O konieczności wydłużenia do połowy 2026 r. czasu na przygotowanie nowych, obowiązkowych dokumentów - planów ogólnych - przekonani są wszyscy – prawnicy, eksperci i samorządowcy. Jeżeli, zgodnie z obecnymi regulacjami, gmina nie zdążyłaby do końca 2025 r. z przyjęciem takiego dokumentu, groziłoby jej wstrzymanie procedur inwestycyjnych (zwłaszcza na terenach nieobjętych planem miejscowym). Nie mogłaby także wydawać warunków zabudowy na nowych zasadach. Ani przyjmować zintegrowanych planów inwestycyjnych. Groziłoby to zahamowaniem działalności inwestycyjnej w gminie. Jednak równoczesne przesunięcie możliwości występowania o warunki zabudowy o kolejne pół roku oznacza jeszcze większy niż dotychczas chaos przestrzenny. Może to wręcz uniemożliwić gospodarowanie przestrzenią i jeszcze bardziej utrudnić osiągniecie tego, co zakładają plany ogólne.
Gminy zgłaszają problem
Bardzo wiele gmin zgłasza problemy z terminem uchwalenia nowych planów, zwłaszcza że procedura jest skomplikowana i wieloetapowa. Zauważyła to wreszcie strona rządowa. Do Stałego Komitetu Rady Ministrów skierowany został projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Zakłada on przedłużenie do 30 czerwca 2026 r. terminu, w którym samorządy mają przygotować ogólne plany zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skutków regulacji do projektu ustawy przyznaje się, że pomoże to m.in. tym gminom, które w trakcie procedury natrafiły na problemy w zakresie uzgodnienia projektu planu ogólnego z właściwymi organami i instytucjami. Również tym, które otrzymały w trakcie konsultacji społecznych dużą liczbę uwag i będą musiały dokonywać ponownych uzgodnień.
- Przesunięcie terminów da oddech samorządom, umożliwi opracowanie wniosków złożonych przez mieszkańców i uzyskanie niezbędnych uzgodnień. To są długotrwałe wieloetapowe procedury - potwierdza Grzegorz Cichy, burmistrz Proszowic i prezes Unii Miasteczek Polskich. Zwraca też uwagę, że jest za mało urbanistów, a zainteresowanie ze strony mieszkańców duże. Niepokoją się, że plany ograniczą im możliwość korzystania z gruntu, wnoszenia zabudowy, np. budowy domu dalej niż 3 km od szkoły.
Są jednak wątpliwości, czy i pół roku dłużej rzeczywiście wystarczy.
- Założenie, że wszyscy zdążą do końca 2025 r. było oparte o mylne przesłanki. Wskazywano, że osób mogących sporządzać plany jest w kraju dużo, absolwentów gospodarki przestrzennej, architektury czy osób, które wcześniej posiadały uprawnienia. Rzeczywiście jest ich dużo, ale pytanie, ile z nich jest w stanie sporządzić plan. Czy może to zrobić absolwent bez doświadczenia? Przecież będzie on decydował o możliwościach zagospodarowania w całej gminie. Zdolnych to zrobić jest zdecydowanie za mało, a część z nich jest zajęta przygotowywaniem decyzji o warunkach zabudowy, których mamy kumulację – nie ma wątpliwości Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika Wydziału Urbanistyki i Planowania Przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Łasku. Jak wyjaśnia, nawet w średnich miastach do sporządzenia planu potrzebny jest zespół fachowców. Poza tym, jak pokazują prace nad planami ogólnymi, nie są one do końca ogólne.
- Poziom szczegółowości ustaleń jest bardzo wysoki, bo rozstrzygamy o konkretnych nieruchomościach i to nawet zagłębiając się w ich środek. Dlatego jednemu urbaniście ciężko jest poprowadzić chociażby jeden taki projekt, a informacje z branży wskazują, że część specjalistów ma na głowie nie jeden taki dokument, a kilka - tłumaczy konieczność wydłużenia terminu Grzegorz Kmiecik. Przewiduje, że na przesunięciu o pół roku się nie skończy. Pojawi się potrzeba dalszego wydłużenia terminów. Przeczytaj także: Termin na plan ogólny przedłużyć trzeba, ale nie można przy tym zabić przestrzeni.
Sprawdź w LEX: Plan ogólny gminy – charakterystyka i zagadnienia problemowe > >
Gminy zalewane wnioskami o wuzetki
Maciej Nowak, radca prawny, profesor Zachodniopomorskiego Uniwersytetu Technologicznego w Szczecinie, jest za przedłużeniem planów ogólnych, ale już zdecydowanie nie za przedłużeniem okresu przejściowego dla warunków zabudowy. Wskazuje, że decyzje o warunkach zabudowy (wz) to jedna z najgorszych przypadłości polskiego systemu planowania przestrzennego.
- Mamy teraz do czynienia z ogromnym przyspieszeniem składania wniosków o warunki zabudowy, a od 2003 r. wydano ich już miliony. To masowa praktyka, dlatego im krótszy okres przejściowy tym lepiej. Ale ciężko to powiedzieć konkretnemu właścicielowi, bo pozbawia to go prawa do występowania o wz -przyznaje prof. Nowak.
Także inni specjaliści zauważają problem wynikający z przesunięcia terminu na wystąpienie o warunki zabudowy.
- Gminy są zalewane wnioskami o wuzetki. A celem wprowadzenia planu ogólnego było przecież ograniczenie chaotycznego rozlewania się zabudowy, właśnie na podstawie wz. Jeżeli nadal będzie można o warunki zabudowy występować i je wydawać, to wysiłek tworzenia planu ogólnego pójdzie totalnie na marne. Będzie fikcją, bo ograniczenie zabudowy w planie, wynikające z przyjętych w ustawie algorytmów i przeliczeń, nie będzie miało żadnego przełożenia na to, gdzie ta budowa będzie powstawała na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydawanych także w okresie przejściowym - mówi Grzegorz Kmiecik.
I przypomina, że problem nadmiaru inwestycji na podstawie wuzetek zablokował już choćby budowę wiatraków w Polsce ze względu na odległości od porozrzucanej prawie dowolnie zabudowy mieszkaniowej.
- A każde wydawane warunki zabudowy stanowią też ograniczenie miejsc, w których w przyszłości można lokalizować niektóre inwestycje. Ogranicza to także możliwość rozsądnego wytyczenia każdej liniowej infrastruktury technicznej, bo właściciele nieruchomości będą chcieli dochodzić swoich roszczeń, udowadniać, że grunt jest wart więcej, ponieważ wydano nań warunki zabudowy - kontynuuje ekspert.
Zobacz w LEX: Plan miejscowy a decyzja o warunkach zabudowy > >
Prawny kłopot
- Jednak rozdzielenie terminów na przyjęcie planów ogólnych i wydawanie wuzetek na dotychczasowych zasadach to prawny problem - przypomina Agata Legat, radca prawy prowadząca własną kancelarię.
Jak tłumaczy mec. Legat, art. 58 ust. 2 ustawy nowelizującej mówi, że kto złoży wniosek przed wejściem w życie planu ogólnego, ten będzie miał rozpatrywany wniosek o warunki zabudowy na zasadach dotychczasowych. Plany ogólne w różnych gminach będą wchodziły w życie w różnym czasie. Dlatego trudno byłoby inaczej ten przepis zredagować. Bo jeżeli ustalimy, że o warunki na dotychczasowych zasadach można występować wszędzie jedynie do 31 grudnia 2025, to co z wnioskami w gminach, które uchwalą plan po tej dacie? Nie będzie można w ogóle uzyskać warunków zabudowy do czasu wejścia w życie planu ogólnego.
Ponadto plan ogólny ma nie skutkować dla gminy odpowiedzialnością odszkodowawczą. Gdyby więc, jak tłumaczy Agata Legat, sztywno ustalić termin do którego są przyjmowane wnioski o wuzetki, to ktoś może podnieść, że naruszono ochronę praw nabytych, bo nie mógł przed przyjęciem planu wystąpić o warunki zabudowy. Ponieważ planu nie było, na pół roku zostałby pozbawiony możliwości występowania o wz. Byłaby blokada inwestycyjna.
Czytaj także w LEX: Dopuszczalność stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego nieważność stwierdzono > >
Co można zrobić?
Samorządy mają jednak obawy, że trudno im będzie zapanować nad coraz większym chaosem przestrzennym. Dlatego niektórzy proponują, żeby gminom dać możliwość zawieszenia wydawania wz w okresie przejściowym, do czasu przyjęcia planu ogólnego.
- Patrzę na to sceptycznie, bo nie można wz zamrażać na lata, zamykać ludziom drogi do inwestowania – mówi Grzegorz Kmiecik. - Moim zdaniem najlepsze byłoby ograniczenie czasu, na jaki jest wydawana wz. Także tych, które już zostały wydane. Ale konstytucjonaliści muszą rozstrzygnąć, czy wprowadzenie takiej cezury czasowej jest bezwzględną podstawą do dochodzenia roszczeń. Mnie się wydaje, że taka regulacja byłaby możliwa do wprowadzenia – proponuje urzędnik z Łasku.
Agata Legat przypomina też, że warunki zabudowy może zablokować plan miejscowy - można zawieszać postępowania o ich wydanie do czasu uchwalenia planu miejscowego. Wejście w życie planu miejscowego skutkuje wygaśnięciem tych decyzji, na podstawie których nie uzyskano ostatecznego pozwolenia na budowę.
Cena promocyjna: 195.3 zł
|Cena regularna: 279 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 209.24 zł