Gmina jest zainteresowana kupnem nieruchomości gruntowej zabudowanej. W tym celu zleciła opracowanie operatu szacunkowego wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb kupna. Cena tej nieruchomości według wyceny gminy jest znacznie niższa (o połowę) od przedłożonej przez właściciela wyceny.

Czy gmina powinna kupić nieruchomość za cenę własnej wyceny, czy też może ją kupić za cenę ustaloną w ramach negocjacji (ustaloną jako średnią arytmetyczną dwóch wycen)? Czy skarbnik gminy składając kontrasygnatę przy zakupie nieruchomości według ceny niezgodnej z wyceną własną narusza art. 44 u.f.p. ?

Odpowiedź

W granicach określonych stosowną uchwałą rady gminy, która określa zasady nabywania nieruchomości oraz z uwzględnieniem zabezpieczonego poziomu środków w planie finansowym jednostki istnieje daleko idąca autonomia stron transakcji w zakresie ustalenia ceny transakcyjnej. Wartość nieruchomości ustalona wg operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego jest w praktyce jedynie punktem wyjścia do negocjacji cenowych. Może ona być po zaakceptowaniu przez obie strony faktyczną ceną, ale nie musi nią być. Jeżeli więc przedmiotem transakcji ma być niezbędna z punktu widzenia interesów gminy nieruchomość to wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Gmina ma więc nie tylko prawo, ale i obowiązek prowadzenia negocjacji cenowych (z punktem wyjścia ceny oszacowania) tak, aby zaplanowany efekt uzyskać przy minimalnych nakładach, a cena może się w ich trakcie ustalić w sposób pierwotnie nieprzewidywalny i często oderwany od wycen rzeczoznawców.

Uzasadnienie

Zasady gospodarki finansowej gmin, w tym zasady regulujące nabywanie nieruchomości, określają:
- ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240) - dalej u.f.p. ;
- rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych (Dz. U. Nr 241, poz. 1616 z późn. zm.) ;
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej u.g.n. ;
- ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej u.s.g.
W pierwszym rzędzie należy przestrzegać zasady, iż kierownicy państwowych jednostek budżetowych (analogiczne zasady powinny być stosowane w odniesieniu do samorządowego sektora) dokonują wydatków do wysokości kwot ujętych w planie finansowym jednostki, przeznaczonych na dany cel lub zadanie, a wydatki powinny być dokonywane w sposób celowy i oszczędny, z zachowaniem zasady uzyskania najlepszych efektów z poczynionych nakładów.

Z kolei art. 44 u.f.p. wskazuje, iż wydatki publiczne mogą być ponoszone na cele i w wysokości ustalonych w ustawie budżetowej, uchwale budżetowej jednostki samorządu terytorialnego i w planie finansowym jednostki sektora finansów publicznych.

Wydatki publiczne powinny być dokonywane w sposób celowy i oszczędny, z zachowaniem zasady uzyskiwania najlepszych efektów z danych nakładów oraz optymalnego doboru metod i środków służących osiągnięciu celów, a także w sposób umożliwiający terminową realizację zadań;
Jednocześnie (art. 46 ust. 1 u.f.p. ) jednostki sektora finansów publicznych mogą zaciągać zobowiązania do sfinansowania w danym roku do wysokości wynikającej z planu wydatków lub kosztów jednostki, pomniejszonej o wydatki na wynagrodzenia i uposażenia, składki na ubezpieczenie społeczne i Fundusz Pracy, inne składki i opłaty obligatoryjne oraz płatności wynikające z zobowiązań zaciągniętych w latach poprzednich, z zastrzeżeniem art. 136 ust. 4 i art. 153 u.f.p.

Aktem o charakterze szczególnym jest tu u.s.g. określająca m.in. kompetencje zastrzeżone dla rady gminy. W myśl tych postanowień do właściwości rady gminy zastrzeżono m.in. wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej, przy czym do wyłącznej właściwości rady gminy należy m.in. podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy (art. 18 ust. 2 pkt 9 u.s.g. ).

W sensie kompetencyjnym na podstawie określonych przez radę gminy zasad nabywania nieruchomości należy dokonać stosownych zapisów w planie finansowym i w granicach zaplanowanych na ten cel wydatków istnieje swoboda podejmowania decyzji.

Z kolei w odniesieniu do zasad ustalania akceptowalnej ceny nabywanej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy u.g.n. , a w szczególności jej art. 149-156.

W odniesieniu do kontrasygnaty skarbnika jego podpis nie naruszy zasad określonych w art. 44 u.f.p. jeżeli:
- nabyto nieruchomość na zasadach określonych stosowna uchwałą rady gminy;
- środki na ten cel są zabezpieczone w planie finansowym.
Nadmienić tu należy, iż złożenie podpisu przez głównego księgowego (skarbnika) oznacza wyłącznie:
- brak zastrzeżeń do merytorycznej prawidłowości operacji i jej zgodności z prawem;
- brak zastrzeżeń do kompletności oraz formalno-rachunkowej rzetelności i prawidłowości dokumentów dotyczących tej operacji;
- iż zobowiązania wynikające z operacji mieszczą się w planie finansowym oraz harmonogramie dochodów i wydatków, a jednostka posiada środki na ich pokrycie.

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego Administracja

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240 ze zm.)
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych (Dz. U. Nr 241, poz. 1616 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)