu o udzielaniu ulg przy sprzedaży mieszkań komunalnych. Radni nie chcą wprowadzić takiego zapisu do uchwały. Wskazują, że będą rozpatrywać sprawy indywidualnie tj. indywidualnie przydzielać ulgę. Jedna z mieszkanek wystąpiła do rady gminy o udzielenie jej bonifikaty - ulgi na sprzedaż mieszkania.
Czy możliwe jest udzielenie bonifikaty na sprzedaż mieszkania komunalnego 1 osobie?
Czy nadzór prawny wojewody może uchylić taką uchwałę, argumentując tym, że rada gminy ustala wyłącznie zasady w stosunku do całego zasobu mieszkaniowego gminy?
Czy w stosunku do jednego mieszkania można mówić o zasadach?
Czy można zatem ustalić np. 80% ulgi-bonifikaty, w uchwale tylko dla jednego mieszkania?
Odpowiedź:
Rada gminy nie posiada upoważnienia ustawowego do wyrażania zgody na udzielenie bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego w sprawie indywidualnej. Bonifikata udzielana jest przez organ wykonawczy (wójt, burmistrz, prezydent), ale na podstawie uchwały rady gminy wydanej stosownie do przepisu art. 68 ust. 1b u.g.n.
Uzasadnienie:
Zgodnie z przepisem art. 68 ust. 1 pkt 7 – 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny.
W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 7, bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.
W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, o których wyżej mowa określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.
"Obecnie do kompetencji organu stanowiącego należy decydowanie o udzieleniu bonifikat przy sprzedaży i oddawaniu nieruchomości w wieczyste użytkowanie, w tym do kompetencji rady gminy należy uchwalanie zasad zbywania nieruchomości obejmujących ewentualnie udzielanie bonifikat w określonych przypadkach i w określonej wysokości. Brak natomiast podstawy prawnej do wyrażenia przez radę indywidualnej zgody na udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości." - E. Bończak – Kucharczyk.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. LEX, 2014.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2011 r., I OSK 425/11 "obecnie, w przypadku zbywania przez gminę nieruchomości, to organ wykonawczy gminy decyduje o przyznawanych obniżkach cen przy sprzedaży poszczególnych nieruchomości, z zastrzeżeniem, że robi to w oparciu o zasady ustalone przez organ stanowiący oraz stosuje stawki procentowe ustalone przez ten organ. W konsekwencji art. 68 u.g.n. nie przewiduje już wyrażania zgody przez radę gminy na udzielenie konkretnych bonifikat, uprawnienia o charakterze decyzyjnym w indywidualnych sprawach przekazane zostały przez ustawodawcę organowi wykonawczemu.".
Podobnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 czerwca 2014 r., I OSK 326/14, w którym orzekł, iż "na podstawie przepisu art. 68 ust. 1 u.g.n. właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n., na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość ta jest sprzedawana na cele wymienione w tym przepisie. Oznacza to, że po pierwsze udzielenie bonifikaty jest fakultatywne, po drugie - uzależnione od celu zbycia nieruchomości, po trzecie zaś, udzielenie bonifikaty może nastąpić tylko w odniesieniu do konkretnej ceny nieruchomości, uprzednio ustalonej, stosownie doart. 67 ust. 3 u.g.n.".
"Brak podstawy prawnej do wyrażenia przez radę gminy indywidualnej zgody na udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości." – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 września 2013 r., II SA/Kr 580/13.
W miejscu tym należy zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 września 2013 r., I SA/Wa 60/13, w którym wskazano, iż "przepis art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. zastrzega do wyłącznej kompetencji rady gminy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących, m.in. zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości.
Kwestia ustalenia warunków zapłaty przez nabywcę ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego i zastosowania odpowiedniego zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej wynikłej z tego rodzaju umowy ma charakter zindywidualizowany i wiąże się z czynnościami z zakresu zwykłego zarządu majątkiem gminy (bieżącym gospodarowaniem nieruchomościami komunalnymi).
Gmina ma swobodę w określeniu jakie kategorie lokali mieszkalnych w ramach posiadanego zasobu przeznaczy do zbycia na rzecz osób fizycznych, czy osób prawnych. Warunki udzielania bonifikat i określenie wysokości stawek procentowych nie mieszczą się w zasadach zbywania nieruchomości, o których mowa w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.
Trzeba jednak mieć na uwadze, że przepisy art. 68 ust. 1 pkt 7 i art. 68 ust. 1b u.g.n. stanowią odrębne od przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. upoważnienie do wydania uchwały przez organ stanowiący gminy. Przepis art. 68 ust. 1b u.g.n. obliguje radę do uchwalenia aktu zawierającego normy o charakterze generalno-abstrakcyjnym, a zatem ustawodawca w przepisie tym zawarł upoważnienie ustawowe do wydania aktu prawa miejscowego (art. 40 ust. 1 u.s.g.).".
