Wywłaszczenie a nieuregulowany stan prawny. Co z odszkodowaniem?
Wiele osób objętych wywłaszczeniem nie zdaje sobie sprawy, jak ważne jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Tymczasem braki lub nieścisłości w tym zakresie mogą utrudnić ustalenie kręgu podmiotów uprawnionych do odszkodowania, a przez to ograniczyć ich udział w postępowaniu odszkodowawczym. Nieuregulowany stan prawny może prowadzić również do znacznego opóźnienia wypłaty odszkodowania, a nawet do sytuacji, w której jego uzyskanie będzie niemożliwe do czasu wykazania prawa własności lub współwłasności nieruchomości.
Nieregulowany stan prawny nieruchomości występuje wtedy, gdy nie można jednoznacznie ustalić, komu przysługuje prawo własności nieruchomości, albo gdy informacje wynikające z dokumentów nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu. Może to dotyczyć m.in. sytuacji, w której właściciel ujawniony w księdze wieczystej nie żyje, a postępowanie spadkowe nie zostało przeprowadzone, nie wszyscy spadkobiercy są znani albo nie dokonano odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Problem może również wynikać z braku księgi wieczystej, niezgodności danych ewidencyjnych, dawnych zmian własnościowych lub nieuregulowanych kwestii związanych z udziałami w nieruchomości.
Metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - czytaj w LEX >
Jak nieuregulowany stan prawny wpływa na postępowanie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie?
Postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, w przypadku której nie można ustalić jej właścicieli, nie zostaje zawieszone do momentu uregulowania jej stanu prawnego. Toczy się co do zasady podobnie jak pozostałe postępowania odszkodowawcze.
Istotna różnica polega jednak na tym, że osoby, które nie są w stanie wykazać przysługującego im prawa własności, nie są traktowane jako strony postępowania w rozumieniu art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego, a w konsekwencji nie otrzymują korespondencji w toku sprawy.
Ma to daleko idące skutki. Osoby takie nie są zawiadamiane o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania, nie otrzymują operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania, a tym samym nie mają możliwości zgłaszania do niego uwag ani zastrzeżeń. Co jednak najistotniejsze, nie przysługuje im również prawo do wniesienia odwołania od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W konsekwencji, nawet w przypadku istotnego zaniżenia wartości nieruchomości wskutek błędów zawartych w operacie szacunkowym, osoby te nie mają możliwości skutecznego zakwestionowania ani operatu, ani wydanej na jego podstawie decyzji. Finalnie wysokość odszkodowania może więc zostać ustalona na poziomie wynikającym z takiej wyceny.
Nie można przy tym zapomnieć, że drugą stroną postępowania jest inwestor, który pomimo nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości pozostaje stroną postępowania. Może on zatem kwestionować operat szacunkowy oraz zaskarżać decyzję ustalającą odszkodowanie. W praktyce może prowadzić to do obniżenia odszkodowania wynikającego z pierwotnej wyceny.
Czytaj też w LEX: Problematyka rozliczeń w przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości – wybrane zagadnienia >
Nieuregulowany stan prawny całej nieruchomości lub jej części może również wywoływać negatywne konsekwencje w zakresie możliwości uzyskania 5 proc. premii za jej wcześniejsze wydanie. Tzw. specustawy regulujące wywłaszczenia na poszczególne inwestycje celu publicznego przewidują bowiem możliwość wcześniejszego wydania nieruchomości w terminie 30 dni od otrzymania odpowiednich zawiadomień. W przypadku wydania nieruchomości inwestorowi w ustawowym terminie kwota odszkodowania zostaje następnie powiększona w decyzji ustalającej odszkodowanie o 5 proc.
Problem polega jednak na tym, że skuteczne wydanie nieruchomości wymaga złożenia stosownych oświadczeń przez wszystkich jej właścicieli. Jeżeli natomiast stan prawny nieruchomości pozostaje nieuregulowany choćby częściowo, skuteczne jej wydanie jest niemożliwe, co skutkuje brakiem możliwości uzyskania dodatkowego bonusu.
Przeczytaj: Wywłaszczenie nie zwalnia z podatku od nieruchomości
Gdzie trafia odszkodowanie, gdy nie można ustalić właściciela nieruchomości?
Jeżeli nie można ustalić właściciela wywłaszczanej nieruchomości, odszkodowanie nie przepada, lecz zostaje złożone do depozytu sądowego. Wynika to z art. 133 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli dotyczy ono nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
W praktyce procedura ta przebiega w kilku etapach. W pierwszej kolejności właściwy organ administracji ustala wysokość odszkodowania w postępowaniu administracyjnym. Następnie, gdy obowiązek jego wypłaty staje się wymagalny, podmiot zobowiązany do zapłaty odszkodowania - w praktyce: inwestor lub właściwy podmiot publiczny - powinien wystąpić do sądu z wnioskiem o zezwolenie na złożenie należnej kwoty do depozytu sądowego.
Czytaj też w LEX: Ochrona praw osób małoletnich w postępowaniu wywłaszczeniowym >
Po rozpoznaniu wniosku i spełnieniu wymaganych formalności sąd wydaje postanowienie zezwalające na złożenie odszkodowania do depozytu sądowego. Skuteczne złożenie należnej kwoty do depozytu wywołuje przy tym istotne konsekwencje prawne. Przede wszystkim, prowadzi do wykonania przez podmiot zobowiązany obowiązku zapłaty odszkodowania wobec osoby uprawnionej. W konsekwencji od tego momentu nie powstają już dalsze skutki związane z opóźnieniem w zapłacie, w szczególności obowiązek zapłaty odsetek lub waloryzacji odszkodowania.
Jak uzyskać odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym?
Jeżeli w toku postępowania wywłaszczeniowego uda się uregulować stan prawny nieruchomości i ustalić osobę uprawnioną do otrzymania odszkodowania, należy niezwłocznie poinformować o tym organ prowadzący postępowanie oraz przedstawić dokumenty potwierdzające przysługujące prawo do nieruchomości. Pozwala to na wypłatę odszkodowania bezpośrednio osobie uprawnionej, zanim należna kwota zostanie złożona do depozytu sądowego. Jeśli nie została natomiast wydana jeszcze decyzja ustalająca odszkodowanie, daje to również szansę na podważenie wyceny nieruchomości i aktywny udział w dalszym postepowaniu.
Jeżeli z kolei postępowanie zostało już zakończone, a odszkodowanie trafiło do depozytu sądowego, osoba, która następnie uregulowała stan prawny nieruchomości i wykazała swoje uprawnienia, powinna złożyć do właściwego sądu wniosek o wydanie środków z depozytu.
W postanowieniu zezwalającym na złożenie odszkodowania do depozytu sąd każdorazowo określa warunki, po spełnieniu których możliwe jest podjęcie zdeponowanej kwoty. Podstawowym warunkiem jest wykazanie prawa do wywłaszczonej nieruchomości, a więc udowodnienie, że wnioskodawca jest osobą uprawnioną do otrzymania odszkodowania. W zależności od okoliczności może to wymagać przedstawienia m.in. prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia albo innych dokumentów potwierdzających przysługujące wcześniej prawo własności. Warto też wspomnieć, że kwota odszkodowania trafia do depozytu na okres 10 lat i tylko w tym czasie można podjąć należne środki. Po upływie tego czasu następuje likwidacja niepodjętego depozytu, co jest równoznaczne z przejściem praw do niego na rzecz Skarbu Państwa.
Czytaj też w LEX: Podstawa opodatkowania przy wywłaszczeniu nieruchomości za odszkodowaniem >
Czy konieczne jest porządkowanie stanu prawnego nieruchomości przed wywłaszczeniem?
Przede wszystkim należy podkreślić, że sama niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza jeszcze nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Taka sytuacja jest dość częsta i może wynikać chociażby z braku aktualizacji wpisów w księdze wieczystej. Choć warto doprowadzić jej treść do zgodności ze stanem rzeczywistym, nie zawsze wymaga to pilnych działań przed wywłaszczeniem.
Znacznie istotniejsze jest uregulowanie sytuacji, w których rzeczywiście nie można ustalić kręgu wszystkich właścicieli. Choć w wielu przypadkach może być to proces złożony i czasochłonny, to jednak czasem możliwe jest stosunkowo szybkie potwierdzenie praw do nieruchomości, np. poprzez akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Jeżeli więc wiadomo, że nieruchomość może zostać wkrótce wywłaszczona, warto odpowiednio wcześniej przeanalizować sytuację prawną nieruchomości oraz uporządkować kwestie własnościowe, aby nie utracić możliwości udziału w postępowaniu i bezpośredniej wypłaty odszkodowania.
Zobacz procedurę w LEX: Ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości pod drogę publiczną >
Joanna Nogala radca prawny Kancelaria Prawna INLEGIS Kołodziej Nogala sp.k. www.inlegis.pl
